Введение
Современный финансовый менеджмент играет ключевую роль во всех отраслях экономики, но в большей степени в девелопменте – сфере, являющейся драйвером для многих других отраслей реального сектора. Формирование эффективной системы по управлению финансовыми ресурсами и процессами на всех этапах строительства, продвижения, продажи и управления проектами в недвижимости призвано обеспечить успешность бизнеса: минимизацию рисков и увеличение прибыли.
В современной литературе представлено множество вариаций определения термина «девелопмент». Обратимся к некоторым из них.
Девелопмент можно определить как доверительное управление объектами недвижимости и/или профессиональную деятельность в сфере инвестиций в недвижимость, связанную с улучшением качества объектов недвижимости и увеличением их стоимости, а также как процесс развития и преобразования территорий и земельных участков с целью их эффективного использования [1]. В связи с существующими различиями в толковании термина «девелопмент» авторы статьи намерены использовать определение с финансовой точки зрения – под девелопментом рассматривается аккумулирование разрозненных денежных потоков отдельных субъектов проекта до уровня денежного потока всего проекта. При таком объединении могут быть использованы новые возможности для распределения и контроля потоков – эффект финансового рычага, масштаба и др. [2].
В девелопменте важно управление вложением средств в проект, включающее в себя: выбор эффективного проекта строительства объекта жилой недвижимости; получение от органов власти всех предусмотренных разрешений на его реализацию; преобразование объекта жилой недвижимости; определение условий привлечения средств в проект, поиск инвесторов; разработка механизмов и форм возврата вложенных в проект средств, отбор и привлечение подрядчиков и субподрядчиков, контроль их работы [3]. Безусловно, каждый из перечисленных факторов играет важную роль в успешном осуществлении девелоперского проекта и ведет к достижению поставленных целей, которые также зависят от организации плана работ, грамотного распределения обязанностей, ответственности участников проекта и правильного составления и содержания проектной документации [4]. Этим определяется значимость девелопмента, выступающего флагманской отраслью отечественной экономики по многим показателям, и от его динамики во многом зависят другие сектора. Поэтому оценка рынка недвижимости создает основания для прогнозирования динамики финансовых показателей всей национальной экономики, а также формирования инвестиционного рынка на основе активов, связанных с недвижимостью [5]. Одной из наиболее важных функций девелопмента недвижимости является комплексное развитие территорий, поскольку современные требования к застройщикам весьма широки и игнорировать их не представляется возможным в условиях регулирования [6]. Именно данными факторами обусловлено исследовательское внимание к анализу тенденций, которые складываются на девелоперском рынке в изменяющихся условиях [7, 8]. Анализ при этом должен опираться на изменения конъюнктуры: отмену льготных программ ипотечного жилищного кредитования, повышение стоимости кредитных ресурсов и темпы динамики доходов населения, в совокупности дающие понимание тенденций рынка девелопмента [9, 10].
Цель исследования – оценка влияния денежно-кредитной политики Банка России на рынок недвижимости без включения других факторов.
Материалы и методы исследования
Для достижения поставленной цели в исследовании применены общенаучные методы, такие как синтез и дедукция применительно к обработке аналитических данных, а также методы сравнительного анализа на основе аналитики Федеральной службы государственной статистики Российской Федерации и других источников.
Результаты исследования и их обсуждение
Финансовый менеджмент, в сущности, применяется в целях регулирования финансовой деятельности организации для повышения эффективности использования как собственного, так и привлеченного капитала, а также минимизации рисков и роста прибыли. Финансовый менеджмент в девелопменте представляет собой совокупность методов, инструментов и подходов, направленных на планирование, организацию, координацию и контроль финансовых потоков на протяжении всего жизненного цикла проекта. Важность финансового менеджмента в этой сфере обусловлена сложностью и многообразием задач, которые приходится решать девелоперам, одной из которых выступает ответственность за привлекаемые средства населения.
Таблица 1
Ввод в действие жилых домов в Российской Федерации, млн м2
|
Годы |
Всего построено |
В том числе |
Удельный вес в общем вводе, % |
||
|
населением за счет собственных и привлеченных средств |
жилищно- строительными кооперативами |
жилых домов |
жилых домов жилищно- строительных кооперативов |
||
|
2014 |
84,2 |
36,2 |
0,4 |
43,0 |
0,4 |
|
2015 |
85,3 |
35,2 |
0,6 |
41,2 |
0,7 |
|
2016 |
80,2 |
31,8 |
1,0 |
39,6 |
1,2 |
|
2017 |
79,2 |
33,0 |
0,8 |
41,6 |
1,0 |
|
2018 |
75,7 |
32,4 |
0,4 |
42,9 |
0,5 |
|
2019 |
82 |
38,5 |
1,0 |
46,9 |
1,2 |
|
2020 |
82,2 |
39,8 |
0,8 |
48,4 |
1,0 |
|
2021 |
92,6 |
49,1 |
0,7 |
53,1 |
0,8 |
|
2022 |
102,7 |
57,2 |
0,5 |
55,7 |
0,5 |
|
2023 |
110,4 |
62,3 |
0,6 |
58,8 |
0,5 |
|
2024 |
107,8 |
61,8 |
0,5 |
61,1 |
0,5 |
Источник: составлено авторами на основе:
1) Официальный сайт информационного агентства Интерфакс. Жилищное строительство в РФ в 2023 г. выросло на 7,5 %, до 110,4 млн кв. м. [Электронный ресурс]. URL: https://realty.interfax.ru/ru/news/articles/150929/ (дата обращения: 13.03.2025).
2) Официальный сайт Банка России. Ипотечное жилищное кредитование под залог прав требования по договорам участия в долевом строительстве. [Электронный ресурс]. URL: https://cbr.ru/statistics/bank_sector/mortgage/SCPA/ (дата обращения: 10.03.2025).
3) Официальный сайт правовой системы КонсультантПлюс. Статья 15.5. «Особенности открытия, ведения и закрытия счета эскроу для расчетов по договору участия в долевом строительстве» Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ (ред. от 26.12.2024) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». [Электронный ресурс]. URL: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51038/7e20edcc51ba599c70fb328204e3ac1226e7d912/ (дата обращения: 08.03.2025).
В Российской Федерации эта задача нашла решение на государственном уровне – в «Федеральном законе от 30.12.2004 № 214-ФЗ (ред. от 26.12.2024) “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации”, статья 15.5. “Особенности открытия, ведения и закрытия счета эскроу для расчетов по договору участия в долевом строительстве”»1. Однако для самих девелоперов принятие данного закона означало, что привлечение денег на строительство будет осложнено – им пришлось кредитоваться в банках, в которых открыты соответствующие эскроу счета под обеспечение средств населения на них. Именно этим обстоятельством обусловлен исследовательский интерес авторов к анализу объемов строительства, ипотечного жилищного кредитования и стоимости жилья, формирующих, в совокупности, условия финансового менеджмента в девелопменте.
Существует множество факторов, влияющих на прогноз движения денежных средств в строительных проектах. Некоторые из этих факторов носят субъективный характер, однако остальные являются объективными. Выплаты от девелопера всегда планируются ежемесячно, что является основой для оценки величины притока денежных средств [11]. Иногда может произойти несколько непредвиденных событий, например подрядчик может не получить точную сумму в дату контракта из-за плохого финансового положения компании. Если платеж задерживается, время расчета поступления денежных средств должно быть скорректировано в модели поступления денежных средств. Чтобы учесть влияние субъективных и объективных факторов притока и оттока денежных средств в экономико-математических моделях, следует использовать методики количественной оценки из объемов и динамики.
Рынок недвижимости является индикатором социально-экономического развития страны, региона или города, отражает динамику валового внутреннего продукта, уровень инфляции и безработицы, доступность кредитных ресурсов и прочие макроэкономические показатели [12]. Поэтому в данном разделе статьи будет уделено особое внимание динамике развития рынка недвижимости как страны в целом, так и Свердловской области в частности.
Обратимся к табл. 1, где содержатся данные о вводе жилых домов на территории всей страны в период с 2014 по 01.02.2024.
Здесь необходимо отметить, что начиная с августа 2019 г. в общем вводе жилых домов учитываются жилые дома, построенные населением на специально отведенных под индивидуальное жилищное строительство земельных участках, что связано с соответствующими изменениями законодательства – во многом именно этим обусловлен резкий прирост введенных в эксплуатацию жилых домов.
Так, по данным Федеральной службы государственной статистики (ФСГС – Росстат), динамика ввода жилых домов имеет положительную тенденцию, однако в 2016–2018 гг. наблюдается некоторое снижение темпов их строительства, в части построенных жилищно-строительными кооперативами. Это обусловлено понижением спроса на новостройки в связи с высокими ставками по ипотечному кредитованию [13]. Нельзя не отметить заметный рывок строительства в 2022–2023 гг., обусловленный ростом доходов населения, в частности семей военнослужащих – участников специальной военной операции (СВО) и во многом – государственными программами льготного ипотечного кредитования. Именно сворачивание льготной ипотеки в середине 2024 г. вызвало снижение строящегося и вводимого в эксплуатацию жилья, а также высокие кредитные ставки [14].
Рис. 1. Ввод жилья в эксплуатацию в Свердловской области, тыс. м2 Источник: составлено авторами на основе
1) Официальный сайт информационного агентства Интерфакс. Жилищное строительство в РФ в 2023 г. выросло на 7,5 %, до 110,4 млн кв. м. [Электронный ресурс]. URL: https://realty.interfax.ru/ru/news/articles/150929/ (дата обращения: 13.03.2025).
2) Официальный сайт Банка России. Ипотечное жилищное кредитование под залог прав требования по договорам участия в долевом строительстве. [Электронный ресурс]. URL: https://cbr.ru/statistics/bank_sector/mortgage/SCPA/ (дата обращения: 10.03.2025).
3) Официальный сайт правовой системы КонсультантПлюс. Статья 15.5. «Особенности открытия, ведения и закрытия счета эскроу для расчетов по договору участия в долевом строительстве» Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ (ред. от 26.12.2024) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». [Электронный ресурс]. URL: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51038/7e20edcc51ba599c70fb328204e3ac1226e7d912/ (дата обращения: 08.03.2025).
Рис. 2. Динамика стоимости жилья в РФ и в Свердловской области, руб./м2 Источник: составлено авторами на основе
1) Официальный сайт информационного агентства Интерфакс. Жилищное строительство в РФ в 2023 г. выросло на 7,5 %, до 110,4 млн кв. м. [Электронный ресурс]. URL: https://realty.interfax.ru/ru/news/articles/150929/ (дата обращения: 13.03.2025).
2) Официальный сайт Банка России. Ипотечное жилищное кредитование под залог прав требования по договорам участия в долевом строительстве. [Электронный ресурс]. URL: https://cbr.ru/statistics/bank_sector/mortgage/SCPA/ (дата обращения: 10.03.2025).
3) Официальный сайт правовой системы КонсультантПлюс. Статья 15.5. «Особенности открытия, ведения и закрытия счета эскроу для расчетов по договору участия в долевом строительстве» Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ (ред. от 26.12.2024) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». [Электронный ресурс]. URL: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51038/7e20edcc51ba599c70fb328204e3ac1226e7d912/ (дата обращения: 08.03.2025).
Обращаясь к данным по Свердловской области, имеет смысл разделить нововведенные жилые постройки на группы «от девелоперов» и «ИЖС» (индивидуальное жилищное строительство). Динамика ввода в эксплуатацию данных групп жилой площади рассмотрена на рис. 1.
Наиболее заметной в структуре введенного жилья является доля индивидуального жилищного строительства – порядка 40–50 % от площадей всех новых жилых помещений составляют именно ИЖС, другими словами частные индивидуальные постройки. То есть на территории Свердловской области сопоставимо пользуются спросом как квартиры, так и частные дома. Более того, на рис. 1 доминирует положительная динамика, но в 2016–2018 гг., так же как и в табл. 1, наблюдается спад.
На рис. 2, составленном авторами по данным Росстата, представлена информация о динамике стоимости квадратного метра жилья как на первичном, так и на вторичном рынке. Информация представлена по Российской Федерации в целом и по Свердловской области в частности.
Из данных рис. 2 следует, что первичный рынок жилой недвижимости явно начинает доминировать над вторичным как в РФ, так и в Свердловской области с 2020 г. Это говорит о том, что более высоким спросом пользуются непосредственно новостройки, которые как раз таки в ведении девелоперов, то есть возрастает конкуренция на рынке между девелоперскими организациями.
Стоит уделить внимание и тому обстоятельству, что при высоком спросе на квартиры в новостройках возрастает и потребность населения в кредитных средствах. В 2020 г. в РФ как стимулирующая мера была введена программа льготной ипотеки для нескольких категорий покупателей [14]. Именно она послужила драйвером роста спроса на первичный рынок недвижимости, а ипотечные жилищные кредиты начали пользоваться наибольшей популярностью.
Таблица 2
Объем предоставленных ипотечных жилищных кредитов, руб.
|
Периоды |
Ипотечные жилищные кредиты, руб. |
|
|
под залог прав требования по договорам участия в долевом строительстве (ДДУ) и приобретенные права требования по ипотечным жилищным кредитам под залог ДДУ |
предоставленные физическим лицам – резидентам и приобретенные права требования по ипотечным жилищным кредитам |
|
|
2018 |
868 741 |
2 962 258 |
|
2019 |
905 337 |
2 905 515 |
|
2020 |
469 594 |
4 253 673 |
|
2021 |
1 435 564 |
5 614 022 |
|
2022 |
1 979 447 |
5 268 302 |
|
2023 |
3 251 372 |
7 690 335 |
|
2024 |
2 294 666 |
5 382 574 |
Источник: составлено авторами на основе: Официальный сайт Федеральной службы государственной статистики. Строительство. [Электронный ресурс]. URL: https://rosstat.gov.ru/folder/14458 (дата обращения: 13.03.2025).
В 2020 г. наблюдается резкий рост (в 1,5 раза) по ипотечным жилищным кредитам, а с 2021 г. (по сравнению с 2020 г.) в 3 раза увеличились объемы по ипотекам, выданным под залог прав требования по договорам долевого участия (ДДУ) в строительстве, как видно из динамики объемов предоставленных населению кредитов, приведенных авторами в табл. 2.
Еще одной заметной тенденцией является «рывок» объемов ипотечного жилищного кредитования в 2022–2023 гг., в частности рост в 2023 г. год к году составил 164 % по ипотечным жилищным кредитам под залог прав требований по договорам долевого участия и 146 % по ИЖК физическим лицам с учетом приобретенных прав требования [15].
Совсем иная ситуация сложилась по итогам 2024 г. в связи сразу с двумя событиями, существенно изменившими положение девелоперов: сворачиванием программ льготного ипотечного жилищного кредитования и увеличением ставки Банка России. По показателю ипотечных жилищных кредитов, выданных под залог договоров долевого участия в строительстве, имеет место снижение на 29,42 %; по приобретенным правам требований в сегменте ИЖК снижение составило ровно 30 %.
Заключение
Таким образом, можно говорить о непосредственной связи между спросом на первичном рынке недвижимости (который зависит от ставки по ипотечному кредитованию, а значит, от денежно-кредитной политики ЦБ) и количеством жилой площади, введенной в эксплуатацию девелоперами. В свою очередь, спрос на недвижимость от девелоперов является дополнительным стимулом для поднятия конкурентоспособности таких компаний.
Из обзора рынка первичной и вторичной недвижимости следует, что тенденции имеют общую направленность как в целом по РФ, так и по Свердловской области. Все большим спросом у населения пользуется первичный рынок недвижимости, что подтверждают возрастающие объемы ипотечного кредитования и непосредственно стоимость квадратного метра такого жилья. Именно девелоперские компании создают новые жилые площади, поэтому для них открываются как новые возможности, так и риски, связанные с усилением конкуренции. Девелопмент, как сектор экономики, ведет капиталоемкую и высоко рискованную деятельность, которая зависит не только от внешней ситуации, но и от цикличности, и от государственного регулирования, и в значительной степени – от денежно-кредитной политики Центрального Банка. Значение регулирования состоит в балансе, при котором девелоперские проекты будут оставаться источником развития территорий, создания новых рабочих мест и увеличения благосостояния общества.