Scientific journal

Fundamental research

ISSN 1812-7339

"Перечень" ВАК

ИФ РИНЦ = 1,674

Жилищный вопрос всегда является острой и актуальной проблемой. Поскольку приобретение жилья без привлечения заемных средств на сегодняшний момент стало практически невозможным, ипотечное жилищное кредитование, как инструмент решения нехватки собственных средств, пользуется высоким спросом. Ипотечный кредит предоставляется под залог недвижимости и служит для покрытия крупных капитальных затрат в сфере строительства, применяется в жилищной сфере в целях приобретения жилья. С одной стороны, целью развития ипотечного жилищного кредитования является обеспечение населения доступным и качественным жильем, а также стимулирование спроса на рынке недвижимости. С другой стороны, благодаря ипотечному жилищному кредитованию и формированию платежеспособного спроса на данном рынке, происходит развитие реального сектора экономики, строительных технологий, повышается уровень занятости, обеспечивается более высокий темп экономического роста [1, с. 110].

Для дальнейшего развития системы ипотечного кредитования и рынка недвижимости важно определить факторы, сдерживающие спрос со стороны населения на жилье и ограничивающие предложение недвижимости со стороны застройщиков. С точки зрения экономической теории существуют различные критерии классификации таких факторов. Выделяют ключевые, второстепенные, количественные, качественные, административные, экономические, социальные, психологические и др. факторы.

На наш взгляд, развитие регионального рынка недвижимости, складывающийся уровень цен на рынке жилья зависят прежде всего от совокупности таких факторов, как спрос со стороны населения, предложение, обусловленное темпом ввода жилья в эксплуатацию, стоимость финансовых ресурсов на рынке, используемых на цели приобретения жилья (процентные ставки по ипотечным жилищным кредитам), а также предложение жилья на вторичном рынке. Однако в данной статье мы ограничимся первичным рынком недвижимости, поскольку именно он выступает тем самым драйвером роста и государственные программы поддержки ипотечного жилищного кредитования распространяются на данный сегмент.

Целью исследования является анализ факторов развития регионального рынка недвижимости, строящийся на материалах Курской области, а также части регионов, входящих в состав Центрального федерального округа Российской Федерации. В результате рассмотрены и выявлены ключевые особенности и закономерности развития регионального рынка недвижимости, определены факторы, оказывающие прямое и косвенное воздействие на происходящие процессы.

Материалы и методы исследования

В процессе исследования использовались экономические методы при ведущей роли статистического инструментария для комплексной оценки современного состояния ипотечного жилищного кредитования в регионе. Статистические данные и аналитические материалы, размещенные на официальных сайтах Банка России и Федеральной службы государственной статистики, подвергнуты обработке стандартными методами математической статистики и интерпретированы с помощью общенаучных методов экономического анализа.

Результаты исследования и их обсуждение

Особую значимость приобретает оценка факторов развития именно регионального рынка недвижимости, поскольку рынок жилья по своей сути носит территориальный характер. Региональные различия развития рынка недвижимости обусловлены особенностями географического и социально-экономического положения регионов. Региональный рынок недвижимости представляет собой систему экономических отношений и сферу вложения капитала в объекты недвижимости определенной территории. В период неблагоприятных кризисных явлений рынок недвижимости является показателем состояния экономики региона и государства в целом. Поэтому данный сектор национальной экономики требует пристального внимания и государственного регулирования. Вместе с тем различие условий и сложившихся тенденций на региональных рынках жилья вызывает потребность в изучении факторов, влияющих на особенности формирования регионального рынка недвижимости [2, с. 66].

На примере Курской области, а также регионов Центрального федерального округа Российской Федерации проведем анализ рынка жилья с учетом обозначенных выше факторов (табл. 1).

По темпу роста цен на жилье из представленных в таблице регионов Центрального федерального округа Курская область занимает лидирующие позиции. Так, на первичном рынке недвижимости цена одного квадратного метра жилья в период с 2017 по 2020 г. выросла фактически на 45 %, в то время как в целом по Центральному федеральному округу аналогичный показатель увеличился всего на 27,8 %. Вслед за первичным рынком аналогичная динамика роста просматривается и на вторичном рынке жилья. Прирост стоимости квадратного метра в Курской области совпадает с темпами ЦФО и находится на уровне 28 %. Такая величина в сравнении с другими представленными регионами подтверждает статус Курской области как региона с наиболее быстрыми темпами роста цен как на новое, так и вторичное жилье. Кроме того, до 2018 г. в Курской области цены на вторичном рынке были выше цен на новостройки на 8,7 %. Соотношение изменилось начиная с 2019 г., в котором отмечается перелом – средняя цена за один квадратный метр в новом жилье на 4 % превышает цены вторичного рынка жилья [3].

В результате реализации государственных программ поддержки рынков ипотечного кредитования и жилищного строительства (Льготная ипотека, Семейная ипотека, Сельская ипотека, Поддержка семей с детьми) была поддержана строительная отрасль в период пандемии, и это позволило предотвратить массовое банкротство застройщиков, а также обеспечить устойчивый спрос на жилье на первичном рынке. Интересная динамика отмечается также при сравнении цен на первичном и вторичном рынках недвижимости. Существенное увеличение спроса на жилье, обусловленное в первую очередь масштабной государственной поддержкой, подстегнуло рост стоимости квадратного метра, поскольку не обеспечивалось адекватным ростом предложения.

Рассмотрим темпы роста предложения на первичном рынке жилья (табл. 2).

Наряду со снижением уровня средневзвешенной ставки по 30 крупнейшим банкам – лидерам ипотечного жилищного кредитования в России, мы наблюдаем рост стоимости квадратного метра жилья на первичном рынке. В соответствии с табл. 6 стоимость квадратного метра, сложившаяся на первичном рынке жилой недвижимости, на территории Курской области выросла на 15,67 тыс. руб. или на 44,91 %, что привело к росту среднего размера ипотечного жилищного кредита на 47,69 %, до 1961,41 тыс. руб. Вместе с тем среднее количество квадратного метра жилья, приобретаемого за ипотечный жилищный кредит, не изменилось и составило 38,8 м2.

А принимая во внимание полученный ежемесячный платеж по ипотечному жилищному кредиту в размере 18473,70 руб. и размер среднедушевого месячного денежного дохода жителей Курской области, получим показатель долговой нагрузки ПДН на уровне 62,26 %. Увеличенный в два раза доход дает приемлемое значение ПДН – 31,13 %. Таким образом, в сложившейся ситуации одному человеку будет проблематично осуществлять выплаты по ипотечному кредиту, в то время как для семьи из двух человек такая долговая нагрузка будет условно приемлемой.

Высокая долговая нагрузка приводит к росту задолженности по ипотеке. Причем при сокращении объемов кредитования темпы роста просроченной задолженности физических лиц в сегменте ипотечного кредитования перед коммерческими банками продолжают оставаться на высоком уровне. Доля просроченной задолженности по ИЖК в настоящее время составляет 0,9 %.

Заключение

По результатам анализа можно сделать вывод о динамичном развитии рынка жилищного кредитования в России и регионах. Увеличивается количество выдаваемых ипотечных кредитов, а также наблюдается рост доли ипотечных кредитов на первичном рынке недвижимости. Отрицательной стороной в росте ипотечного жилищного кредитования являются риски возникновения ипотечного пузыря, который может привести к увеличению цен на недвижимость и снижению спроса на ипотеку.

Стало очевидным, что понижение уровня процентной ставки при наличии высокого уровня долговой нагрузки не приведет к росту кредитования. Поэтому при государственном регулировании рынка недвижимости и поддержке жилищного кредитования необходимо учитывать уровень и структуру совокупной долговой нагрузки населения.