На современном этапе реформирования жилищной сферы в России основная задача государственной жилищной политики – разработка механизмов повышения доступности жилья для различных категорий населения [1].
Для начала необходимо определить само понятие «доступность», что именно будет пониматься под ним в рамках данной работы.
Используемое в международной и российской практике понятие доступности жилья означает возможность приобретения жилья потребителем и определяется по доле расходов суммарного дохода семьи на приобретение жилья и ежегодные платежи по процентам ставки банка за кредит. Доступность жилья для населения можно определить как интегральную категорию, в которой соединены основные социально-экономические, демографические характеристики региона, параметры кредитно-финансовой системы и пр.
«Рынок доступной жилой недвижимости» – совокупность экономических механизмов, способствующих увеличению объемов воспроизводства объектов доступной жилой недвижимости, ее адресному распределению и потреблению, а также поддержанию их и жилищно-коммунальной инфраструктуры в надлежащем техническом состоянии на основе использования основных факторов производства (земли, труда, капитала).
В современных российских условиях по-новому встает вопрос о месте и роли рынка доступной жилой недвижимости в системе национальной экономики: весьма актуальным становится на повестке дня фактор доступности жилища для средне- и малообеспеченных граждан.
Рынок доступной жилой недвижимости – это такая социально-экономическая система, которая обеспечит в России не только решение острейшей социальной проблемы – жилищной, но и позволит интенсифицировать и повысить эффективность всей системы национальной экономики.
Жилищная политика, проводимая правительством области, направлена на создание условий для обеспечения всех категорий населения доступным, качественным и благоустроенным жильем. Решение жилищной проблемы является одним из основных направлений реализации Программы улучшения качества жизни населения области. С середины 1990-х годов в Белгородской области ведется активная работа по реализации целевых программ жилищного строительства. С 2003 года реализуется областная «Стратегия развития жилищного строительства на территории Белгородской области до 2010 года», приоритетом которой является строительство индивидуального жилья. Стратегия полностью отвечает целям и задачам приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России» [3].
За период реализации Стратегии объемы строительства жилья в области значительно возросли: общий ввод жилья увеличился в 1,4 раза, ввод индивидуальных жилых домов – в 2 раза. В настоящее время на территории Белгородской области реализуется областная целевая программа «Развития жилищного строительства на территории Белгородской области в 2011–2015 годах» предусматривающая формирование рынка доступного жилья экономического класса, отвечающего требованиям энергоэффективности и экологичности, развитию жилищной сферы, обеспечивающее доступность жилья для граждан, безопасные и комфортные условия проживания в нем.
По объему введенного жилья в расчете на 1000 человек населения Белгородская область занимает 1-е место среди регионов ЦЧР, среди регионов ЦФО – 2 место после Московской области.
Рис. 1. Ввод жилья на территории области в 2009-2012 гг.
На практике основным показателем состояния рынка жилья с точки зрения возможности приобретения квартир гражданами является коэффициент доступности жилья.
В ФЦП «Жилище» предложены два соответствующих показателя:
а) коэффициент доступности жилья (соотношение средней рыночной стоимости стандартной квартиры общей площадью 54 кв. м и среднего годового совокупного денежного дохода семьи, состоящей из трех человек);
б) доля семей, имеющих возможность приобрести жилье, соответствующее стандартам обеспечения жилыми помещениями, с помощью собственных и заемных средств.
Планируется, что к 2010 г. первый коэффициент будет иметь значение 3 (то есть стоимость стандартной квартиры будет равна среднему годовому денежному доходу семьи за три года), а второй – 30% (то есть для 30 % семей будет доступно приобретение стандартного жилья с помощью собственных и заемных средств) [2].
Коэффициент доступности жилья [5]:
Кдс = (С х S) / (Д х N), (1)
где Кдс – коэффициент доступности жилья;
S – площадь условной квартиры, кв.м;
С – средняя стоимость кв. м. жилья, руб.;
Д – среднедушевой доход семьи, руб./чел. в год;
N – число человек в семье.
Коэффициент доступности жилья с учетом минимальных потребтельских расходов:
Кдр = (С х S)/((Д – P) х N), (2)
где Кдр – коэффициент доступности жилья с учетом минимальных потребительских расходов;
Р – минимальные среднедушевые расходы семьи, руб./чел. в год.
Из данных таблицы видно, что на протяжении 10 лет разрыв между доходами и расходами населения Белгородской области увеличивался. Данный факт является положительным, так как увеличение данного разрыва обуславливает появление свободных денежных средств, которые в большинстве случаев инвестируются в приобретение собственного жилья.
Недостатком КДЖ, рассчитанным по формуле 1, является то, что при его расчете не учитывается такой важный показатель, как среднедушевые потребительские расходы, который значительно варьируется в зависимости от региона.
Наибольший КДЖ наблюдался в 2004 году – 13,7, наименьший – в 2009 году и составил 9 лет. На рис. 2 графически представлена динамика данного коэффициента.
На графике видно, что КДЖ снижается, это свидетельствует лишь о том, что доступность жилья в регионе повышается. Но, тем не менее, на сегодняшний день данный показатель является все еще высоким.
Показатели и результаты расчёта коэффициента доступности жилья в Белгородской области в 2002-2012гг.
|
Показатель |
2002 |
2003 |
2004 |
2005 |
2006 |
2007 |
2008 |
2009 |
2010 |
2011 |
2012 |
|
Средняя стоимость 1кв.м. жилья в Белгородской области, руб. |
8080 |
10809 |
12975 |
15161 |
21440 |
30512 |
41376 |
42251 |
39429 |
39730 |
46771 |
|
Среднедушевые доходы |
2762 |
3357 |
4070 |
5276 |
7085 |
9404 |
12758 |
14147 |
16993 |
18800 |
21413 |
|
Среднедушевые расходы |
1745 |
2092 |
2652 |
3357 |
4516 |
6003 |
8106 |
9162 |
10428 |
12423 |
14979 |
|
Коэффициент доступности жилья |
4,4 |
4,8 |
4,8 |
4,3 |
4,5 |
4,9 |
4,9 |
4,5 |
3,5 |
3,2 |
3,3 |
|
Коэффициент доступности жилья с учетом потребительских расходов |
11,9 |
12,8 |
13,7 |
11,9 |
12,5 |
13,5 |
13,3 |
12,7 |
9,0 |
9,3 |
10,9 |
Рис. 2. Динамика КДЖ с учетом потребительских расходов в регионе за 2002–2012 гг.
На графике видно, что КДЖ снижается, это свидетельствует лишь о том, что доступность жилья в регионе повышается. Но, тем не менее, на сегодняшний день данный показатель является все еще высоким.
Проведение мониторинга и оценки результатов реализации национального жилищного проекта в различных регионах, городах и поселениях должно быть лучше обеспечено как методологически, так и статистически. Предложенную в ФЦП «Жилище» методику оценки показателей доступности жилья и представленные дополнительные показатели можно рассматривать лишь как первый шаг на пути к созданию единой методологии, которая позволит комплексно оценивать доступность жилья в России [4].
Индикаторы доступности жилья, введенные в ФЦП «Жилище» характеризуют только доступность покупки жилья, вопросы же доступности приватизации, наследования, строительства, найма (социального и коммерческого), а также оплаты текущих расходов, связанных с содержанием жилья до сих пор остаются открытыми, что обусловливает актуальность выделения факторов, определяющих указанные составляющие доступности жилья для населения, и индикаторов их оценки [5].
На наш взгляд, доступность жилья для населения следует понимать несколько шире, нежели просто способность его приобретения. По нашему мнению, проблему доступности жилья следует рассматривать в совокупности трех основных составляющих доступности: приобретения (получения) жилья в частную собственность, найма жилых помещений и оплаты текущих (периодических) затрат, связанных с содержанием, ремонтом и эксплуатацией жилья.
Таким образом, необходимость расширения оценки доступности жилья за пределы его покупки можно считать обоснованной.
Кроме того, из-за локального характера рынков жилья, высокой территориальной дифференциации доходов населения и уровня развития ипотечного кредитования, анализ факторов и показателей доступности жилья необходимо производить не только и не столько по Российской Федерации в целом, но и в региональном и муниципальном разрезе.
Исходя из вышесказанного, очевидно, что постепенно повышается доступность приобретения жилья в России. К сожалению, очевидно, что в настоящий момент для преобладающей части населения России жилье является недоступным. Исходя из вышесказанного, очевидно, что для повышения доступности жилья недостаточно только повышать платежеспособный спрос населения или предложения на рынке недвижимости, необходимо сбалансированное воздействие как на спрос, так и на предложение. Государственная политика в данном направлении должна играть ключевую роль.
Рецензенты:
Калугин В.А., д.э.н., профессор кафедры «Экономика и управления на предприятии (в городском хозяйстве)» Белгородский государственный национальный исследовательский университет, г. Белгород;
Флигинских Т.Н., д.э.н., профессор кафедры Финансов и кредита, Белгородский государственный национальный исследовательский университет, г. Белгород.
Работа поступила в редакцию 24.06.2014.