Земля – незаменимый фактор производства. Земельное законодательство Кыргызской Республики основывается на следующих основных принципах использования земель: ее сохранения как природного объекта, основы жизни, развития и деятельности народа Кыргызской Республики, формирования рынка земли и его эффективного функционирования, предотвращения причинения вреда земле или устранения его последствий, платы за землю, обеспечения государственной и экологической безопасности и другие [2, с. 6]. В оценке курортных земель определение стоимости необходимы в следующих хозяйственных операциях в Иссык-Кульской рекреационной зоне:
при ценообразовании земель: сделки купли-продажи имущества/ участка земли; создание инфраструктуры для местности; определение инвестиционных возможностей, установление банковских процентов при залоговых операциях, страхование имущества, внесение в капитал организации доли в виде оцененного имущества, участка; принятие управленческих решений, определение экономической эффективности принимаемых градостроительных решений, оценка экологического ущерба.
при налогообложении: определение государством ставки земельного налога, определение налоговой базы для исчисления налога на имущество.
Рынок земли как саморегулирующаяся система включает такие основные элементы, как: спрос, предложение, цена, менеджмент, маркетинг, инфраструктура и другие. На рынке земли действуют четыре основных группы лиц: продавцы, покупатели, профессиональные участники и различные государственные органы [1, с. 14].
Государственная политика играет важную роль при использовании земельных ресурсов и рынка земли. Она состоит из правовой, организационной и экономической составляющих. Правовая часть – это законодательные акты различных уровней. Организационная составляющая земельной политики подразумевает использование административных методов управления. Экономическая составляющая – это получение материальной выгоды от использования земель с помощью установления платежей, налогов, применения санкций, инвестиционные и кредитные направления управленческих решений государства [3, с. 9–10].
В мировой практике используются такие виды стоимости земельного участка, как кадастровая, рыночная, инвестиционная, залоговая, страховая, налогооблагаемая [1, с. 56]. Инвестиционные, залоговые, страховые, налогооблагаемые виды цен должны ориентироваться на кадастровые цены, а не на рыночные цены курортных земель.
Кадастровая оценочная цена – научно обоснованная цена земельных участков служит, как выше приведено, нормативно образующей базой для установления при ценообразовании участка земли, ставки налога, и определения емкости количества рекреантов. Так как такая цена не разработана и не подкреплена, на практике многих стран используется рыночная цена, не имеющая стабильных принципов.
Рассмотрим различия и принципы образования кадастровой оценочной цены и рыночных цен используя следующие методологии расчета на рынке субъектов рынка курортных земель (см. рисунок).
Рыночная цена зависит от множества субъективных факторов (см. табл. 1). Приведены рекомендации покупателю и продавцу, как установить цену на курортные земли.
Субъекты и факторы, влияющие на рынок курортных земель
Таблица 1
Субъективные факторы, влияющие на рыночную цену земли. Критерии оценки земельного участка, в % от базовой цены
|
№ п/п |
Критерии оценки: |
В процентах |
|
1 |
2 |
3 |
|
Сбор, проверка и анализ информации: юридическое описание и регистрационные данные: 1) проверить документы, удостоверяющие права на земельный участок согласно статье 31 Земельного кодекса КР; 2) договор на передачу собственности; 3) информация о собственнике или арендаторе; 4) сервитуты |
Решение купить или не купить |
|
|
1 |
Базовая цена (P) |
100 |
|
2 |
Рекреационная зона (I, II, III, IV, V) |
23–100 |
|
Физические характеристики земельного участка: |
||
|
3 |
Размер (площадь) участка |
± 10 |
|
4 |
Форма участков (треугольные со скидкой 50–60 %, изрезанной нестандартной формы со скидкой 70–80 %) |
± 50–80 |
|
5 |
Топография (рельеф) |
± 5–20 |
|
6 |
Ландшафт: Разновидность деревьев: лиственные деревья растут во влажной земле, арча, карагаи, хвойные деревья (плюс 25 % от нормативной цены), наличие зеленых насаждений (тип, возраст, состояние) |
± 10–25 |
|
7 |
Месторасположение объекта: I – примыкание к лесу (озеру, водоему (плюс 25 % от нормативной цены), к горе, престижному пансионату, пешей доступности (плюс 25–30 % от нормативной цены)) II – до 100 метров III – от 100 метров |
± 5–30 |
|
8 |
Объекты инженерной инфраструктуры (здания и сооружения) |
± 5–20 |
|
9 |
Расположенность над уровнем моря |
± 5 |
|
10 |
Наличие ресурсов на территории (термальные, радоновые воды и т.д) |
+20–100 |
|
11 |
Экологическое состояние: – уровень шума (близость и интенсивность движения транспорта) – близость к производственному предприятию |
± –5–20 |
|
12 |
Качество и состояние дорог |
± 5–10 |
|
13 |
Ориентация улучшений, наличие застройки в прилегающих районах |
± 5–10 |
|
14 |
Наличие улиц, аллей, маршрутов общественного транспорта |
± 5–20 |
|
15 |
Использование примыкающих участков (жилье, административные, коммерческие, промышленные здания и т.п.) |
± 10–20 |
|
Анализ экономических выгод: |
||
|
16 |
Земельная рента: Дифференциальная рента I |
± 100 |
|
17 |
Земельная рента: Дифференциальная рента II (переменные и постоянные расходы) |
± 10–30 |
|
18 |
Размер суммы получаемой аренды и окупаемость за «n» лет (сом/лет) |
± 10–30 |
|
19 |
Срок эксплуатации ресурсов (долгосрочное, краткосрочное время) |
± 5–10 |
|
20 |
Транспортные расходы (к примеру, с Бишкека на Иссык-Куль) |
± 5 |
|
21 |
Условия для создания инфраструктуры, наличие инженерных коммуникаций (подземных и надземных) или возможность их прокладки, величина расходов на их создание (электрические сети, водопровод, газопровод, теплотрасса, канализационная система и другие) |
± 30–50 |
|
22 |
Данные о доходах и затратах от использования объекта |
± 5–20 |
|
23 |
Налогообложение. Ставки налогов на землю, подоходный налог |
± 5 |
|
24 |
Упущенные возможности при использовании участка |
± 1 |
|
25 |
Нетронутая природная местность |
+5–50 |
|
26 |
Сезонные колебания цен |
± 5–30 |
|
27 |
Степень ограничения конкурентности (олигополистический, монопольный) |
± 5–50 |
|
28 |
Другие факторы: |
± –5 |
|
29 |
Престижность и репутация местности земли |
± 5–50 |
|
30 |
Человеческий фактор: продавец, покупатель, маркетолог |
± 5–100 |
|
31 |
Различного рода ограничения: санитарно-экологические, рекреационные, ограничения сейсмологической устойчивости |
± 20–80 |
|
32 |
Цены соседних участков |
± 5 |
|
33 |
Данные о продажах аналогичных земельных участков |
|
|
34 |
Этап жизненного цикла оцениваемого земельного участка:
|
± – 5 |
|
35 |
Готовность платить населения за экологический ущерб |
± 1 |
|
36 |
Экстренно-критические ситуации и потребность в деньгах продать участок |
–20–70 |
|
37 |
Всего (сумма всех критериев дает среднюю цену за участок, сом) |
Примечание. + означает дополнительно столько процентов от базовой цены; – означает минус от кадастровой оценочной цены.
Таблица 2
Определение кадастровой оценочной цены курортных земель на примере Иссык-Кульской области
Таблица 3
Неблагоприятные условия курортной зоны озера Иссык-Куль для рекреации и поправочная балльная оценка курортных земель
|
№ п/п |
Айылные аймаки (типичные объекты) |
Град |
сильный ветер |
волнение |
ливневые дожди |
снег |
баллы |
средние баллы |
балл с учетом неблагоприятных природных условий |
||||||
|
рекреационная категория |
Лето, частота дней, (от несколько метров до 10 км узкой полосой) |
баллы |
Лето, частота дней с высотой от 0,14 до 0,6 м. |
баллы |
Лето, частота дней |
баллы |
Лето, частота дней |
баллы |
С ноября по апрель |
баллы |
|||||
|
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
7 |
8 |
9 |
10 |
11 |
12 |
13 |
14 |
15 |
16 |
|
1 |
Тамчы |
I |
5–6 |
1,37 |
5–6 |
1,37 |
3–4 |
0,82 |
2–3 |
0,55 |
100,00 |
4,11 |
95,89 |
||
|
2 |
θрнθк |
I |
5–6 |
1,37 |
5–6 |
1,37 |
3–4 |
0,82 |
2–3 |
0,55 |
100,00 |
4,11 |
95,89 |
||
|
3 |
Чоң-Сары-Ой |
I |
5–6 |
1,37 |
5–6 |
1,37 |
3–4 |
0,82 |
2–3 |
0,55 |
100,00 |
4,11 |
95,89 |
||
|
4 |
Чолпон-Ата |
I |
4 |
1,10 |
4 |
1,10 |
3–4 |
0,82 |
2–3 |
0,55 |
100,00 |
3,56 |
96,44 |
||
|
5 |
Боcтери |
I |
4 |
1,10 |
4 |
1,10 |
3–4 |
0,82 |
2–3 |
0,55 |
100,00 |
3,56 |
96,44 |
||
|
6 |
Корумду |
II |
4 |
0,96 |
4 |
0,96 |
4–5 |
0,96 |
3–4 |
0,72 |
88,00 |
3,62 |
84,38 |
||
|
7 |
Орто-θрγктγ |
III |
1–2 |
0,11 |
3 |
0,33 |
3 |
0,33 |
5–6 |
0,55 |
4–5 |
0,44 |
40,00 |
1,75 |
38,25 |
|
8 |
Кутургу |
III |
1–2 |
0,11 |
3 |
0,33 |
3 |
0,33 |
6–7 |
0,55 |
4–8 |
0,44 |
40,00 |
1,75 |
38,25 |
|
9 |
Туп |
IV |
1–2 |
0,08 |
4 |
0,33 |
4 |
0,33 |
7–8 |
0,58 |
5–8 |
0,41 |
30,00 |
1,73 |
28,27 |
|
10 |
Каракол |
II |
1–2 |
0,24 |
4 |
0,96 |
4 |
0,96 |
7–8 |
1,69 |
5–8 |
1,21 |
88,00 |
5,06 |
82,94 |
|
11 |
Дархан |
IV |
1–2 |
0,08 |
4 |
0,33 |
4 |
0,33 |
7 |
0,58 |
5–8 |
0,41 |
30,00 |
1,73 |
28,27 |
|
12 |
Жениш |
IV |
2–3 |
0,16 |
4 |
0,33 |
4 |
0,33 |
7 |
0,58 |
5–10 |
0,41 |
30,00 |
1,81 |
28,19 |
|
13 |
Барскоон |
IV |
2–3 |
0,16 |
4 |
0,33 |
4 |
0,33 |
6 |
0,49 |
5–10 |
0,41 |
30,00 |
1,73 |
28,27 |
|
14 |
Тамга |
I |
1 |
0,27 |
5 |
1,37 |
5 |
1,37 |
6 |
1,64 |
5–10 |
1,37 |
100,00 |
6,03 |
93,97 |
|
15 |
Тосор |
I |
1 |
0,27 |
5 |
1,37 |
5 |
1,37 |
6 |
1,64 |
5–10 |
1,37 |
100,00 |
6,03 |
93,97 |
|
16 |
Каджы-Сай |
I |
1 |
0,27 |
5 |
1,37 |
5 |
1,37 |
5 |
1,37 |
5–10 |
1,37 |
100,00 |
5,75 |
94,25 |
|
17 |
Кара-Талаа-Шор – Булак |
I |
1 |
0,27 |
6–7 |
1,64 |
6–7 |
1,64 |
5 |
1,37 |
5–10 |
1,37 |
100,00 |
6,30 |
93,70 |
|
18 |
Ак-Булун |
V |
10 |
0,63 |
10 |
3,54 |
3–4 |
0,19 |
5–10 |
0,32 |
23,00 |
4,67 |
18,33 |
||
|
19 |
Балыкчы |
III |
10 |
1,10 |
10 |
1,10 |
3–4 |
0,33 |
5–10 |
0,55 |
40,00 |
3,07 |
36,93 |
||
|
20 |
Сары-Камыш |
IV |
10 |
0,82 |
10 |
0,82 |
3–4 |
0,25 |
5–10 |
0,41 |
30,00 |
2,30 |
27,70 |
||
|
21 |
Тору-Айгыр |
II |
10 |
2,41 |
10 |
2,41 |
3–5 |
0,72 |
5–10 |
1,21 |
88,00 |
6,75 |
81,25 |
||
|
22 |
Чырпыкты |
II |
5–6 |
1,21 |
5–6 |
1,21 |
3–5 |
0,72 |
5–10 |
1,21 |
88,00 |
4,34 |
83,66 |
||
Табл. 1 составлена автором c использованием данных А.Н. Асаула и коллектива авторов [6, с. 85–87].
Исходя из этих данных, рыночную цену (Р.Ц) можно определить по следующей формуле:
Рыночная цена (Р.Ц.) за участок = Базовая цена + проценты за субъективные факторы (С.Ф.). (Рц = Бц + С.Ф.)
Кадастровая оценочная цена учитывает все природные возможности земельного участка (см. табл. 2). Природные курортно-рекреационные ресурсы оцениваются по следующим основным типам: медико-биологический тип оценки, психолого-эстетический тип оценки, технологический тип оценки [5, с. 81–84]. Они являются основой (составляющей) кадастровой оценочной цены (нормативной цены в сельском хозяйстве) в «кадастре курортных земель», который должны разрабатываться в условиях Иссык-Кульской области. Аналогичные другие критерии могут быть разработаны по другим отраслям (психологии, экологии, архитектуры, медицины и т.д.).
Принцип расчета ценообразования и налогообложения из табл. 2. При определении кадастровой оценочной цены курортных земель (области, района) необходимо рекреационное зонирование по преимуществам. В I категорию входят наиболее ценные, в V – сравнительно наименее ценные. Средний кадастровый оценочный балл разработан с учетом природно-рекреационных критериев [4]. На данной таблице как пример оценили – критерий «неблагоприятные природные условия курортной зоны». Средний кадастровый балл курортных земель распределен по зонам следующим образом: I рекреационная зона – 100 баллов, II рекреационная зона – 88 баллов, III рекреационная зона – 40 баллов, IV рекреационная зона – 30 баллов, V рекреационная зона – 23 баллов. Введен поправочный балл с учетом неблагоприятных природных условий – см. пункт 5. В пунктах 6–16 приведены другие критерии оценки, которые могут быть оценены аналогичным методом. К примеру в селе Бостери (I рекреационная зона) средний кадастровый бал составляет 100 баллов, поправочный бал по критерию неблагоприятных условий составило 3,56 балла. Таким образом, получили 100 балл – 3,56 балл = 96,44 балла. В пункте 17 указаны сумма кадастровых оценочных баллов с учетом всех критериев оценок по пунктам 6–16. В пункте 18 – указаны средние стоимости путевок по зонам, в I рекреационной зоне это составило 2864 сом, получим поправочный балл 96,44 % от 2762 сом, составляет 2762 сом в I рекреационной зоне – пункт 19. Полученный доход умножили на 20 лет (пункт 20). Это цена, за которую можно купить или продать участок курортных земель как выгодное предложение. Из полученной суммы 2762 сом 1 % составляет 27,62 сом, что можно считать справедливой ставкой налога на I рекреационной зоне – пункт 22. В зависимости от кадастрового оценочного балла в других рекреационных зонах должна взиматься соответствующая ставка налога.
Курортоемкость (количество приемов рекреантов) также должна распределяться по принципу рекреационного зонирования в указанном соотношении в пункте 23. Данная методология позволит разработать кадастр курортных земель не только Иссык-Кульской области, но всех других видов природно-рекреационных деятельностей, такие как оценка ресурсов гидром, фитом, литом и антропом.
В итоге по результатам исследования – кадастровая оценочная цена (стоимость) курортных земель является справедливым решением при экономической оценке курортных земель.
Наше предложение: разработать «кадастр курортных земель» необходимую и требуемую рынком процедуру в условиях рыночной экономики в Кыргызской Республике.