В настоящее время жилая недвижимость играет важнейшую роль в формировании и развитии социального и экономического капитала России. При этом состояние отечественного рынка жилья оказывает существенное влияние на уровень жизни и стабильность населения страны и на экономику ее регионов. На протяжении длительного времени одним из самых острых вопросов в социальной политике РФ остается нерешенная проблема обеспечения граждан доступным жильем, отвечающим современным требованиям и существующим нормативам.
Социальная стабильность в обществе представляет собой базовое условие всестороннего поступательного развития государства и всех его территориально-административных образований. Цель настоящего исследования состоит в выявлении причин миграционного оттока населения из малозаселенных регионов Дальнего Востока и поиске путей снижения этого оттока за счет улучшения здесь жизненных, главным образом жилищных, условий дальневосточников. Материалами статьи послужили многолетние исследования авторов в области жилищной политики на Дальнем Востоке, основанные на статистических методах анализа данных региональных и федеральных органов статистики и личных обследованиях жилищного фонда региона.
Социальная стабильность обеспечивается наличием высокого качества жизни людей, которое целиком зависит от полного удовлетворения их потребностей в период активной деятельности. И главными из этих потребностей, определенных «пирамидой Маслоу», являются потребности безопасности, физиологические и социальные [1]. И основным условием их удовлетворения, бесспорно, может быть обязательное наличие «надлежащего жилья», как сказано в принятой 3–14 июня 1992 г. Конвенции ООН по окружающей среде и развитию, где прямо зафиксировано, что обеспечение безопасным и отвечающим требованиям жильем имеет исключительно важное значение для физического, психологического и социально-экономического благополучия человека и должно быть основополагающей частью деятельности на национальном и международном уровнях. Право на надлежащее жилье является одним из основных прав человека, закрепленных во Всеобщей декларации прав человека и международных пактах об экономических, социальных и культурных правах (глава 7, раздел 1 Конвенции ООН).
Этими документами возлагается ответственность на правительства государств, принявших участие в их разработке и ратификации, в том числе Россия, за приятие действенных мер по обеспечению всех граждан страны жильем, соответствующим международным стандартам, рекомендованным ООН и ЮНЕСКО. Государства-участники должны привести свои законодательства в области жилищной политики и практики ее реализации в соответствие с международными правовыми обязательствами.
Жилище для человека является важнейшим, жизненно необходимым социальным благом, его безопасным пристанищем, средой обитания и существования не только самого его владельца, но и его семьи. Бездомный человек, как известно, не создаёт семью и находится в состоянии социальной неустроенности и нестабильности. Давно установлена тесная взаимосвязь повышенной заболеваемости и смертности населения с плохими жилищными условиями.
В обществе, где жилищная проблема не решается или решается недостаточно быстро, что в полной мере относится к современной России, она представляется не просто своевременной, а относится к разряду наиболее острых и актуальных проблем, вызывающих интерес широкой общественности, не исключая науку как формы общественного сознания, причём не только блока социальных, гуманитарных, но и технических наук.
По официальным данным в настоящее время 61 % российских семей нуждаются в улучшении жилищных условий. Общая потребность населения России в жилье, согласно рекомендованным ООН международным стандартам качества жилья не менее 30 кв.м общей площади на каждого жителя, составляет 4569 млн кв.м. Чтобы удовлетворить ее, жилищный фонд страны надо увеличить практически в 1,4 раза (рис. 1) При этом жилищные условия огромного числа жителей городов и сел Российской Федерации не соответствуют и этой социальной норме. Примерно 65 % российских граждан живут в условиях, противоречащих международным стандартам качества жилья, то есть имеют менее 6 м2 на человека. И только лишь 12–16 % российских семей {в зависимости от региона} в состоянии приобрести жилье самостоятельно или с помощью заемных средств (табл. 1).
То есть ситуация с решением жилищной проблемы выглядит удручающе. На рис. 1 приведены фактически достигнутые показатели обеспеченности жильем населения ряда стран [3]. Удовлетворению потенциального спроса на жилье препятствуют низкие объемы жилищного строительства и ипотечного жилищного кредитования. Анализ цен на жилье в России свидетельствует об устойчивой тенденции их роста.
Таблица 1
Наличие жилищного фонда и обеспеченность жильем в РФ на конец указанного года [2]
|
Весь жилищный фонд по годам |
1992 |
1995 |
2000 |
2005 |
2007 |
2008 |
2010 |
2014 |
2017 |
|
всего, млн м2 |
2492 |
2645 |
2787 |
2955 |
3060 |
3116 |
3231 |
3473 |
3724 |
|
в среднем на одного жителя2), м2 |
16,8 |
18,0 |
19,2 |
20,8 |
21,5 |
22,0 |
22,6 |
23,7 |
25,2 |
Рис. 1. Фактически достигнутые показатели жилищной обеспеченности
Для рынка г. Владивостока и Приморского края в целом характерна экономическая ситуация, идентичная рынкам страны в целом, то есть смена значительных темпов прироста в стоимости 1 кв.м жилой недвижимости до 2008 г. на значительное обрушение, которое продлилось вплоть до 2011 г. по причине мирового экономического кризиса. На данный момент наблюдается стабильный подъем среднерыночных цен на 1 кв.м элитной жилой недвижимости. В начале 2000-х гг. рост доходов населения превышал рост стоимости жилья, но с 2006 г. удорожание стоимости жилья привело к обратной тенденции.
На рис. 2 показана тенденция изменения средних цен на рынке элитной жилой недвижимости в г. Владивостоке [4]:
Анализ динамики изменения средних цен на первичном рынке г. Владивостока и средних цен элитного жилья показал, что в 2007 г. процент превышения цен для элитного жилья над средними рыночными ценами составлял 54 %, затем в 2008 г. по причине кризиса этот процент составлял только 14 %, а в 2010 г. – 19 %. В последующие годы процент превышения достиг докризисного уровня и в 2017г. составлял уже 56 %. Прогноз показывает, что такая тенденция ожидается и далее. На рис. 3 показана сравнительная характеристика стоимости жилья в 2007–2017 гг. На сегодняшний день ситуация на рынке жилой недвижимости очень близка к стагнации. Общее количество сделок по жилью в Приморье с начала этого года заметно упало. Зато доля ипотечных кредитов в них значительно выросла, и они проходят по 80 % сделок. По деньгам ипотечные кредиты доходят до 40 % наличной массы, обслуживающей эти сделки. Это говорит о том, что платежеспособный спрос сильно просел [4].
Из проведенного выше анализа недвижимости г. Владивостока видно, что цены на жилье с каждым годом постепенно поднимаются и спрос на жилье с каждым годом возрастает. Ситуация со стагнацией рынка в последние два года может продлиться еще год-полтора. Но далее спрос на жилье вновь возрастет. Особо остро в Приморском крае, как и на всем Дальнем Востоке, стоит проблема жилья эконом-класса. Данная ниша жилья с ценами 30–35 тыс. руб. за квадратный метр по-прежнему остается невостребованной строительными компаниями, поскольку прибыль застройщиков – минимальна. Именно поэтому они строят в основном дорогое жилье. Квартиры площадью 55–60 кв. м даже при нынешних ценах не может себе позволить большинство нуждающихся в них. Кроме того, потребителям это жилье необходимо с отделкой и с гарантией наличия социальной инфраструктуры рядом с домом [5].
Объемы строительства в Приморском крае пока не позволяют решить проблемы дефицита жилья и восполнения износа старого жилого фонда. Именно поэтому у продавцов жилья есть возможность продажи квартир по завышенным ценам. Однако для большей части жителей региона, располагающих даже средними доходами, они так и остаются недоступны. Именно в этом кроется основная причина потока экономических беженцев с Дальнего Востока в центр России. Низкие зарплаты на Дальнем Востоке, а также самые высокие цены вынуждают людей переселяться отсюда целыми семьями в более благополучные, хотя бы по одному из этих показателей, центральные и южные регионы страны. Цена квадратного метра жилья в новостройках г. Владивостока на 30.04.2018 была 90 399 руб. и продолжила рост в последующие месяцы (табл. 2).
Рис. 2. Стоимость элитного жилья на рынке г. Владивостока
Рис. 3. Сравнительная характеристика стоимости 1 кв. м жилья
Таблица 2
Средняя цена квартир в новостройках Владивостока за 1 кв. м, 30.04 2018 г. [5]
|
Количество комнат |
Средняя цена |
|
|
однокомнатные квартиры |
75 000 руб/м2 |
1 210 $/м2 |
|
двухкомнатные квартиры |
86 339 руб/м2 |
1 393 $/м2 |
|
трёхкомнатные квартиры |
95 000 руб/м2 |
1 532 $/м2 |
|
многокомнатные квартиры |
105 255 руб/м2 |
1 698 $/м2 |
Примечание.* Вычислены средневзвешенные значения цены квартир за 1 кв. м для различного количества комнат во Владивостоке на первичном рынке недвижимости.
Несмотря на, казалось бы, принимаемые правительством меры по улучшению на Дальнем Востоке демографической ситуации, которые, по нашему мнению, не носят, к сожалению, действенный и системный характер, учитывающий опыт переселенческой политики прошедших десятилетий и даже столетия, отток жителей из региона продолжается. За 25 лет его покинули почти 20 % населения, в основном из-за низких доходов и отсутствия хорошего доступного жилья. А его доступность и качество жизни напрямую зависят от доходов семьи и социальной инфраструктуры региона. Не решив этих вопросов, нельзя строить серьезные планы на развитие территории и на снижение оттока населения из региона. Но даже сегодня, в условиях принятых федеральных программ развития Дальнего Востока, путем создания территорий опережающего развития (ТОР), производственных зон Свободного порта Владивостока и привлечения для функционирования новых предприятий 100 тысяч новых работников, никто из руководителей этих проектов и региона не отвечает на простой вопрос: «а где они будут жить?» А ведь для них нужно 2,5–3,0 млн кв.м жилья. Для справки: за весь 2017 г. в Приморье сдано 418 тыс. кв.м готового жилья.
Нельзя не сказать о возможности приобретения жилья с помощью ипотеки. В последнее время все чаще звучат разговоры о том, что ипотека стала доступнее. Например, об этом говорится в отчете Национального бюро кредитных историй (НБКИ). А размер рекомендованного семейного дохода – то есть суммы, при которой семья безболезненно может взять ипотеку, – упал. В первом полугодии 2016 г. он составил 73,2 тыс. руб., а годом ранее – 74,4 тыс. руб., то есть на 1,6 % больше.
Правда, в отчете также указано, что жителям некоторых регионов взять ипотеку за последний год стало намного труднее. В частности, в Приморском крае [6]:
- средний заработок семьи – 74 116 руб.;
- минимальная стоимость 1 м2 – 68463 руб.;
- условная площадь квартиры – 44 м2;
- необходимый кредит – 2 299811 руб.;
- ежемесячный взнос – 29 068 руб.;
- не хватает дохода – 22 777 руб.
«Ипотека абсолютно недоступна для большинства россиян», – соглашается с результатами исследования РБК заведующий центром анализа социальных программ и рисков Института социальной политики НИУ ВШЭ Сергей Смирнов. Он объясняет это снижением реальных доходов, которое невозможно скомпенсировать за счет снижения ставки. «Даже если снизить ставку по ипотеке на 2–3 %, это будет каплей в море, потому что по сравнению с 2014 г. реальные доходы населения упали на 15 %» [7].
Исследования авторов показали, что в Приморском крае ипотека доступна только 15 % жителей. Для решения демографических и социальных проблем, а также для развития экономики в целом необходимо резко увеличивать объемы жилищного строительства в Дальневосточном регионе, что безусловно способствовало бы созданию в нем социальной стабильности. Однако объемы строительства жилья в Приморье за последние три года снижаются, как и в целом по России. Наиболее крупное сокращение продемонстрировал сегмент индивидуального жилищного строительства.
По данным Росстата по итогам трех месяцев 2018 г. в ТОП-10 регионов по объему ввода жилья вошли главным образом центральные регионы страны. Но ни одного Дальневосточного субъекта РФ в этом списке, к сожалению, нет, что свидетельствует о недооценке значимости фактора жилья в программах стабилизации и закрепления населения на Дальнем Востоке. За 2017 г. на всем Дальнем Востоке было введено в эксплуатацию 1970 тыс. кв. м жилья, что в 2 раза меньше, чем в одной Московской области, где фактически достигнутая обеспеченность проживающего здесь населения больше, чем, например, в Приморском крае: 24 кв.м/чел. против 22.4 кв.м в Приморье. При этом следует отметить, что доля жилья, вводимого государственными организациями и предприятиями на Дальнем Востоке, за последние 10 лет снизилась почти на треть.
Ожидавшийся расчет на иностранных и отечественных частных инвесторов также не оправдал ожиданий. Жилищное строительство не является приоритетным объектом инвестиционной деятельности зарубежных партнеров. Основной тенденцией на рынке жилищного строительства в последние годы является рост негосударственных инвестиций. Но из-за снижения доходов населения в эти же годы упал объем индивидуального строительства, что тоже сказалось на общем снижении ввода жилья в регионе.
Результаты исследования подтверждают мнение авторов о нереальности выполнения программ переселения трудоспособного населения на Дальний Восток и даже сокращении его оттока до времени, пока не будет решена проблема повышения реальных доходов населения и, следовательно, повышения доступности жилья. Предложение авторов состоит в том, что это возможно сделать только за счет принятия и быстрой реализации отдельной программы строительства в Дальневосточном регионе государственного жилья, подобно тому, как это было сделано в Советском Союзе в 1960-е гг. Возможно, с последующим выкупом квартир по льготным ценам как для постоянно проживающего в регионе населения, так и дополнительными стимулирующими к переселению льготами.
Обсуждение результатов выполненного исследования и предложения авторов нашли одобрение на региональных научно-практических конференциях.
В заключение следует констатировать, что жилищная проблема (социальная по своей сути) является важнейшим фактором обеспечения внутренней стабильности и безопасности населения, а значит, и государства. Отсутствие должного к ней внимания, а тем более ее недооценка властью, наносит непоправимый ущерб социально-экономическому развитию Дальневосточного региона. В результате исследования было обосновано, что для большинства проживающих людей на Дальнем Востоке, не имеющих своего хорошего жилья, не представляется возможным его приобретение в близкой перспективе в силу низких доходов населения, и решение проблемы видится только в дополнительных мерах государственной поддержки населения региона путем повышения жилищной обеспеченности.