В текущий период времени улучшение качества жизни населения, проживающего во всех субъектах Российской Федерации, является приоритетной задачей федеральных целевых программ, касающихся решения основных проблем в социальной сфере. Проблема развития жилищного фонда является значимой и по настоящий момент, поскольку жилищное строительство играет немаловажную роль при формировании комфортной среды для проживания населения.
Актуальность темы статьи подтверждают результаты исследования, проведенного Росстатом, по изучению условий жизни населения в Российской Федерации [1]. Исследования показали, что 13,9% домохозяйств в России собирались улучшить свои жилищные условия. При этом 32,1% домохозяйств в этих целях были готовы купить или построить другое жилье, из них 30,4% домохозяйств были намерены купить квартиру в многоквартирном доме на первичном рынке жилья и почти каждое пятое домохозяйство (22,4%) для постоянного проживания планировало построить жилой (индивидуальный) дом.
Цель исследования состоит в оценке характера трансформации развития жилищного строительства, определении ключевых направлений его развития с выделением показателей индивидуального жилищного строительства и моделировании прогноза тенденций. Объектом исследования являются показатели по Российской Федерации в целом, Северо-Западному региону России и Республике Карелия.
Материалы и методы исследования
Для исследования в качестве основных источников эмпирических показателей были использованы данные Федеральной службы государственной статистики (Единой межведомственной информационно-статистической системы (ЕМИСС) и Министерства строительства Российской Федерации, а также материалы отраслевых и аналитических изданий по жилищному строительству. В качестве основного исследуемого периода был выбран отрезок 1992–2021 годы. В статье приводится анализ данных в динамике по таким статистическим показателям, как объем ввода в действие жилья, в т.ч. индивидуального в Российской Федерации, СЗФО и Республике Карелия, объем введенного в действие жилья населением и застройщиками, изменение средней этажности и средней площади жилищного строительства. В качестве методов исследования в статье применены методы экономико-математического моделирования, ретроспективного и статистического анализа.
Результаты исследования и их обсуждение
Отметим, что за последние десять лет, начиная с 2010 года, в целом по Российской Федерации наблюдается существенный рост ввода объемов жилья. Наибольшее значение было достигнуто в 2014 году, которое превысило показатели 2013 года на 19,45%. С 2014 года и в течение последующих четырех лет наблюдалось планомерное снижение объемов ввода жилых зданий. Данный показатель в 2018 году по сравнению с предшествующим годом снизился на 4,5%. Однако с 2019 года наблюдается тенденция стабильного наращивания объемов ввода жилья. Как результат, в 2021 году рост данного показателя составил 12,63%. Таким образом, темп роста показателей ввода жилой площади по Российской Федерации, начиная с 1991 года и до текущего момента времени, увеличился на 87,28% (с 49422,6 тыс. кв. м в 1991 году до 92560,4 тыс. кв. м в 2021 году).
Темпы роста ввода строительного объема жилых зданий по СЗФО за последние десять лет возросли примерно в два раза. Лидирующие позиции по приращению динамики данного показателя занимают Ленинградская область, где темпы ввода зданий возросли более чем в три раза, Псковская, Мурманская области и Республика Коми – более чем в два раза. Вместе с тем в Новгородской области общий строительный объем введенных зданий за исследуемый период остался на прежнем уровне [2, с. 6-7].
В 2021 г. в Республике Карелия зафиксирован максимальный показатель ввода жилой площади за последние 30 лет наблюдения в объеме 324,5 тыс. кв. метров. Прирост объема ввода жилья к уровню 2020 года составил 10,3%. Одним из факторов достижения этого показателя является реализация на территории республики Региональной адресной программы по переселению граждан из аварийного жилищного фонда на 2019-2025 годы. По динамике ввода жилья Республика Карелия занимает 27-е место среди субъектов Российской Федерации и 5-е место по Северо-Западному федеральному округу [3].
Отметим, что количество семей, построивших индивидуальный жилой дом за счет собственных и привлеченных средств, в целом по Российской Федерации стабильно увеличивается. Так, например, данный показатель в 2021 году увеличился в 1,6 раза по сравнению с 2018 годом (с 233 тыс. семей до 373 тыс. семей).
Доля ввода жилья, построенного населением за свой счет и/или за счет заемных средств (далее – ИЖС), относительно общего объема ввода жилья также имеет тенденцию к увеличению. К 2020 году доля ИЖС по Российской Федерации составила около 50% (что примерно в 4 раза больше по сравнению с 1991 годом), а по Северо-Западному федеральному округу – 36% (что превышает показатели 1991 года примерно в 10 раз).
На рисунке 1 представлены показатели ввода жилой площади и динамика удельного веса индивидуального жилищного строительства в общей площади жилых домов в Республике Карелия за период с 1990 по 2021 год. За указанный период наблюдается дифференцированная динамика темпов роста показателей общего ввода жилья и ИЖС. В целом динамика развития ИЖС представляется более плавной, т.е. менее зависима от влияния внешних экономических факторов, что авторы уже отмечали ранее [4]. Для Республики Карелия периоды спада развития ИЖС происходили в 2010 г. (снижение на 12,08%), 2015 г. (на 29,25%) и в 2017 г. (на 15,56%, что в 2,5 раза меньше общего показателя). Периоды интенсивного развития ИЖС в Республике Карелия наблюдались в 2011 г. (43,76%, что в 9 раз превышает общее развитие ввода жилья по РФ), в 2016 г. (64,81%) и в 2018 г. (55%).
Удельный вес ИЖС в общей площади жилых домов вырос с 44,9% в 2020 г. до 61,2% в 2021 г. Рост доли ИЖС в общем вводе жилья обусловлен рядом факторов. С одной стороны, желанием большего количества домохозяйств иметь собственный жилой дом и региональными мерами поддержки развития ИЖС на территории. С другой стороны, с 2019 года к ИЖС стали относить вводимые в эксплуатацию зарегистрированные жилые дома на садовых участках.
Отметим отдельные факторы, влияющие на развитие индивидуального жилищного строительства и оказывающие в последнее время существенное влияние на представленные на диаграмме данные.
Банк России на ежегодной основе публикует «Основные направления единой государственной денежно-кредитной политики на 2022 год и период 2023 и 2024 годов», где отражает текущее состояние экономики РФ и оценивает перспективы ее дальнейшего развития. Согласно данным исследованиям, пандемия COVID-19 вызвала структурные сдвиги в потребительском поведении. Перевод офисных сотрудников на удаленный режим работы способствовал тому, что с весны 2020 года наблюдается значительный рост спроса на аренду и покупку загородной недвижимости вблизи больших городов и падение спроса на аренду жилья в городах. Так, по данным базы данных недвижимости и аренды жилья ЦИАН, уровень спроса на покупку загородных домов стал по Московской области на 70-80% выше, чем до ухудшения санитарно-эпидемиологической обстановки, а в Ленинградской области на 130-140% [5].
Индивидуальный жилой дом с собственным земельным участком, как правило, является более комфортным местом проживания, чем квартира. Особенно это ощутили жители городов, оказавшиеся в период пандемии в изоляции в своих квартирах. В связи с этим эксперты ожидают, что тренд популярности загородного жилья будет еще долгое время актуальным.
В апреле 2022 года страховой компанией «Росгосстрах» был проведен социологический опрос населения России в возрасте от 25 до 65 лет о самом популярном способе улучшения жилищных условий. По данным опроса, 56% респондентов ответило, что это покупка новой квартиры, 37% респондентов отдают предпочтение частному дому. В исследовании также отмечается, что выбор вариантов жилья определяется семейным положением: в каждом втором случае одинокие люди выбирали квартиру на вторичном рынке жилья, а треть семейных пар – частный дом в зоне малоэтажной застройки [6].
Рис. 1. Показатели ввода жилой площади и динамика удельного веса индивидуального жилищного строительства в общей площади жилых домов в Республике Карелия за 1990-2021 гг.
Рис. 2. Распределение жилых домов по городской и сельской местности в РФ, построенных населением за счет собственных и привлеченных средств (млн м2 общей площади жилых помещений), в 1999-2021 гг.
При оценке распределения жилых домов по городской и сельской местности (данные по Российской Федерации) отмечается параллельное развитие жилищного строительства как в городе, так и в сельской местности. Однако за период с 2015 по 2021 год наблюдается существенное увеличение жилищного строительства именно на сельских территориях (рис. 2). Отчасти это связано с развитием и реализацией федеральных целевых программ, направленных на комплексное развитие и закрепление населения в сельской местности. Так, одно из направлений государственной программы «Комплексное развитие сельских территорий» – это создание условий для обеспечения доступным и комфортным жильем сельского населения. В проекте «Развитие жилищного строительства на сельских территориях и повышение уровня благоустройства домовладений» определены следующие цели:
- обеспечение в 2020–2025 годы объема ввода (приобретения) не менее 2,34 млн кв. м жилья для 25,5 тыс. семей, проживающих и работающих на сельских территориях;
- улучшение в течение периода с 2020 по 2025 год жилищных условий 201 тыс. семей, проживающих на сельских территориях, путем предоставления ипотечных кредитов по льготной ставке;
- предоставление гражданам социальных выплат на строительство (приобретение) жилья на сельских территориях [7].
Отметим, что строительство индивидуальных жилых домов является хорошей возможностью в улучшении жилищных условий как для городов, так и для сельской местности. Однако для городов развитие ИЖС будет уместно при наличии ряда факторов:
- отсутствие дефицита земельных ресурсов;
- соответствующее развитие местной инфраструктуры;
- соответствующее развитие транспортного сообщения с центром (в случае больших городов).
При анализе распределения жилых зданий по этажности за период с 2009 по 2021 год выявлено, что наиболее распространенными зданиями по количеству этажей были 2-, 4-, 11- и 17-этажные и более здания, а число зданий средней этажности (5-, 7-, 9- и 10-этажные) снижается. Наибольшее распространение получают две группы зданий. Первая группа – малоэтажные (2- и 4-этажные), что подтверждает тезис об активизации ИЖС на территории РФ и в ее субъектах. Вторая группа – это здания повышенной этажности (11- и 17- и более этажные). Данный факт можно объяснить с позиции ограниченности земельного ресурса в плотной существующей застройке городов.
В результате анализа данных по распределению жилищного фонда по материалам стен по Российской Федерации, по Северо-Западному округу и по Республике Карелия за 2009 и за 2020 годы выявлены следующие тенденции:
- доля кирпичных зданий имеет тенденцию к снижению;
- блочное, монолитное домостроение и домостроение из смешанных материалов имеет тенденцию к развитию;
Рис. 3. Прогнозируемые показатели ввода жилья ИЖС на территории Российской Федерации и СЗФО за 1992-2023 гг., тыс. кв. м
Рис. 4. Прогнозируемые показатели ввода ИЖС на территории Республики Карелия на 1992-2023 гг., тыс. кв. м
- доля панельных зданий в Российской Федерации и Северо-Западном федеральном округе незначительно снижается, однако в Республики Карелия эта доля растет;
- деревянное домостроение имеет тенденцию к снижению. Заметим, что данный тренд обусловлен ситуацией на рынке строительных материалов. В 2021 году отмечался существенный рост цен (в 2-2,5 раза) на основные ценообразующие материалы, использующиеся в деревянном домостроении – пиломатериалы, плиты OSB. Данный фактор является сдерживающим в развитии деревянного домостроения в рассматриваемом периоде.
При анализе статистических данных была отмечена тенденция увеличения доли ИЖС, поэтому в заключение приведем полученные результаты прогнозирования тренда развития объемов ИЖС на два периода вперед (2022-2023 гг.) для Российской Федерации и Северо-Западного федерального округа (рис. 3).
Отметим, что при достаточно хороших уровнях аппроксимации развитие ситуации представляется различным:
– прогнозируемая динамика объемов ИЖС имеет неоднозначный характер развития, ситуация имеет два сценария развития (характерно для СЗФО РФ): сценарий 1 – доля ИЖС будет иметь тенденцию к развитию, сценарий 2 – ИЖС не получит превалирующего развития над общим вводом жилья;
– прогнозируемая динамика объемов индивидуального жилья стабильно имеет тенденцию к росту показателей в будущем (характерно для Российской Федерации в целом и для Республики Карелия);
– индивидуальное малоэтажное жилищное строительство является перспективным развивающимся направлением, которое поддерживается на федеральном и региональном уровнях в рамках целевых программ;
– развитие индивидуального малоэтажного жилищного строительства является одной из возможностей решения жилищной проблемы и повышения доступности жилья в субъектах Российской Федерации.
Отдельно заметим, что ранее в исследовании Кузьменкова А.А., Емельяновой Е.Г. [4] был сделан прогноз развития жилищного строительства на региональном рынке Республики Карелия за период с 1990 по 2015 год. Анализируя актуализированные данные на текущий момент времени (рис. 4), отметим, что сделанные ранее прогнозы и выводы подтвердились.
Кратко отметим тенденции развития рынка жилищного строительства для Республики Карелия на сегодняшний момент времени:
– динамику показателей ввода жилищного строительства можно охарактеризовать как положительную, но значение показателей ниже, чем по Российской Федерации в целом;
– по сравнению с показателями общего ввода жилой площади индивидуальное жилищное строительство показывает более стабильную динамику;
– в 2014 году показатели ИЖС превысили примерно в 2,5 раза показатели 1999 года, в 2020 году этот показатель несколько снизился, но имеет также положительную тенденцию – увеличился в 1,5 раза по отношению к 1999 году.
Выводы
Анализируя рассмотренные данные, можно отметить следующие тенденции, характерные в целом для рынка жилья в Российской Федерации:
- в последнее время наблюдается строительство многоквартирных жилых зданий повышенной этажности (высоток и небоскребов);
- доля кирпичных зданий имеет тенденцию к снижению;
- блочное, монолитное домостроение и домостроение из смешанных материалов имеет тенденцию к развитию;
- доля панельных зданий незначительно снижается;
- деревянное домостроение имеет тенденцию к снижению, что обусловлено ростом цен на основные ценообразующие материалы в 2021 году;
- за последний период времени средний размер квартир, построенных юридическими лицами, имеет тенденцию к уменьшению (за исключением 2021 года);
- в условиях снижения реальных доходов населения большее предпочтение отдается жилью меньшего размера в многоквартирном жилом доме;
- отмечена тенденция увеличения доли ИЖС в общем объеме ввода жилой площади. Прогнозируемая динамика объемов индивидуального жилья стабильно имеет тенденцию к росту показателей в будущем;
- в отличие от квартир в многоквартирных домах размер индивидуальных жилых домов в целом имеет тенденцию к увеличению. Наибольшее значение было достигнуто в 2018 году – 139,1 м2, что сравнимо с площадью жилья, вводимого в 2006-2007 гг.;
- площадь квартир в индивидуальных жилых домах в два раза превышает размер квартир в многоквартирных домах, что является хорошей альтернативой решения жилищной проблемы большой семьи.
Таким образом, индивидуальное строительство жилья занимает стабильное положение в структуре сектора жилищного строительства как в Российской Федерации, так и в регионах Северо-Западного федерального округа, в том числе в Республике Карелия. При этом за исследуемый период в целом наблюдается положительная динамика темпов прироста данного показателя, что свидетельствует о заинтересованности как со стороны населения, так и со стороны государства.
К тенденциям, характерным для регионального рынка Республики Карелия, можно отнести следующие:
- показатели ввода жилой площади можно охарактеризовать как положительные, но значения показателей ниже, чем по Российской Федерации в целом;
- доля панельных зданий растет за счет наличия на территории крупного застройщика с производственными мощностями;
- по сравнению с показателями общего ввода жилой площади индивидуальное жилищное строительство показывает более стабильную динамику;
- ранее сформулированные (на основе данных за период с 1990 по 2015 г.) прогнозы и выводы [4] по динамике региональных показателей жилищного строительства подтвердились при актуализации данных на 2021 год.