Scientific journal

Fundamental research

ISSN 1812-7339

"Перечень" ВАК

ИФ РИНЦ = 1,674

Рынок эксплуатации и управления жилой недвижимостью позиционируется в качестве активно формирующегося, перспективного рынка, предпосылки развития которого связаны как непосредственно с ситуацией на рынке недвижимости, так и с расширением перечня указанных услуг, ростом культуры их потребления [1]. В качестве важного субъекта рынка эксплуатации и управления жилой недвижимостью рассматриваются управляющие компании (УК), оказывающие услуги по технической эксплуатации объекта, обеспечению коммунальными услугами, налаживанию контактов с ресурсоснабжающими организациями и службами сферы ЖКХ.

В настоящее время ситуация, характеризующая деятельность управляющих компаний, функционирующих в сфере ЖКХ, складывается следующая: убыточность экономической деятельности; рост дебиторской и кредиторской задолженности; увеличение нагрузки на население в связи с ростом расходов за жилищно-коммунальные услуги; отсутствие экономической заинтересованности УК в снижении и оптимизации затрат; отсутствие тесного взаимодействия между управляющими компаниями и населением. Опыт функционирования управляющих компаний в сфере жилищно-коммунального хозяйства, большинство из которых относятся к субъектам малого предпринимательства, свидетельствует о наличии как сильных, так и слабых сторон данного способа управления многоквартирными домами [2].

Сложившаяся ситуация усугубляется нестабильностью экономической обстановки в стране, снижением уровня доходов населения, что находит отражение в росте неплатежей населения за коммунальные услуги. В связи с тем, что функционирование управляющих компаний (УК), действующих в сфере ЖКХ, оказывает прямое влияние на качество жизни населения, снижение убыточности их деятельности, т.е. повышение эффективности менеджмента УК будет способствовать экономической заинтересованности в удовлетворении запросов потребителей их услуг в соответствии с современными стандартами, что определяет актуальность темы исследования.

Цель исследования: выявление специфики менеджмента управляющих компаний, действующих в сфере ЖКХ, и разработка методов повышения эффективности функционирования, снижению убыточности предприятия реального сектора экономики, функционирующего на рынке услуг населению в указанной сфере г. Таганрога Ростовской области.

Материалы и методы исследования

В качестве материала исследования в статье использовались нормативно-правовые акты РФ, регулирующие действия управляющих компаний, функционирующих в сфере ЖКХ [3–5], данные о результатах деятельности Общества с ограниченной ответственностью «УК ХХХ» г. Ростова-на-Дону Ростовской области за период с 2015 по 2017 гг. [6].

Основными методами, нашедшими применение в настоящем исследовании, являются: методы статистического исследования, системного и экономического анализа, теории управления.

Так, на основании исследования основных финансовых результатов деятельности ООО «УК ХХХ» за 2015–2017 гг. было выявлено, что за весь исследуемый период наблюдается рост выручки УК, что связано с увеличением объемов обслуживаемых площадей и ростом тарифов. Так, в 2016 г. выручка от выполнения работ и оказания услуг УК увеличилась на 4061 тыс.руб. по сравнению с 2015 г. Относительный прирост показателя в 2017 г. по сравнению с показателем 2016 г. составил 3,68 %. В целом за весь исследуемый период величина выручки УК повысилась на 20102 тыс. руб., темп прироста показателя составил 4,65 % к его уровню в 2015 г.

Себестоимость оказанных УК услуг и работ за период 2015–2017 гг. росла менее высокими темпами, чем выручка, что положительно отразилось на результатах деятельности УК. Так по сравнению с 2015 г. темп прироста показателя себестоимости в 2016 г. составил 0,47 %, а в 2017 г., по сравнению с 2016 г. – 0,51 %. Абсолютное отклонение от уровня показателя себестоимости в 2015 г. составило 3974 тыс. руб., общий темп прироста составил 1 %.

Основные финансовые результаты деятельности ООО «УК ХХХ» за 2015–2017 гг. представлены в табл. 1.

Следует отметить, что темпы роста выручки превышают темпы роста себестоимости оказываемых услуг и работ УК. Указанная тенденция повлияла на показатели валовой прибыли УК. Так, в 2016 г. ее величина повысилась на 2156 тыс. руб., что составило 8,08 % от величины показателя в 2015 г., а в 2017 г. произошло дальнейшее увеличение валовой прибыли УК (темп прироста составил 48,4 %). Общее повышение величины показателя за период 2015–2017 гг. составило 16128 тыс. руб. (прирост на 60,42 % относительно уровня 2015 г.).

За период 2015–2017 гг. общая величина управленческих расходов увеличилась на 17,44 %, что в абсолютном выражении составило 13325 тыс. руб. Следует учесть, что в 2017 г., по сравнению с 2016 г. темпы роста указанного показателя снизились.

Однако величина управленческих расходов компании и темпы роста показателя оказали отрицательное влияние на прибыль от основной деятельности УК. Так, за весь период с 2015 по 2017 гг. УК был получен убыток от основной деятельности, показатели имеют отрицательное значение.

Следует отметить снижение темпов повышения убытка УК от основной деятельности в 2017 г. по сравнению с 2016 г. В абсолютном выражении уменьшение показателя составило 9259 тыс. руб., или 16,5 % в относительном выражении. За весь анализируемый период с 2015 по 2017 гг. величина убытка от продаж снизилась на 2803 тыс. руб. и составила 94,4 % от аналогичного показателя 2015 г. (темп снижения составил 15,6 %). В качестве основного фактора, оказавшего влияние на снижение прибыли от продаж, можно отметить рост управленческих расходов компании.

Анализ динамики прочих доходов УК показал, что их общая величина за период с 2015 по 2017 г. снизилась на 122685 тыс. руб. и составила 35,17 % от уровня показателя 2015 г.

Темпы снижения величины прочих расходов УК превышают темпы снижения показателя прочих доходов УК, что является положительной тенденцией и оказало значительное влияние на величину показателя прибыли до налогообложения, который в 2017 г. по сравнению с 2016 г. увеличился на 645 тыс. руб. с темпом прироста показателя 156.2 %. Однако общий результат показателя за исследуемый период свидетельствует о снижении величины прибыли до налогообложения в 2017 г. по сравнению с 2015 г. на 1571 тыс. руб., или 46,7 %.

Таким образом, за счет положительного сальдо по прочим доходам и расходам, по итогам деятельности УК в течение трех лет получена прибыль до налогообложения и чистая прибыль, при этом за три года размер чистой прибыли сократился на 2781 тыс. руб. (–83,29 %).

В связи с тем, что основной удельный вес в структуре выручки УК занимают доходы от услуг и работ по содержанию и ремонту жилищного фонда, т.е. управления МКД, данное направление следует рассматривать в качестве основного резерва повышения показателей прибыльности и рентабельности УК. Изложенное свидетельствует о необходимости разработки комплекса мероприятий по повышению эффективности деятельности УК, основное внимание следует уделить поиску резервов увеличения суммы прибыли УК.

Результаты исследования и их обсуждение

Основной доход управляющей компании составляют доходы от оказания услуг по содержанию и ремонту многоквартирных домов, поэтому тарифы на жилищные услуги являются основным источником увеличения объема поступлений за оказанные услуги, повышения показателей прибыльности и рентабельности.

В настоящее время в г. Ростове-на-Дону размер платы за содержание и ремонт общедомового имущества в многоквартирном доме, применяемый в расчетах, установлен распоряжением Комитета по тарифам. Комитет по тарифам устанавливает тарифы в соответствии с действующим законодательством и процедурой государственного регулирования, в рамках предельных минимальных и максимальных уровней тарифов, утвержденных Федеральной службой по тарифам.

Собственники жилых (нежилых) помещений многоквартирного дома вправе на общем собрании в установленном порядке принять решение об утверждении размера платы за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома, соответствующего установленному распоряжением Комитета по тарифам, при условии, что фактические затраты на услуги (работы) в многоквартирном доме соответствуют данному размеру платы.

Из анализа динамики тарифов на жилищные услуги, проведенного в исследовании, следует, что в течение последних лет тарифы на управление МКД, включающие затраты УК на содержание и ремонт жилищного фонда, устанавливались без учета величин фактически понесенных расходов на их обслуживание, индекса роста потребительских цен на платные услуги населению, динамики номинальной среднемесячной заработной платы и минимальной прибыли УК, обеспечивающей рентабельность ее деятельности. При этом тарифы на коммунальные платежи индексировались раз в год и достигли достаточно высоких значений. Тариф на услуги по управлению МКД не индексировался с 2011 г., несмотря на определяемую государством инфляцию [7]. Кроме того, следует обратить внимание на значительное превышение затрат на управленческие расходы, связанные с увеличением обязанностей управляющих организаций, определенных постановлением Правительства РФ от 15.05.2013 № 416 «О порядке осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами», по ведению электронных паспортов многоквартирных домов, по осуществлению принятия решений о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме собственниками помещений в многоквартирном доме в связи с изменениями, внесенными в ЖК РФ Федеральным законом от 29.06.2015 № 176-ФЗ, а также стандартом раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления МКД, утвержденным постановлением Правительства РФ от 23.09.2010 № 731 и другими нормативно-правовыми актами, исполнение которых влечет за собой увеличение затрат на управление многоквартирным домом [8]. Так управленческие расходы компании в 2017 г. составили 89723 тыс. руб., т.е. по сравнению с 2016 г. увеличились на 4713 тыс. руб.

Таким образом, данные о величинах фактически понесенных расходов на обслуживание МКД организациями, осуществляющими деятельность по управлению МКД, свидетельствуют о значительном повышении затрат на управленческие расходы, что требует отражения в величине тарифов.

Таблица 1

Основные финансовые результаты деятельности ООО «УК ХХХ» за 2015–2017 гг. [6].

Таблица 2

Расчет необходимого тарифа для покрытия управленческих расходов руб/кв.м общей площади МКД (без НДС) [6]

В качестве подтверждения необходимости пересмотра тарифов по управлению для МКД, в исследовании проведены расчеты среднего тарифа по управлению МКД, находящимися в управлении ООО «УК ХХХ» на 1 кв.м, исходя из данных по затратам в соответствии с Методическими рекомендациями по определению платы за содержание и ремонт жилого помещения, подготовленными Центром муниципальной экономики и права, расчеты необходимого тарифа для покрытия управленческих расходов руб/кв.м. общей площади МКД, а также расчеты с учетом заложенной минимальной прибыли УК (табл. 2).

Таким образом, тариф, рассчитанный с учетом фактических затрат УК на управление МКД и минимальной прибыли, равный 3,44 руб., позволил бы УК в 2016 г. получить доход по ст. «Управление МКД» в размере 85991429 руб. и прибыль за год по ст. «Управление МКД», в размере 981429 руб. В 2017 г. с учетом фактических затрат УК на управление МКД и минимальной прибыли, рассчитанный тариф равный 3,61 руб., позволил бы УК получить доход по ст. «Управление МКД» в размере 90703416 руб. и прибыль за год по ст. «Управление МКД», в размере 980416 руб.

В целях улучшения своих финансовых результатов УК имеет право установить на общем собрании тариф на управление, тариф на содержание и ремонт общего имущества, основываясь на реальных потребностях многоквартирного дома и самой УК, а не на усредненных расчетах, предлагаемых Комитетом по тарифам.

Предложения по изменению величины платы по статье расходов «Управление многоквартирным домом» для ООО «УК ХХХ» представлены в табл. 3.

Таким образом, при существующем тарифе на управление МКД УК по статье «Управление МКД» получает убыток в размере –16858760 руб.; при тарифе, учитывающем реальные затраты УК на содержание и ремонт жилищного фонда, равном 3,57 руб., прибыль УК по статье «Управление МКД» равна 0; при тарифе, включающем в себя прибыль 0,4 %, равном 3,61 руб., возможно получение УК прибыли по статье «Управление МКД» в размере 980416 руб.

Следовательно, на общем собрании собственников жилых помещений в МКД, находящихся в управлении УК по установлению тарифа на содержание и ремонт общего имущества, в 2018 г. следует рекомендовать тариф, основываясь на реальных потребностях многоквартирного дома и самой УК, т.е. не ниже 3,61 руб.

Рассмотрим соотношение управленческих расходов с доходами по статье «Управление МКД» при разном уровне тарифов (табл. 4).

Таким образом, при существующем тарифе на управление МКД размер управленческих расходов составляет 123,1 % от доходов УК по статье «Управление МКД»; при тарифе равном 3,57 руб. полученные доходы по статье «Управление МКД» позволят покрыть управленческие расходы, и только при тарифе равном 3,61 руб., УК может быть получен финансовый результат – прибыль, в размере 980416 руб., т.е. доходы превысят ее расходы по управлению МКД.

Таблица 3

Предложения по изменению величины платы по статье расходов «Управление многоквартирным домом» для ООО «УК ХХХ» [6]

Таблица 4

Соотношение управленческих расходов ООО «УК ХХХ» с доходами по статье «Управление МКД» при разном уровне тарифов по данным 2017 г. [6]