Жилищный фонд Российской Федерации это более 3,65 млрд кв.м, из них 2,43 млрд кв.м составляет многоквартирный жилищный фонд (69 %). На сегодняшний день одной из основных проблем жилищно-коммунального хозяйства является изношенность многоквартирного жилищного фонда. Более 60 % жилых домов введены в эксплуатацию более 30 лет назад.
Весь жилищный фонд в соответствии с Приложением 4 общей части к сборникам укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений для переоценки основных фондов [1] можно подразделить на следующие виды:
I. Здания каменные, особо капитальные: фундаменты каменные и бетонные, стены каменные (кирпичные, крупноблочные), перекрытия железобетонные.
II. Здания каменные, обыкновенные, фундаменты каменные, стены каменные (кирпичные, крупноблочные и крупнопанельные), перекрытия железобетонные или смешанные.
III. Здания каменные облегченные: фундаменты ленточные каменные и бетонные, стены – облегченной кладки из кирпича, шлакоблоков и ракушечника, перекрытия деревянные или железобетонные.
IV. Здания деревянные, рубленые и брусчатые, смешанные; фундаменты ленточные бутовые, стены рубленые, брусчатые и смешанные (кирпичные и деревянные), перекрытия деревянные.
V. Здания сборно-щитовые, каркасные, сырцовые, глинобитные, саманные, фахверковые; фундаменты на деревянных столбах или бутовых столбах, стены каркасные, глинобитные и др., перекрытия деревянные.
VI. Здания каркасно-камышитовые и прочие облегченные, фундаменты глинобитные, грунтовые, перекрытия деревянные.
Основой данной классификации являются конструктивные особенности жилого дома.
Цель исследования: установление критериев определения целесообразности включения многоквартирных домов III и IV групп капитальности в региональные программы капитального ремонта.
Материалы и методы исследования
В советский период капитальный ремонт многоквартирного жилищного фонда был обязанностью исключительно государства, поскольку оно было единственным собственником почти всего жилья. С развалом СССР и последовавшей за ним приватизацией жилья ситуация кардинально изменилась – капитальный ремонт общедомового имущества в многоквартирных домах стал обязанностью собственников. В 1990-х гг. объемы капитального ремонта многоквартирного жилищного фонда резко упали. Их рост начался только после создания в 2007 г. Государственной корпорации – Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства [2].
В связи с тем, что денежных средств на своевременное проведение капитального ремонта многоквартирных домов у государства было недостаточно и основная масса многоквартирных домов, которая возводилась сроком на 50–80 лет с условием проведения капитального ремонта каждые 15–20 лет, уже давно выработала свой ресурс, появилась проблема недофинансирования капремонта многоквартирных домов и накопления изношенности конструктивных элементов здания. Вследствие того, что данная проблема не носила локальный характер и была актуальной на территории всех субъектов Российской Федерации, очевидно, что эффективное ее решение в части массовости не могло базироваться на инициативе регионов Российской Федерации. Подтверждением данного факта служит решение о внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации.
Согласно Федеральному закону от 25.12.2012 № 271-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации» высшие исполнительные органы государственной власти субъектов Российской Федерации утверждают региональные программы капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах в целях планирования и организации проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах [3]. В Республике Марий Эл программа капитального ремонта разработана Министерством строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства региона и утверждена постановлением Правительства Республики Марий Эл от 31.12.2014 № 460. Также данный федеральный закон устанавливает обязанность собственников жилых помещений ежемесячно оплачивать тариф на проведение капитального ремонта многоквартирного дома.
Графическое отображение динамики изменения доли отремонтированных домов от общего жилищного фонда для трех регионов Российской Федерации (Республика Марий Эл, Белгородская область, Камчатский край) по годам, составленное по данным, представленным в открытых статистических источниках [4–6], изображено на рис. 1–3.
Рис. 1. Сводная статистика ремонта многоквартирных домов по годам в Республике Марий Эл
Рис. 2. Сводная статистика ремонта многоквартирных домов по годам в Белгородской области
Рис. 3. Сводная статистика ремонта многоквартирных домов по годам в Камчатском крае
Проанализировав графики изменения доли отремонтированных домов от общего жилищного фонда, можно сделать вывод, что до внесения изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации в 2012 г. и утверждения региональных программ капитального ремонта в субъектах Российской Федерации количество капитально отремонтированных домов снижалось.
Региональная программа капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах (далее – региональная программа капитального ремонта) формируется на срок, необходимый для проведения капитального ремонта общего имущества во всех многоквартирных домах, расположенных на территории субъекта Российской Федерации, и включает в себя перечень всех многоквартирных домов, расположенных на территории субъекта Российской Федерации, за исключением многоквартирных домов, признанных в установленном Правительством Российской Федерации порядке аварийными и подлежащими сносу [3].
Результаты исследования и их обсуждение
Так как в данные региональные программы включаются все многоквартирные дома, расположенные на территории субъекта Российской Федерации, возникает проблема в экономической целесообразности включения в такие программы многоквартирных домов, относящихся к III и IV группам капитальности. Возраст таких домов варьируется от 50 лет и выше, в то время как минимальная продолжительность эффективной эксплуатации до постановки на капитальный ремонт 10–15 лет. Многие из данных домов либо не ремонтировались, либо ремонтировались 10 и более лет назад. Совокупность данных фактов очевидно демонстрирует необходимость анализа целесообразности включения указанных выше домов в региональную программу капремонта.
В качестве решения проблемы выбора многоквартирных домов III и IV групп капитальности, которые необходимо включить в программу капитального ремонта, можно выделить следующие варианты:
1. Осуществлять выбор, опираясь на год постройки жилого дома, то есть на продолжительность эксплуатации здания.
2. Проводить обследование каждого дома для определения его технического состояния (физического износа).
3. Осуществлять сравнительный анализ стоимости капитального ремонта многоквартирного дома и строительства точно такого же дома.
Многоквартирные дома III и IV групп капитальности, расположенные на территории городского округа «Город Йошкар-Ола» и включенные в республиканскую адресную программу «Проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах» на 2014–2043 гг., по годам ввода дома в эксплуатацию можно поделить следующим образом.
IV группа капитальности:
Тип 1 – 1956–1969 гг. (срок эксплуатации 50–60 лет).
Тип 2 – 1941–1955 гг. (срок эксплуатации 60–75 лет).
Тип 3 – 1917–1940 гг. (срок эксплуатации 75 и более лет).
III группа капитальности:
Тип 1 – 1956–1969 гг. (срок эксплуатации 50–60 лет).
Тип 2 – 1920–1955 гг. (срок эксплуатации 60 и более лет).
Минимальная продолжительность эффективной эксплуатации конструктивных элементов зданий до капитального ремонта определена Приложением 3 ведомственных строительных норм ВСН 58-88 (р) «Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения» [7] и составляет:
1. Ленточные фундаменты – 50–60 лет.
2. Стены:
– каменные облегченной кладки из кирпича, шлакоблоков и ракушечника – 30 лет;
– деревянные, рубленые и брусчатые – 30 лет.
3. Перекрытия деревянные оштукатуренные:
– междуэтажные – 60 лет;
– чердачные – 30 лет.
4. Стропильная система деревянная – 50 лет.
Опираясь на эффективный срок эксплуатации отдельных конструктивных элементов здания и на фактическую продолжительность эксплуатации здания в целом, можно сделать вывод, что включать дома III и IV групп капитальности в региональную программу капитального ремонта нецелесообразно, поскольку фактический срок эксплуатации зданий превышает эффективный срок эксплуатации конструктивных элементов.
Комплексное исследование технического состояния основных конструктивных элементов многоквартирного дома, выполняется с целью определения фактического значения физического износа несущих и ограждающих конструкций объекта и здания в целом и установления, на его основе, факта пригодности / непригодности обследуемого объекта недвижимости для постоянного проживания людей. Оценка технического состояния проводится в соответствии с ГОСТ 31937-2011 «Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния» [8], СП 13-102-2003 «Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений» [9], ВСН 53-86(р) Правила оценки физического износа жилых зданий [10].
На основании результатов технического обследования и расчетов физического износа можно сделать вывод, что многоквартирные дома III и IV групп капитальности со сроком службы 50 лет и более являются потенциально аварийными, физический износ зданий близок к 70 %, следовательно, проводить капитальный ремонт таких домов нецелесообразно.
На основании результатов ранее реализованных исследований выполнен сравнительный анализ стоимости проведения капитального ремонта и строительства аналогичного дома в соответствии с выделенными типами, представленный в табл. 1, 2.
Таблица 1
Сравнительный анализ стоимости работ
|
IV группа капитальности |
|
|
Тип |
Сравнение стоимости работ (Сстр., Срем.), руб. |
|
1 |
Сстр. ≤ Срем. |
|
2 |
Сстр. ≤ Срем. |
|
3 |
Сстр. < Срем. |
Таблица 2
Сравнительный анализ стоимости работ
|
III группа капитальности |
|
|
Тип |
Сравнение стоимости работ (Сстр., Срем.), руб. |
|
1 |
Сстр. > Срем. |
|
2 |
Сстр. ≥ Срем. |
где Сстр. – стоимость строительства дома;
Срем. – стоимость ремонтных работ.
На основании данных таблиц можно сделать вывод, что включение в программу капитального ремонта многоквартирных домов IV группы капитальности может повлечь за собой нерациональное расходование денежных средств. Относительно домов III группы капитальности можно сказать, что проведение капитального ремонта таких домов является целесообразным.
Выводы
Использование каждого варианта по отдельности не является точным и не дает необходимого эффекта, поэтому для более адекватной оценки целесообразности включения многоквартирных домов III и IV групп капитальности в региональные программы капитального ремонта следует использовать все три варианта в комплексе. Комплексное рассмотрение вариантов решения проблемы выбора многоквартирных домов, подлежащих ремонту, поможет избежать нерационального использования денежных средств как бюджета субъектов Российской Федерации, так и собственников помещений.