На современном этапе развития земельного рынка в России особую актуальность имеют аукционные продажи земельных участков как способ приобретения земель для жилищного строительства. Муниципалитеты осуществляют оформление и подготовку к аукционам земельных участков для жилищного строительства с целью улучшения жилищных условий граждан и расширения городских территорий, а также привлечения в государственный и муниципальный бюджеты дополнительных доходов.
В связи с этим исследование муниципального рынка аукционных продаж земельных участков для жилищного строительства приобретает особую значимость. При правильном функционировании механизма подготовки и реализации земельных участков при помощи аукционов может значительно увеличиться доходность бюджетов в части продаж земельных участков, а также это поможет решить жилищную проблему в России.
Важнейшим элементом земельного рынка РФ является сегмент муниципального земельного рынка, который оказывает значительное влияние на всю экономику России и особенно на развитие жилищного строительства [5]. В связи с этим выявление особенностей развития рынка аукционных продаж земельных участков, предназначенных для жилищного строительства, является важным элементом исследования указанного сегмента земельного рынка.
В качестве первой тенденции на уровне РФ можно выделить увеличение площади земель населенных пунктов, находящихся в собственности муниципалитетов (с 2006 г. по 2013 г. с 10,9 тыс. га до 408,7 тыс. га). В качестве второй тенденции на уровне РФ можно отметить, что среди земель, приобретаемых гражданами и юридическими лицами из муниципальной собственности, второе место занимают земельные участки для индивидуального жилищного строительства (43 % от всех городских земель, находящихся в частной собственности на 2013 г.) после земель сельскохозяйственного использования (50 %). В качестве следующей тенденции на уровне РФ можно отметить активный рост общего количества сделок с земельными участками по результатам торгов [3]. По состоянию на 01.01.2006 доля сделок с государственными и муниципальными землями в общем количестве сделок с земельными участками по РФ составила 12,38 %, а на 01.01.2013 указанный показатель составил 13,49 % [1]. В рассмотренном временном интервале наблюдается рост количества сделок с земельными участками, находящимися в государственной и муниципальной собственности, совершенных по результатам торгов (по состоянию на 01.01.2006 – 4 644 сделок (3 774 га), по состоянию на 01.01.2013 – 34 706 сделок (86 918,26 га), т.е. увеличение более чем в семь раз по количеству сделок).
Формирование и процесс функционирования любого локального сегмента рынка земельных участков, предназначенных для жилищного строительства, происходит под влиянием спроса и предложения. Их следует рассматривать как множественные подсистемы: ƩSi; ƩPi.
По способу реализации земельных участков (SR) можно выделить два вида продаж прав на земельные участки: аукцион (SRа) и прямая продажа (SRпп). Продажа земельных участков, собственность на которые не разграничена и права на которые не принадлежат третьим лицам, осуществляется при помощи аукционов. Прямая продажа осуществляется при неограниченном количестве продавцов и покупателей на вторичном рынке между физическими и юридическими лицами [6].
Модель предусматривает многокритериальный подход к социально-экономической эффективности такого типа рынка. При этом предлагается в качестве основных критериев выделить следующие: K1 – критерий экономической эффективности – прибыль продавца, степень удовлетворения потребителя и т.д.; K2 – критерий социальной эффективности – возможность улучшения семьями жилищных условий; K3 – критерий экономической надежности сделок – качество законодательства, контроль коррупции и т.д.; K4 – критерий оперативности сделок – удовлетворение потребителя быстротой проведения сделки.
Инфраструктурная подсистема рынка (Ik) также включена в модель в качестве отдельной подсистемы. Она включает в себя как государственные, муниципальные органы содействия [4], так и частные компании, осуществляющие подготовку документации в части оформления прав на земельные участки.
В наиболее общем виде модель территориального земельного рынка Snn предлагается структурировать в виде целевой функции:
(1)
где Snn – локальный сегмент территориального рынка земельных участков для жилищного строительства; K1, K2, K3, K4 – критериальное поле эффективности функционирования Snn как множественная подсистема из четырех единиц по эффективности, надежности и оперативности; Ik – инфраструктурная подсистема рынка, которая рассматривается в качестве множественных элементов, обеспечивающих сделки купли-продажи (государственная регистрация сделок, межевание, нотариат, оценка, страхование, риэлтерская деятельность, кадастровый учет и пр.); SR – способ реализации земельных участков на Snn (аукционные продажи – SRа; прямые продажи – SRпп); 
– предложение земельных участков на территориальных рынках Snn и основные факторы влияния (Фр). К существенным факторам влияния на предложение Фр следует отнести: Фр1 – стоимость оформления прав на земельный участок; Фр2 – количество продавцов; Фр3 – программно-целевой подход к развитию территории на основании генеральных планов, правил землепользования и застройки, федеральных, региональных и муниципальных программ развития территории и пр.; 
– спрос на земельные участки на территориальных рынках Snn и основные факторы влияния (Фs). К существенным факторам влияния на спрос Фs следует отнести: Фs1 – цена на земельный участок; Фs2 – законодательная база; Фs3 – население территориального образования, в котором находится локальный сегмент рынка земельных участков (доходы населения, количество населения, средний возраст населения и т.д.); Фs4 – условия кредитования населения в связи с приобретением земельных участков; Фs5 – фактор сезонности; N – назначение земельного участка, которое может быть вариантно [2] (индивидуальное жилищное строительство, комплексное жилищное строительство и пр.); 
– территориальные рынки земельных участков для жилищного строительства, которые представляют собой совокупность взаимодействующих подсистем спроса, предложения, способов реализации земельного участка, назначения, критериального поля и инфраструктуры; 
– внешняя среда макроуровня для Snn, которая включает в себя различные подсистемы влияния: уровень инфляции, правовое поле, политическая стабильность и т.д.
Под моделью территориального рынка земельных участков, предназначенных для жилищного строительства, следует понимать совокупность взаимодействующих подсистем спроса и предложения с учетом основных факторов влияния, способа реализации и назначения земельного участка в рамках внутренней и внешней среды, а также инфраструктурных подсистем обеспечения сделок купли-продажи и критериального поля социально-экономической эффективности, надежности и оперативности на территориальном уровне.
Следует отметить многогранность и многовариантность данной модели, которая показывает сложность функционирования рынка земельных участков. Для дальнейших исследований в настоящей диссертационной работе осуществлено ограничение области анализа. При этом сегмент земельного рынка S1.1 (земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, предназначенные для индивидуального жилищного строительства) предлагается к дальнейшему более подробному исследованию.
Проведенные исследования в области муниципального управления аукционными продажами земельных участков, а также теории аукционов позволили осуществить моделирование и прогнозирование зависимостей прироста стоимости начальной аукционной цены для условий муниципалитетов.
В период с 01.01.2013 по 01.04.2014, согласно данным официального сайта Российской Федерации для размещения информации о проведении торгов, размещена информация о том, что было проведено открытых аукционов по продаже земельных участков 3650, из них несостоявшихся в связи с отсутствием участников – 1520 (42 %), несостоявшихся в связи с участием в аукционе менее двух участников – 1406 (39 %), состоявшихся аукционов – 565 (15 %), около 30 % из которых не имеют прироста аукционной цены по сравнению с начальной стоимостью лота.
Из 565 проданных при помощи аукционов земельных участков для индивидуального жилищного строительства (земельные участки с назначением «для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) и для блокированного жилищного строительства (БЖС)) 39 % составляют земельные участки, проданные на аукционе с 2 участниками, 26 % – с 3 участниками, 17 % – с 4 участниками, 11 % – с 5–6 участниками, 7 % – с количеством участников аукциона 7 и более.
Моделирование прироста начальной аукционной цены земельного участка возможно только при условии равной заинтересованности сторон в приобретении объекта. Поэтому из 565 земельных участков была отобрана совокупность земельных участков, по которым произошло повышение начальной цены. Итоговую выборку формируют 160 объектов (40 объектов в 1 группе и по 30 в оставшихся группах).
Рассмотрим зависимость вероятности продажи земельного участка на аукционе от даты проведения аукциона. Для этого воспользуемся общероссийскими данными официального сайта Российской Федерации для размещения информации о проведении торгов. Наибольшее количество выставлений земельных участков наблюдается в мае, июле и декабре 2013 г., однако наибольший процент проданных участков наблюдается неизменно в первом квартале (кроме января 2013, когда указанный электронный ресурс был законодательно признан обязательным для размещения информации о проведении торгов и участники процесса еще не были знакомы с работой данного ресурса).
В выборке из 160 объектов произведена поквартальная классификация по дате продажи земельных участков для жилищного строительства при помощи аукционов. Наибольшее количество сделок в выбранной совокупности происходит во 2 квартале (39 %), в первом квартале наблюдается снижение до 23 %, а в третьем и четвертом – округленно по 19 %. Произведена группировка земельных участков в выборке по площади проданных земельных участков. Выделены 4 группы земельных участков, из которых наибольшее количество продаж в группе объектов площадью 1001–1500 м2 (40 % от общего количества проданных земельных участков) (рис. 1).
Наиболее активно продажи земельных участков для индивидуального жилищного строительства осуществляются в диапазоне площади от 601 до 1500 м2.
При группировке объектов внутри выборки по количеству совершенных шагов аукциона выделено 6 групп объектов. Наибольшее количество земельных участков находится в группе «1–3 шага» (24 % от общего количества).
Рис. 1. Анализ структуры земельных участков в зависимости от площади
На основании группировки земельных участков внутри выборки по количеству совершенных шагов аукциона в каждой из шести групп рассчитано среднее количество участников аукциона.
Наблюдается явная закономерность распределения количества участников аукциона по группам земельных участков: чем больше заявителей приняло участие в аукционе, тем больше шагов совершено при торге. Подобную зависимость описывает и теорема об одинаковой доходности в теории аукционов.
Наиболее показательным элементом эффективности проведения аукционов является увеличение начальной аукционной цены земельного участка. Под приростом начальной аукционной цены земельного участка понимается отношение разницы аукционной цены земельного участка и его начальной цены к начальной цене земельного участка, выраженное в процентах:
(2)
где П – прирост начальной аукционной цены земельного участка, %; АЦ – аукционная цена земельного участка (цена продажи земельного участка на аукционе), руб.; НЦ – начальная цена земельного участка, руб.
Согласно проведенным исследованиям, значение прироста начальной аукционной цены возрастает с увеличением количества участников аукциона. Для математического формирования зависимости был выявлен фактор увеличения цены, являющийся безразмерной величиной:
(3)
где х – порядковый номер группы, зависящий от числа участников; е – математическая константа.
Прирост начальной аукционной цены (в процентах) можно выразить следующей формулой, которая представляет собой математическую модель прироста начальной аукционной цены:
(4)
На основании проведенных исследований можно сделать вывод, что меры по увеличению количества участников аукциона приведут к увеличению прироста аукционной стоимости, что повлечет увеличение прибыли муниципалитетов (рис. 2). Для этого предлагается ряд мероприятий по увеличению количества участников аукциона:
1) проведение активной маркетинговой политики со стороны органов муниципальной власти с целью информирования населения о проведении земельных аукционов при помощи средств массовой информации и информационно-телекоммуникационной сети Интернет;
Рис. 2. Анализ изменения прироста аукционной цены земельных участков в зависимости от количества участников
2) исследование органами муниципальной власти особенностей спроса на земельные участки с целью формирования для реализации при помощи аукционов земельных участков на тех территориях, где граждане заинтересованы в их приобретении;
3) снижение начальной цены на земельные участки при повторном выставлении лота на аукцион (при условии, что предыдущий аукцион по указанному объекту не состоялся по причине отсутствия участников);
4) упрощение процедуры формирования земельного участка на торги органами муниципальной власти, снижение длительности процедуры формирования земельных участков на торги;
5) в случае реализации земельных участков при помощи аукциона в незастроенных районах необходимо развитие инфраструктуры микрорайонов и районов (строительство коммуникаций, дорожной сети, объектов социально-культурного и бытового назначения и пр.);
6) увеличение периода с даты выставления земельного участка на торги до даты окончания приема заявок с целью ознакомления с публичной офертой наибольшего количества населения; кроме того, дополнительное время дает возможность лицам, не обладающим на текущий момент достаточными средствами для приобретения земельного участка, прибегнуть к кредитованию.
Выводы
Таким образом, осуществлена актуализация проблемной ситуации исследования. Установлено, что наиболее проблемной областью реализации земельных участков гражданам и юридическим лицам при помощи аукционов является продажа земельных участков из земель населенных пунктов для жилищного строительства, что обусловлено высокой потребностью граждан России в доступном и комфортном жилье. Исследовано современное состояние, особенности и основные тенденции развития земельного рынка земельных участков для жилищного строительства и его сегмента по аукционным продажам на уровне РФ. Также выполненные исследования позволили осуществить авторское моделирование территориального рынка земельных участков, предназначенных для жилищного строительства, а также выявить признаки классификации муниципального рынка аукционных продаж и произвести детальную классификацию рынка аукционных продаж, позволяющую сделать заключение о многообразии рынка. Кроме того, сформулированы методические предложения по моделированию и прогнозированию зависимостей прироста стоимости начальной аукционной цены согласно теории аукционов для условий муниципалитетов РФ и г. Пензы, а также предложены меры по увеличению количества участников аукциона, которые приведут к приросту начальной аукционной цены, что повлечет увеличение прибыли муниципалитетов.
Рецензенты:
Хаметов Т.И., д.э.н., профессор, заведующий кафедрой «Землеустройство и геодезия», Пензенский государственный университет архитектуры и строительства, г. Пенза;
Баронин С.А., д.э.н., профессор, преподаватель кафедры «Экспертиза и управление недвижимостью», Пензенский государственный университет архитектуры и строительства, г. Пенза.