Введение
Ипотечное жилищное кредитование (ИЖК) является основным инструментом решения вопросов жилищного характера в РФ. Однако, согласно статистике последних лет, рынок ИЖК показывает неравномерные темпы развития по причине социально-экономических и институциональных особенностей. Существующая система государственной поддержки носит унифицированный характер, что приводит к возникновению диспропорций – несоответствие цен на недвижимость с выделяемыми суммами субсидирования. В связи с этим возникает потребность научного обоснования необходимости кластеризации субъектов России в зависимости от их уровня развития ИЖК.
Цель исследования заключается в доказательстве гипотезы потребности дифференциации регионов, которая основана на специфическом наборе факторов – уровне дохода, цен на недвижимость, показателе долговой нагрузке и других.
Материалы и методы исследования
Для решения проблемы был использован пространственно-экономический метод, с помощью которого была изучена доступность ипотечного жилищного кредитования в привязке к конкретным территориям страны на основании открытых статистических материалов органов государственной статистики.
Результаты исследования и их обсуждение
Современный рынок ИЖК в РФ отличается существенной региональной дифференциацией ключевых показателей [1], что приводит к различию в эффективности применяемых мер по отношению к ипотечному жилищному кредитованию в зависимости от социально-экономических факторов [2] и инфраструктуры в регионах государства [3].
С 2018 года на территории страны действуют программы ипотечного жилищного кредитования с государственным субсидированием, которые основаны на общепринятых подходах к финансированию сделок с недвижимостью. К ним относятся программы «Льготная ипотека на новостройки»1, «Семейная ипотека»2, «Дальневосточная и арктическая ипотека», «Сельская ипотека»3, «IT-ипотека»4, «Льготная ипотека на новых территориях»5. За прошедшее время действие данных программ не привело к сокращению региональных диспропорций. В исследовании И. В. Пилипенко [4] было доказано, что к 2024 году государственная поддержка ИЖК способствовала обострению проблем доступности недвижимости. Сложившаяся ситуация приводит к необходимости внесения доработок в действующую политику жилищного строительства на основании особенности региональных рынков недвижимости.
В анализе [5], проведенном исследователями Коростелевой Т. С. и Целиным В. Е., раскрывается неоднородность региональных ипотечных рынков в части объемов выдачи, темпов роста и уровня проникновения ипотечных продуктов. Специалистами отмечается, что ключевой проблемой является социальное и экономическое неравенство регионов. Ипотечные рынки субъектов РФ имеют различия по отраслевой структуре, покупательной способности, инвестиционной привлекательности и требованиям к качеству жизни [6]. Это приводит к асимметричному влиянию денежно-кредитной политики [7] на ставки по ИЖК и, как следствие, к разной чувствительности к монетарным шокам [8]. Единая монетарная политика ЦБ РФ оказывает неравномерное влияние на региональные условия ипотечных жилищных кредитов, что делает унифицированные меры регулирования недостаточно эффективными. Неравномерность заключается в том, что изменение ключевой ставки оказывает статистически значимое и различное по силе влияние на условия ИЖК в разных регионах. Это происходит из-за влияния нескольких инструментов, регулируемых положениями монетарной политики. К таким инструментам можно отнести управление ключевой ставкой, установлением макропруденциальных лимитов, надбавки к коэффициентам риска6. Полученный вывод обладает фундаментальным значением для обоснования необходимости кластеризации [9].
С целью анализа специфики развития регионального ИЖК с учетом реализации целевых государственных программ за основу будут взяты несколько регионов страны:
1) Москва и Московская область – административный центр Центрального федерального округа (ЦФО);
2) Краснодарский край – субъект федерации Южного федерального округа (ЮФО);
3) Свердловская область – административный центр Уральского федерального округа (УрФО);
4) Новосибирская область – административный центр Сибирского федерального округа (СФО);
5) Приморский край – субъект федерации Дальневосточного федерального округа (ДФО).
Перечисленный набор субъектов позволит проанализировать ИЖК ключевых регионов государства [10].
До модернизации в августе 2024 программы IT-ипотеки на Москву и Московскую область приходилось около 50% спроса7. Это значительно выше, чем в среднем по стране на все прочие регионы. Причиной служат высокий уровень доходов и занятость населения в цифровом секторе. С целью равномерного распределения лимитов между всеми субъектами РФ летом 2024 года Москва была исключена из перечня городов, специалисты которых имеют доступ к оформлению программы льготного кредитования8. Программу «IT-ипотеки» дополнили отменой лимитов на количество выдаваемых кредитными организациями займов физическим лицам, утверждены гарантии фиксирования льготной ставки для IT-специалистов на случай смены организационно-правовой формы у работодателя, а список аккредитованных компаний-работодателей увеличили в 2 раза с 6 тыс. организаций до 13 тыс. организаций9.
По итогам 2024 года Краснодарский край является одним из ведущих регионов по развитию ИЖК на индивидуальное строительство и занимает лидирующее место среди регионов по выдаче «Семейной ипотеки». К маю 2025 года доля анализируемой программы в общем объеме выдачи составила более 81%, что объясняется активным вводом в эксплуатацию недвижимости, благоприятным климатом и миграционным притоком семей с детьми. За 2025 год в регионе было выдано более 9 тыс. кредитов на сумму 50,3 млрд рублей, тогда как в целом по стране в рамках программы было профинансировано 3,15 трлн рублей. С 2026 года государством было произведено расширение действия программы «Семейной ипотеки» на финансирование недвижимости на вторичном рынке в 18 городах Краснодарского края, что говорит о вовлеченности правительства в потребности населения [11].
Свердловская область в 2024 году на фоне прочих крупных экономических центров России выделяется наименьшей зависимостью от программ государственной поддержки ИЖК10. В 2025 году доля составила 18%. Это объясняется высоким уровнем доходов населения и развитостью экономики региона, что позволяет чаще рассматривать ипотечные кредиты по рыночным ставкам. Однако это не отменяет потребности в увеличении доли кредитования с участием государственного субсидирования [12].
Новосибирская область является крупнейшим научным центром Сибири. В регионе сосредоточено около 3 тыс. IT-компаний, в которых занято около 30 тыс. специалистов11. Наличие большого количества сотрудников наукоемких предприятий привело к достижению лидирующих позиций в спросе на IT-ипотеку. В 2025 году анализируемый регион занимает 3-е место по стране. Общий объем кредитов превысил 3,5 тыс. штук на сумму 24,5 млрд рублей. Доля анализируемой программы в общем объеме ИЖК по региону составила 4%, что является максимальным результатом по стране.
По итогам 2025 года Приморский край стал абсолютным лидером ДФО по объему выдачи программы «Дальневосточной и арктической ипотеки» с результатом 232 млрд рублей12. Рассматриваемая программа является основным драйвером спроса [13], который стимулирует рынки строительства и кредитования в регионе13. К началу 2026 года в рамках анализируемой программы было выдано более 199 тыс. кредитов на сумму 992,3 млрд рублей. Это позволило увеличить рост объемов строительства в Дальневосточном федеральном округе в 3 раза (до 7 млн кв. м). Министерством РФ по развитию Дальнего Востока и Арктики отмечается, что внедрение данной программы позволило снизить цену на жилье в ДФО на 36% к среднероссийской, что является положительным эффектом внедрения кластеризации. Программа обладает высоким социальным охватом: помимо молодых семей, ею воспользовались участники СВО (около 7 тыс. человек), работники ОПК (около 10 тыс. человек), врачи (около 20 тыс. человек) и учителя (около 20,5 тыс. человек).
Согласно проведенному анализу была выявлена зависимость специфики регионального ипотечного рынка от структуры местной экономики и демографии. При формально единых общефедеральных подходах к регулированию спроса на ИЖК субъекты РФ показывают колоссальную асимметрию. Это приводит к необходимости перехода от унифицированной к дифференцированной региональной политике [14], которая будет учитывать специфику каждого субъекта страны.
В работе Мальцевой В. В. был проведен анализ детерминанты доступности жилья в удаленных субъектах России, основанный на расчете индекса цена-доход. Формула для расчета имела вид:
, (1)
где Pit – стоимость квадратного метра недвижимости на первичном рынке (агрегированная до годового среднего);
S – средняя площадь объекта недвижимости, которая приняла значение 50 кв. м;
Wit – среднемесячная номинальная заработная плата.
На основании анализа работы Мальцевой В. В. [15], а также нормативных документов ЦБ РФ14 предлагается дополнение формулы интегрального коэффициента доступности ипотечного жилищного кредитования, так как имеющаяся формула предполагает бинарную классификацию регионов на «северные» и «базовые», что не позволяет углубленно изучить степень дифференциации проводимой в регионе политики. Предложенная Мальцевой В. В. модель не учитывает уровень административных барьеров для строительства, развитость арендного рынка и уровень миграции. Также исследование охватывает период с 2018 по 2024 год, что не дает возможности учесть ужесточение ДКП в 2024-2025 годах, а также изменения, произошедшие с программами государственного субсидирования в это время.
Таким образом, предлагается авторское дополнение индекса, который примет следующий вид:
K_доступ = K_доход × K_цена × K_ипотека × K_ПДН × K_реал, (2)
где
K_доход = (Среднемесячный доход в регионе / Среднемесячный доход по РФ) × × (Прожиточный минимум РФ / Прожиточный минимум региона);
K_цена = (Средняя цена 1 кв. м по РФ / Средняя цена 1 кв. м в регионе) × × (Объем ввода жилья на душу в регионе / Объем ввода жилья на душу по РФ);
K_ипотека = (Объем выдачи ИЖК на душу в регионе / Объем выдачи ИЖК на душу по РФ) × (Номинальная ставка по РФ / Номинальная ставка в регионе);
К_ПДН = (1 – ПДН_факт / 100%) × К_рег.
ПДН_факт предлагается вычислять по формуле:
(сумма ежемесячных платежей по всем кредитам / ежемесячный доход заемщика) × 100% [16] (3)
Значение К_рег варьируется от 0,8 до 1,2 и учитывает специфику регионального рынка труда и уровень безработицы [17]. Значение К_рег выше 1 соответствует регионам с низкой безработицей и стабильным рынком труда, ниже 1 соответствует регионам с высоким уровнем безработицы и нестабильным рынком труда. Включение данного коэффициента позволяет снижать интегральный показатель доступности ИЖК при высоком показателе долговой нагрузки (ПДН)[3s].
К_реал = К_РПС(регион) / К_РПС(РФ), (4)
где
К_РПС (реальная процентная ставка) = = Номинальная ставка – Уровень инфляции.
Необходимость включения К_реал объясняется снижением реальной стоимости кредита в периоды высокого уровня инфляции [18]. Это приводит к увеличению доступности ИЖК. Данная поправка отражает анализируемый эффект и позволяет сравнивать доступность ипотеки в разные периоды времени и в разных регионах.
Для понимания текущего состояния рынка ИЖК в регионе необходимо привести референтные значения анализируемого коэффициента. Значения К_доступ проиллюстрируем в таблице 1.
На основании сформированной формулы и референтных значений из таблицы 1 проведем расчет коэффициента доступности ИЖК для Москвы, Московской, Свердловской и Новосибирской областей, Краснодарского и Приморского краев. За основу возьмем исходные данные, приведенные в таблице 2.
Таблица 1
Уровень доступности ИЖК в зависимости от значения коэффициента доступности жилья
|
Значение К_доступ |
Уровень доступности ИЖК |
|
>1,2 |
Очень высокий |
|
1,0-1,2 |
Высокий |
|
0,8-1,0 |
Средний |
|
0,6-0,8 |
Низкий |
|
<0,6 |
Критически низкий |
Примечание: составлено автором на основе полученных данных в ходе изучения подходов ЦБ РФ.
На основании данных таблицы 2 произведем расчет коэффициента доступности, результаты которого проиллюстрированы в таблице 3. Согласно полученным расчетам в таблице 3 можно прийти к выводу о том, что самая высокая доступность жилья наблюдается в Приморском крае. Это объясняется относительно высокими доходами за счет наличия региональных надбавок к заработной плате заемщиков и действием программы «Дальневосточная и арктическая ипотека» с низкой ставкой кредитования. Следующим по порядку идет результат Московской области, который на 0,3 отстает от показателей Приморского края. Объяснить полученное значение коэффициента можно сравнительно с Москвой низкой стоимостью недвижимости и высоким уровнем дохода, так как жители Московской области часто трудоустроены на территории Москвы и получают аналогичную заработную плату.
Таблица 2
Исходные данные для расчета коэффициента доступности ИЖК в Москве, Московской, Свердловской и Новосибирской областях, Краснодарском и Приморском краях
|
Регион |
Средняя зарплата (руб.) |
Стоимость кв. м (руб.) |
Ипотечная ставка (%) |
ПДН (%) |
Реальная ставка (%) |
|
Москва |
128 000 |
350 000 |
20,0 |
50 |
9,0 |
|
Московская область |
95 000 |
200 000 |
20,0 |
48 |
9,0 |
|
Свердловская область |
92 002 |
130 000 |
20,0 |
46 |
9,0 |
|
Новосибирская область |
88 257 |
125 000 |
20,0 |
44 |
9,0 |
|
Краснодарский край |
68 050 |
140 000 |
20,0 |
45 |
9,0 |
|
Приморский край |
103 858 |
145 000 |
20,0 |
47 |
9,0 |
Примечание: составлено автором на основе:
1) Федеральная служба государственной статистики. Социально-экономическое положение России. Январь-февраль 2026 года: доклад / Росстат. [Электронный ресурс]. URL: https://rosstat.gov.ru/storage/mediabank/DOKLAD_2026.htm (дата обращения: 28.04.2026).
2) Новосибирскстат. Доклад «Социально-экономическое положение Новосибирской области» за январь – февраль 2026 года / Территориальный орган Федеральной службы государственной статистики по Новосибирской области. [Электронный ресурс]. URL: https://54.rosstat.gov.ru/news?print=1 (дата обращения: 28.04.2026).
3) Российское предпринимательство. 2026. [Электронный ресурс]. URL: http://rppe.ru/new/index.php/rppe/article/view/3182 (дата обращения: 28.04.2026).
4) Корпорация развития Дальнего Востока и Арктики. В 2025 году выдано рекордное количество кредитов по программе «Дальневосточная и арктическая ипотека» / АО «КРДВ». 2026. 28 января. [Электронный ресурс]. URL: https://erdc.ru/news/v-2025-godu-vydano-rekordnoe-kolichestvo-kreditov-po-programme-dalnevostochnaya-i-arkticheskaya-ipot/ (дата обращения: 28.04.2026).
Таблица 3
Расчет коэффициента доступности ИЖК в Москве, Московской, Свердловской и Новосибирской областях, Краснодарском и Приморском краях
|
Регион |
K_доход |
K_цена |
K_ипотека |
K_ПДН |
K_реал |
K_доступ |
|
Москва |
1,23 |
0,57 |
1,0 |
0,5 |
1,0 |
0,35 |
|
Московская область |
0,96 |
1,0 |
1,0 |
0,52 |
1,0 |
0,50 |
|
Свердловская область |
0,89 |
1,0 |
1,0 |
0,54 |
1,0 |
0,48 |
|
Новосибирская область |
0,85 |
1,0 |
1,0 |
0,56 |
1,0 |
0,48 |
|
Краснодарский край |
0,66 |
1,0 |
1,0 |
0,55 |
1,0 |
0,36 |
|
Приморский край |
1,0 |
1,0 |
1,0 |
0,53 |
1,0 |
0,53 |
Примечание: составлено автором на основе полученных данных в ходе изучения информации Территориальных органов Федеральной службы государственной статистики.
Свердловская и Новосибирская области имеют идентичные показатели коэффициента доступности. Это подтверждает информацию о наименьшей зависимости от программ с государственным субсидированием у жителей Свердловской области за счет высокой развитости экономики региона. Расчет коэффициента доступности ИЖК в Москве и Краснодарском крае показал наименьшее значение из всех проанализированных регионов, что связывается с высокой стоимостью недвижимости и прекращением действия программы IT-ипотеки с лета 2024 года в Москве, а также с низким уровнем заработной платы при умеренных ценах на недвижимость в Краснодарском крае. Важно отметить, что во всех анализируемых регионах страны коэффициент доступности принял значение меньше 0,6, что сообщает о критически низком уровне доступности ИЖК для населения и необходимости усовершенствования мер поддержки со стороны государства.
Заключение
Результатом проведенного анализа стало выявление региональных диспропорций рынка ипотечного жилищного кредитования в стране на примере Москвы, Московской, Свердловской и Новосибирской областей, Краснодарского и Приморского краев. В проанализированных регионах коэффициент доступности жилья отличается, что связывается с предпочтением жителей субъекта РФ к определенным программам ипотечного жилищного кредитования. Однако даже те регионы, которые обладают сравнительно высоким значением коэффициента доступности, показывают критически низкий уровень доступности ИЖК. Это приводит к необходимости перехода от унифицированной к дифференцированной региональной политике. Для оценки эффективности проводимых государством мероприятий в процессе перехода предлагается использовать дополненную формулу расчета коэффициента доступности ИЖК. С ее помощью возможно проведение сравнительного анализа доступности ИЖК в различных регионах с целью выявления субъектов с наименее благоприятными условиями для жителей. Реализовывать оценку динамики доступности ипотечного жилищного кредитования во времени при изменении макроэкономических параметров. Обосновывать необходимость внедрения адресных мер поддержки отдельных регионов и слоев населения.
[1] Российская Федерация. Правительство. О мерах по стимулированию программ жилищного строительства в условиях распространения новой коронавирусной инфекции: постановление Правительства РФ от 23.04.2020 № 566 (утратило силу) // Официальный интернет-портал правовой информации. [Электронный ресурс]. URL: https://legalacts.ru/doc/postanovlenie-pravitelstva-rf-ot-23042020-n-566-ob-utverzhdenii/#100507 (дата обращения: 11.03.2026).
[2] Российская Федерация. Правительство. О мерах по стимулированию программ жилищного строительства в условиях распространения новой коронавирусной инфекции: постановление Правительства РФ от 23.04.2020 № 566 (ред. от 27.12.2024) // Официальный интернет-портал правовой информации. [Электронный ресурс]. URL: http://council.gov.ru/activity/activities/parliamentary/132945/ (дата обращения: 11.03.2026).
[3] Российская Федерация. Правительство. Об утверждении Правил предоставления субсидий из федерального бюджета российским кредитным организациям и акционерному обществу «ДОМ.РФ» на возмещение недополученных доходов по выданным (приобретенным) жилищным (ипотечным) кредитам (займам), предоставленным гражданам Российской Федерации, проживающим на сельских территориях: постановление Правительства РФ от 30.11.2019 № 1567 // Официальный интернет-портал правовой информации. [Электронный ресурс]. URL: https://www.garant.ru/products/ipo/prime/doc/73086746/ (дата обращения: 11.03.2026).
[4] Российская Федерация. Правительство. Об утверждении Правил предоставления субсидий из федерального бюджета российским кредитным организациям на возмещение недополученных доходов по кредитам, выданным гражданам Российской Федерации, занятым в сфере информационных технологий, на приобретение жилья: постановление Правительства РФ от 30.04.2022 № 805 // Официальный интернет-портал правовой информации. [Электронный ресурс]. URL: https://base.garant.ru/404567638/ (дата обращения: 11.05.2026).
[5] Постановление Правительства РФ от 31 декабря 2022 г. N 2565 «Об утверждении Правил предоставления субсидий из федерального бюджета акционерному обществу «ДОМ.РФ» в виде вкладов в имущество акционерного общества «ДОМ.РФ», не увеличивающих его уставный капитал, на цели возмещения российским кредитным и иным организациям недополученных ими доходов по кредитам (займам), выданным гражданам Российской Федерации для приобретения или строительства жилых помещений на территориях Донецкой Народной Республики, Луганской Народной Республики, Запорожской и Херсонской областей, а также на территориях иных субъектов Российской Федерации, и возмещения российским страховым ...» (с изменениями и дополнениями) // СПС «Гарант». [Электронный ресурс]. URL: https://base.garant.ru/406067427/ (дата обращения: 11.03.2026).
[6] Банк России. Макропруденциальная политика: надбавки к коэффициентам риска и макропруденциальные лимиты // Официальный сайт Банка России. [Электронный ресурс]. URL: https://cbr.ru/finstab/instruments/risk_weight_add_ons/ (дата обращения: 11.03.2026).
[7] Банк ДОМ.РФ. Как изменилась география выдачи IT-ипотеки в 2025 году / Банк ДОМ.РФ. [Электронный ресурс]. URL: https://domrfbank.ru/press/print-media-and-online-media/kak-izmenilas-geografiya-vydachi-it-ipoteki-v-2025-godu/ (дата обращения: 28.04.2026).
[8] Правительство Российской Федерации. Правительство продлило ИТ-ипотеку до 2030 года // Официальный сайт Правительства РФ. 2024. 1 августа. [Электронный ресурс]. URL: https://government.ru/news/52278/ (дата обращения: 11.03.2026).
[9] Коваленок А. Средняя зарплата в Новосибирской области составила 88 тыс. рублей // РБК Новосибирск. 2026. 8 апреля. [Электронный ресурс]. URL: https://nsk.rbc.ru/nsk/08/04/2026/69d5d6c59a7947d8420bb65a (дата обращения: 28.04.2026).
[10] Министерство экономики и территориального развития Свердловской области. Информация о среднемесячной заработной плате в Свердловской области в январе 2026 года / Министерство экономики и территориального развития Свердловской области. 2026. 2 апреля. [Электронный ресурс]. URL: https://economy.midural.ru/presscenter/news/12403/ (дата обращения: 28.04.2026).
[11] Новосибирские ИТ-специалисты оформили льготную ипотеку на 6 млрд руб. // РБК Новосибирск. 2026. 6 февраля. [Электронный ресурс]. URL: https://amp.rbc.ru/regional/nsk/06/02/2026/698565919a79477478bdcddb (дата обращения: 11.03.2026).
[12] Министерство Российской Федерации по развитию Дальнего Востока и Арктики. Программа «Дальневосточная и арктическая ипотека»: за 6 лет куплено 8,2 млн кв. м первичного жилья / Минвостокразвития России. [Электронный ресурс]. URL: https://eng.minvr.gov.ru/press-center/news/programma_dalnevostochnaya_i_arkticheskaya_ipoteka_za_6_let_kupleno_8_2_mln_kv_m_pervichnogo_zhilya_/ (дата обращения: 28.04.2026).
[13] Корпорация развития Дальнего Востока и Арктики. В 2025 году выдано рекордное количество кредитов по программе «Дальневосточная и арктическая ипотека» / АО «КРДВ». 2026. 28 января. [Электронный ресурс]. URL: https://erdc.ru/news/v-2025-godu-vydano-rekordnoe-kolichestvo-kreditov-po-programme-dalnevostochnaya-i-arkticheskaya-ipot/ (дата обращения: 28.04.2026).
[14] Банк России. Показатель долговой нагрузки (ПДН) / Банк России. [Электронный ресурс]. URL: https://www.cbr.ru/finstab/instruments/pti/ (дата обращения: 28.04.2026).
Конфликт интересов
Финансирование
Библиографическая ссылка
Рыбаков Р.С., Головачева Л.Н. РЕГИОНАЛЬНАЯ ДИФФЕРЕНЦИАЦИЯ ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ: КЛАСТЕРНЫЙ АНАЛИЗ СУБЪЕКТОВ РФ // Фундаментальные исследования. 2026. № 5. С. 62-68;URL: https://fundamental-research.ru/ru/article/view?id=44023 (дата обращения: 07.06.2026).
DOI: https://doi.org/10.17513/fr.44023