Научный журнал
Фундаментальные исследования
ISSN 1812-7339
"Перечень" ВАК
ИФ РИНЦ = 1,441

ПЕРСПЕКТИВЫ И ТЕНДЕНЦИИ СОЗДАНИЯ, ЭКСПЛУАТАЦИИ И ОБСЛУЖИВАНИЯ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ В РАЗЛИЧНЫХ РЕГИОНАХ РФ

Мазница Е.М. 1 Калинина К.Д. 1
1 Волгоградский государственный архитектурно-строительный университет
В статье рассматривается мнение ведущих российских экономистов о том, что есть две разные волны кризиса, накатившие одновременно. Одна из них циклическая, связанная с падением цен на нефть, которые всегда сильно влияли на экономическую жизнь в России. Другая связана с внутренними, структурными проблемами. Отражаются отличия в состоянии российской экономики в кризис 80-х годов ХХ века и нынешнем. На взгляд авторов, одним из перспективных направлений выхода из кризисной ситуации могут стать инвестиции в недвижимость. Дан анализ по инвестиционной активности в различных регионах России, также проанализированы наиболее привлекательные направления инвестирования. На основе анализа сделан вывод о привлекательности инвестиций в создание, эксплуатацию и обслуживание объектов недвижимости.
недвижимость
инвестиции
региональный
крупные города
развитие
1. Воскресенская О. Капитал примерился к тарифам // РГ № 220 (6791) 01.10.2015.
2. Зубова Е., Усков Н. Глубина текущего кризиса // Forbes, 31.03.2016.
3. Ковалевская Е. Прибыль на потоке // РГ № 226 (6797) 08.10.2015.
4. Мазница Е.М Региональное жилищно-коммунальное хозяйство, как инвестиционно-привлекательный объект для бизнеса // Стратегия развития инвестиционно-строительного и жилищно-коммунального комплексов в условиях саморегулирования: сборник трудов Ш международной научно-практической конференции. Т.1 / под общ. ред. Г.М. Загидуллиной, А.И. Романовой. – Казань: КГАСУ, 2015. – С. 67–73.
5. Рамблер. Финансы...http://finance.rambler.ru/news/ 2016-03-31/pochemu-pokupat-valiutu-nuzhno-priamo.
6. Чистяков П. Какие города будут успешны в России 2010-х: // http://www.regnum.ru/news/polit/ИА REGNUM. Дата доступа 01.09.2015.

Оценивая глубину текущего кризиса, ведущие российские экономисты замечают, что есть две разные волны, накатившие одновременно. Одна из них циклическая, связанная с падением цен на нефть, которые всегда сильно влияли на экономическую жизнь в России. Другая связана с внутренними, структурными проблемами. Кризисы, например, в 1990-е и в 2009 году были иными – мы переживали быстрое падение, и быстрый отскок. Однако уже сейчас понятно, что в этом году снова будет падение и такая ситуация не имела аналогов в нашей экономической истории фактически с конца 1980-х. Есть еще геополитическая напряженность и режим санкций, которые усугубляют структурные проблемы нашей экономики. При этом отсутствие длинных денег фактически ставит нас в безвыходное положение. Такой внешний фактор, как санкции, оказывает на экономику не очень большое влияние – мы теряем на них от 1 до 1,5 % ВВП в год, что не критично. А вот нерешенные структурные проблемы для долгосрочного развития и роста имеют фундаментальное значение. Одна из главных проблем – низкая доля инвестиций на уровне 20 % ВВП, что очень немного для такой страны, как Россия. У нас низкая безработица, и это хорошо с социальной точки зрения, но с другой стороны, она демонстрирует, что инвестиционных ресурсов просто нет. На это накладываются геополитическая обстановка, которая препятствует притоку в страну длинных денег, и обвал нефтяных цен.

Обоснованы ли аналогии с периодом позднего СССР, экономика которого не смогла оправиться после падения сырьевых цен? Сейчас другая история: во-первых, у нас очень низкий государственный долг – 17 % ВВП и относительно невысокий корпоративный долг – 70 % ВВП. Почти половина экономики находится в частных руках, что делает ее более гибкой, адаптивной. Тем не менее тогда тоже были затухающие темпы роста, а потом спад в течение нескольких лет на фоне потребности в фундаментальных изменениях. Так что сейчас, после длительного спада и стагнации, такая аналогия нам угрожает достаточно ясно.

Реальная проблема, которая мешает эффективно использовать ресурсы, – качество управления. Цена потери для управляющего госкомпанией другая, чем в бизнесе. В госсекторе можно позволить себе показывать значительные убытки и репутационные потери, и в нашей стране это никого не удивит. Cобственные риски воспринимаются гораздо ближе.

Что касается импортозамещения, не все так просто. У нас две трети предприятий работают с импортными комплектующими, поэтому логика «дешевый рубль – больше экспорта» не работает. В этом плане мы, кстати, сильно отличаемся от Китая, где зависимость внутреннего производства от импорта гораздо меньше, чем у нас. Получается более сложная история: в импортозамещении без инвестиций не обойтись, а для этого опять же нужны структурные реформы [2].

Все это заставляет государственные структуры обратить более пристальное внимание на экономику 10–15 крупнейших агломераций России – среди них Ростов, Новосибирск, Уфа, Омск, Самара – Тольятти, Нижний Новгород, Краснодар, Пермь, Красноярск, Владивосток, Воронеж. Они могут стать основными «двигателями» несырьевого сектора экономики. Но для этого нужно ликвидировать дисбалансы в их развитии. За последние 20 лет российские регионы и их столицы – крупные города – развивались по-разному в зависимости от своего размера, местоположения и унаследованной от советского прошлого структуры экономики.

Решение инфраструктурных и социальных проблем российских городов нередко отстает от темпов роста зарплат и налогооблагаемой базы. Яркий пример – обеспеченность жильем. Крупные российские города находятся на уровне восточноевропейских столиц по заработной плате (в 2014 году, до резкой девальвации рубля, зарплаты в Новосибирске и Уфе были на уровне Варшавы и Будапешта, в Екатеринбурге и Санкт-Петербурге – на уровне Праги, в Москве – на уровне Мадрида и Рима), но отстают по обеспеченности жильем более чем в два раза и еще больше – по плотности автомобильных дорог (в Москве это лишь 30 % от зарубежных городов с сопоставимой численностью населения). Сохраняется высокий износ инфраструктуры водо- и теплоснабжения. Даже в Москве износ водопроводных труб превышает 50 %, канализационных – 60 %. В других городах зачастую дело еще хуже. Все это приводит к снижению качества жизни в крупных городах и в конечном счете к снижению их привлекательности для ведения бизнеса.

Наиболее яркая иллюстрация экономического и социального дисбаланса – Москва, которая по уровню ВРП на душу населения находится в одном ряду с Берлином, Гонконгом и Сеулом, а по рейтингам качества жизни отстает от Стамбула, Пекина и Нью-Дели. Это характерно и для других крупных городов России, таких как Екатеринбург, Нижний Новгород, Ростов-на-Дону и др. Уже сейчас городская инфраструктура становится основным барьером экономического развития городов, а значит, и развития несырьевого сегмента экономики всей страны.

Самыми успешными городами в ближайшие годы станут те, кто сумеет ликвидировать инфраструктурный разрыв, принять эффективные меры по улучшению здравоохранения, развитию комфортного и быстрого общественного транспорта (в том числе между центральными и периферийными частями агломераций), модернизации ЖКХ, созданию привлекательных публичных пространств. На этом пути города столкнутся с нормативными и финансовыми ограничениями, в том числе федеральными (например, фиксация на федеральном уровне тарифов на услуги ЖКХ блокирует привлечение частных инвестиций в модернизацию отрасли), и будут вынуждены их преодолевать. Высокая отдача от инфраструктуры может быть достигнута только при концентрации ограниченных финансовых, кадровых и административных ресурсов. Вместо размазывания ресурсов нужно точно определить ограниченное число приоритетов и последовательно с ними работать – это позволит городам значительно повысить качество жизни [6].

Не менее значимы и институциональные барьеры. Именно от городских властей зависит ряд критически важных элементов инвестиционного климата – доступ к земельным участкам и выдача разрешений на строительство, подключение к сетям водоснабжения и канализации, конкурентный доступ к муниципальным закупкам. Решение этих вопросов позволит в том числе снизить себестоимость жилищного строительства и улучшить ситуацию с обеспеченностью жильем. Важный процесс, по которому с высокой вероятностью пойдет большинство крупных агломераций, – это субурбанизация, переезд жителей и бизнеса в пригородные территории. Непременный атрибут современной развитой городской агломерации – обширная пригородная зона с малоэтажной застройкой и всей социальной инфраструктурой, тесно интегрированной в природную среду, чередующаяся с деловыми районами. Жители таких «субурбий» могут работать и жить в комфортной транспортной доступности, а их стиль жизни сильно отличается от «каменных джунглей» центра города. Пока девелоперы и власти городов шли по пути наименьшего сопротивления и осваивали территорию в формате закрытых коттеджных поселков с минимальной инфраструктурой либо в формате многоэтажных спальных районов. Переход к новому формату пригородных зон потребует совместных усилий от региональных и муниципальных властей. Сейчас ряд таких проектов планируется в Московской области. Если такой переход состоится, он во многом определит конкурентоспособность российских агломераций в будущем [3].

Можно попробовать в этой кризисной ситуации брать пример с Сингапура, Китая, Индонезии и Южной Кореи. Принцип бюджетной политики этих стран: сберегать и инвестировать, направляя на текущее потребление по минимуму. В России же сейчас все происходит наоборот: государственные деньги фактически проедаются, накопления невелики, источников для инвестиций нет. Сегодня уровень инвестиций крайне низок – 17–18 % ВВП. При таком уровне инвестиций об экономическом росте в 3–4 % в год говорить не приходится. Судя по опыту других стран, доля инвестиций должна составлять 30 % ВВП. Нужно снижать дефицит или как минимум не превышать планку в 3 % ВВП, нужно и дальше накапливать резервы, при этом бюджет должен создавать инвестиционную повестку дня. Однако государственный долг России за 2012–2014 годы вырос на 92 %, на 36,4 % – за прошлый год. А расходы на обслуживание госдолга за 2012–2014 годы выросли на 58 % – до 415,6 млрд руб. в год. Еще одна проблема – сбалансированность региональных бюджетов. В текущем году экономический кризис и накопленный долг заставили регионы резко сократить расходы в реальном выражении. Несмотря на то что совокупный консолидированный бюджет регионов за первые шесть месяцев 2015 года был профицитным, проблемы бюджетной сбалансированности для большинства регионов выглядят в 2015 году более остро, чем в 2014 году. В первом полугодии 53 региона (свыше 60 % общего количества регионов) свели бюджет с дефицитом. В 2014 году таких регионов было 49.

Причины возникновения бюджетного дефицита в регионах различны, однако большое влияние на бюджетную сбалансированность регионов оказывает трансфертная политика федерального Центра. Динамика этих трансфертов очень сильно варьируется по регионам. Судя по исполнению региональных бюджетов изменения в трансфертной политике часто являются неожиданными для регионов, что осложняет для них бюджетное планирование. Например, по Магаданской области трансферты в 2015 году сократились по сравнению с 2014 годом почти на 30 %, что привело к падению доходов на 8 % и большому бюджетному ? пытаясь сбалансировать федеральный бюджет, чиновники генерируют бюджетную неопределенность на региональном уровне [2].

А что же наш город? Волгоград занял последние места практически по всем показателям в рейтинге качества жизни в российских городах, составленном экспертами департамента социологии финансового университета при правительстве Российской Федерации. Согласно полученным данным, Волгоград стал худшим городом России с населением свыше 500 тысяч человек по качеству жизни. На предпоследнем 36-м месте из 37 имеющихся Волгоград оказался и по качеству образования. На четвертом снизу, 34-м месте Волгоград оказался в рейтинге городов по состоянию и обслуживанию жилого фонда, опередив лишь Саратов, Ульяновск и Астрахань. Также на последнем, 37-м месте Волгоград оказался в рейтинге по состоянию дорожного хозяйства. Проведенное исследование стало первым в России рейтингом качества жизни населения по городам, построенным с широким использованием социологических данных. Исследование проводилось в городах с населением более 500 тысяч человек, а для проверки полученных результатов к ним были добавлены два города с меньшим количеством жителей.

Инвестиционная привлекательность г. Волгограда – ниже среднероссийского значения. По инвестициям в основной капитал Волгоградская область тоже отстает от среднего по России. Если среднероссийский показатель ввода жилья составляет 331,3 кв. м на тысячу человек, то наш регион назван среди тех, где положение хуже среднероссийского (от 170 до 250 кв. м). В эту же категорию область попала и по доходам и занятости населения. Если в России доходы выросли в среднем на 103,6 %, то в нашей области они даже уменьшились – менее 100. Основной причиной является низкая инвестиционная привлекательность Волгоградской области. Наиболее комфортными для проживания крупными городами России с самым высоким качеством жизни, стали Москва, Казань, Краснодар, Санкт-Петербург, Челябинск, Тюмень и Екатеринбург. Волгоград, в свою очередь, стал крупным городом-аутсайдером, в котором населению не хочется жить [3].

В целом в регионах России отмечается инвестиционный спад. Общий объем инвестиций в основной капитал за 8 месяцев 2015 года по стране составил около 4 трлн руб., что на 5,4 % меньше, чем за 6 месяцев 2014 года. Также налицо неравномерное инвестирование по федеральным округам. И разрыв, теперь уже инвестиционный, продолжает расти. По объему привлеченных инвестиций регионы оказались в минусе почти на 3 % по сравнению с 2013 годом. Спад инвестиций ощутила половина регионов РФ, в том числе Дальний Восток, Сибирь, Северо-Запад, Юг и часть Центрального федерального округа. На Юге это отчасти результат завершения олимпийского инвестиционного бума. А хуже всего ситуация в регионах, где спад инвестирования длится уже 2 года. К таким регионам относится и наша Волгоградская область.

Если одна из причин отставания темпов экономического роста – отсутствие внятной инвестиционной политики, значит, органам государственного управления нужно найти инструменты, наиболее благоприятные для инвесторов.

Как видно, вложение средств в недвижимость (правда, в статистике учтена московская, региональная недвижимость не приносит, разумеется, такой доходности), является весьма привлекательным для инвесторов в долгосрочной перспективе. Именно поэтому, на наш взгляд, основная задача государственного управления сегодня – всячески способствовать привлечению инвестиций в сектор создания, эксплуатации и обслуживания объектов недвижимости. Анализа по вложениям в эксплуатацию недвижимости мы здесь не приводим за недостатком места, однако доходность эксплуатационного сектора иногда превышает вложения в иностранную валюту. Особенно мы ждем этого от управленцев нашего региона.

Таблица 1

Инвестиции в основной капитал по федеральным округам РФ в 2015 году, млрд руб.

Федеральный округ РФ

Инвестиции в основной капитал на 01.09.2015 г.

Центральный

1111,2

Северо-Западный

491,4

Южный

424

Северо-Кавказский

118

Приволжский

878,4

Уральский

928,9

Сибирский

550,5

Дальневосточный

309,7

Крымский

11,7

Источник: Зубаревич Н. Центр тяжести // РГ № 220 (6791) 01.10.2015.

pic_70.wmf

Рис. 1. Распределение инвестиций по федеральным округам в 2014 году

pic_71.wmf

Рис. 2. Инвестиции по федеральным округам РФ за 8 месяцев 2015 года

Таблица 2

Финансовые индикаторы, Россия, 1998–2015 гг. [5]

Инструмент

Дек. 1997

1998

Дек. 1998

1999

Дек. 1999

2000

Дек. 2000

2013

Дек. 2013

2014

Дек. 1014

1998–2015

2000–2015

17 лет

15 лет

Индекс ММВБ,ФБ ММВБ

85,1

–47 %

45,3

235 %

151,9

–4,9 %

144,4

2,0 %

1504

–7,1 %

1397

17,9 %

15,9 %

ПИФ акций «Добрыня Никитич»

476

–71 %

137

294 %

540

12 %

67

5,6 %

6844

–20 %

5504

15,5 %

16,7 %

ПИФ облигаций «Илья Муромец»

584

–84 %

92

1877 %

1818

126 %

4108

5,1 %

23456

–21 %

18437

22,5 %

16,7 %

Золото, 1 г, ЦБ России

54,5

244 %

187,3

27 %

238,6

–2,2 %

233,3

–22 %

1262

70,1 %

2146

24,1 %

15,8 %

Серебро, 1 г, ЦБ России

1,17

181 %

20,65

29 %

4,21

–10 %

3,79

–30 %

20,63

40,3 %

5628,94

20,8 %

13,7 %

Доллар США, 1, ЦБ России

5,96

246 %

20,65

31 %

27,00

4,3 %

28,16

7,8 %

32,73

71,9 %

56,26

14,1 %

5,0 %

Евро, 1, ЦБ России

24,15

13 %

27,23

–4,0 %

26,14

11,8 %

44,97

52,0 %

68,34

6,3 %

Жилье в Москве, тыс. руб. за кв. м

18,4

8,6 %

20,0

3,3 %

166,7

17,3 %

195,5

17,1 %

Портфель «лежебоки»

100,0

29 %

129,4

733 %

1078

45 %

1566

3,8 %

15070

9,6 %

16515

35,0 %

20,0 %

Инфляция, ФСГС

100,0

84 %

184,4

37 %

251,7

20 %

302,6

6,5 %

1129

11,4 %

1258

16,1 %

11,3 %

Данные: Центральный Банк России – cbr.ru, Московская биржа – moex.ru, Сбербанк управление активами – sberbank-am.ru, Федеральная служба государственной статистики – fsqs.ru, Индикаторы рынка недвижимости – metrinfo.ru [регнум].

pic_72.wmf

Рис. 3. Финансовые индикаторы, Россия, 2000–2015 гг., %

Инвестиционная привлекательность г. Волгограда – ниже среднероссийского значения. По инвестициям в основной капитал Волгоградская область тоже отстает от среднего по России. Если среднероссийский показатель ввода жилья составляет 331,3 кв. м на тысячу человек, то наш регион назван среди тех, где положение хуже среднероссийского (от 170 до 250 кв. м). В эту же категорию область попала и по доходам и занятости населения. Если в России доходы выросли в среднем на 103,6 %, то в нашей области они даже уменьшились – менее 100 [4].

Следовательно, региональное строительство и жилищно-коммунальное хозяйство может и должно стать инвестиционно-привлекательной сферой. Ежегодный оборот отрасли превышает 4 триллиона рублей, это в 2,5 раза больше ВВП ряда европейских стран [3]. В модернизацию коммунальной инфраструктуры активно вкладывают капитал как российский бизнес, так и иностранные инвесторы. Объявлено 910 новых концессионных конкурсов.


Библиографическая ссылка

Мазница Е.М., Калинина К.Д. ПЕРСПЕКТИВЫ И ТЕНДЕНЦИИ СОЗДАНИЯ, ЭКСПЛУАТАЦИИ И ОБСЛУЖИВАНИЯ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ В РАЗЛИЧНЫХ РЕГИОНАХ РФ // Фундаментальные исследования. – 2016. – № 4-3. – С. 618-623;
URL: http://fundamental-research.ru/ru/article/view?id=40226 (дата обращения: 07.05.2021).

Предлагаем вашему вниманию журналы, издающиеся в издательстве «Академия Естествознания»
(Высокий импакт-фактор РИНЦ, тематика журналов охватывает все научные направления)

«Фундаментальные исследования» список ВАК ИФ РИНЦ = 1.074