Проведение государственной политики, ориентированной на достижение социально-экономического развития и обеспечение национальной безопасности Российской Федерации, требует разработки инструментов количественной оценки состояния жилищного строительства на национальном и региональном уровнях. Такие инструменты необходимы для обоснованного определения приоритетных проблем и результативного и эффективного управления в области обеспечения нормального функционирования и устойчивого развития различных территорий. Актуальность разработки критериев и показателей оценки обусловлена возрастающим влиянием рыночных механизмов в сферах материального производства и сокращением объемов государственного финансирования.
Цель исследования: один из способов решения указанной проблемы заключается в разработке инструментария диагностики состояния жилищного строительства, основу которого составит система индикаторов, характеризующих производственно-экономические и социальные процессы в сфере жилищного строительства. Целью такой системы является определение параметров, позволяющих осуществить мониторинг состояния исследуемого объекта и произвести диагностику изменения его составляющих.
Материалы и методы исследования
Теоретической и методологической основой исследования являлись базовые положения регионального развития, практика экономического прогнозирования и стратегического планирования в РФ [1, 2], теории и практики индикативного планирования, государственные и региональные программы развития жилищного строительства. Для достижения поставленной цели применялись такие методы, как анализ и синтез, классификация, сравнительный метод, системный подход, экспертно-аналитический метод, экономико-математическое моделирование.
Результаты исследования и их обсуждение
В настоящее время целевая направленность региональных программ в сфере жилищного строительства ориентирована в основном на увеличение объемов ввода нового строительства в эксплуатацию и его распределение, иными словами, на выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем категорий граждан, установленных федеральным законодательством. В то же время в программах не отражены целевые показатели по созданию благоприятной среды для формирования рынка доступного жилья, по созданию условий для стимулирования социально-экономического роста региона и обеспечения его экономической и социокультурной безопасности.
В настоящее время диагностика состояния жилищного строительства должна проводится по следующим критериям [3, 4]:
1) подготовка к строительному процессу;
2) начатое строительство (с учетом реконструкции, модернизации и капитального ремонта);
3) завершенное строительство (с учетом реконструкции, модернизации и капитального ремонта);
4) сдача объектов в эксплуатацию (с учетом реконструкции, модернизации и капитального ремонта);
5) реализация новых объектов (с учетом реконструкции и модернизации);
6) реализация ранее построенных объектов (с учетом реконструкции и капитального ремонта);
7) расходы строительного процесса.
Исходя из вышеперечисленных направлений система индикаторов жилищного строительства должна быть представлена следующими параметрами, на основе которых существует возможность анализа, прогноза и управления его состоянием как фактором социально-экономического развития:
1. Потенциал жилищного строительства (housing construction potential) характеризует возможность и способность качественного и своевременного удовлетворения потребности потребителей в необходимой строительной продукции в определенный период времени, рассчитывается по формуле
HCP = AHC / AAHC,
где HCP – потенциал жилищного строительства, HCP > 1;
AHC – количество выданных разрешений на жилищное строительство (ед.), AHC > ∞;
AAHC – количество поданных заявлений на выдачу разрешений на строительство жилых объектов (ед.), AAHC > ∞.
2. Доступность рынка жилищного строительства (housing construction market accessibility) определяет степень свободы функционирования рынка жилищного строительства и потенциальный уровень активности строительных организаций на рынке в определенный временной период, рассчитывается по формуле
HCMA = (3 + ECI – HHI – MBPI – CPI) / 4,
где HCMA – доступность рынка жилищного строительства, HCMA > 1;
ECI – индекс предпринимательской уверенности ( %), ECI > 1;
HHI – индекс концентрации Херфиндаля ( %), HHI > 0;
MBPI – индекс восприятия барьеров рынка ( %), MBPI > 0;
CPI – индекс восприятия коррупции ( %), CPI > 0.
3. Обязательность застройщиков (obligation of developers) выражает степень выполнения обязательств застройщиками за определенный период времени, рассчитывается по формуле
для начатого (нового) строительства
ODS = ASCV / PSCV,
где ODS – обязательность застройщиков, ODS > 1;
ASCV – выполненный объем начатого строительства (м2), ASCV → ∞;
PSCV – запланированный объем начатого строительства (м2), PSCV → ∞;
для завершенного строительства
ODC = ASCV / PSCV,
где ODC – обязательность застройщиков, ODC > 1;
ACCV – выполненный объем завершенного строительства (м2), ACCV → ∞;
PCCV – запланированный объем завершенного строительства (м2), PCCV → ∞;
для объектов, вводимых в эксплуатацию
OD = ACV / PCV,
где OD – обязательность застройщиков, OD > 1;
ACV – выполненный объем ввода объектов жилищного строительства в эксплуатацию (м2), ACV → ∞;
PCV – запланированный объем ввода объектов жилищного строительства в эксплуатацию (м2), PCV → ∞.
4. Соответствие требованиям рынка доступного жилья (conformity with affordable housing market requirements) устанавливает возможность обеспечения удовлетворенности потребителей в жилье путем установления соответствия объектов жилищного строительства требованиям ценовой доступности, энергоэффективности (класс «С») и экологичности жилья экономкласса в определенный период времени, рассчитывается по формуле для объектов, сданных в эксплуатацию,
CAHR = AOHC / AAOHC,
где CAHR – cсоответствие требованиям рынка доступного жилья, CAHR > 1;
AOHC – количество объектов, прошедших аккредитацию на соответствие предъявляемым требованиям (ед.), AOHC → ∞.
AAOHC – количество поданных заявок на аккредитацию объектов (ед.), AAOHC → ∞.
5. Расходы на возведение жилой недвижимости (housing construction costs) характеризует уровень и степень изменения стоимости выполнения строительных работ за определенный временной период, рассчитывается по формуле
HCC = ((APCM / PPCM) + (APCE / PPCE) +
+ (APWW / PPWW)) / 3,
где HCC – расходы на возведение жилой недвижимости, HCC > 1;
APCM – средний уровень цен на строительные материалы (руб.), APCM > 0;
PPCM – плановый или прогнозируемый уровень цен на строительные материалы (руб.), PPCM > 0;
APCE – средний уровень цен на строительные машины и механизмы (руб.), APCE > 0;
PPCE – плановый или прогнозируемый уровень цен на строительные машины и механизмы (руб.), PPCE > 0;
APWW – средний уровень заработной платы рабочих и специалистов (руб.), APWW > 0;
PPWW – плановый или прогнозируемый уровень заработной платы рабочих и специалистов (руб.), PPWW > 0.
6. Удовлетворение потребности в жилье (repletion of housing wants) описывает уровень обеспечения жильем населения за определенный период времени, рассчитывается по формуле для категорий граждан, признанных нуждающихся в улучшении жилищных условий:
RHWC = ILC / RILC,
где RHWC – удовлетворение потребности в жилье, RHWC > 1;
ILC – количество граждан всех категорий, улучшивших жилищные условия (чел.), ILC → ∞;
RILC – количество граждан, признанных нуждающимися в улучшении жилищных условий до реализации программы (чел.), RILC → ∞;
для участников государственных программ
RHWB = ACV / NB,
где RHWB – удовлетворение потребности в жилье, RHWB > 1;
ACV – выполненный объем ввода объектов жилищного строительства в эксплуатацию в рамках программных мероприятий (м2), ACV → ∞;
NB – количество граждан – участников программы (чел.), NB → ∞;
для остальных категорий граждан
RHWP = AHP / PHP,
где RHWP – удовлетворение потребности в жилье, RHWP > 1;
AHP – фактический уровень обеспеченности жильем населения в субъекте РФ (м2 / чел.), AHP → ∞;
PHP – плановый уровень обеспеченности жильем населения в субъекте РФ (м2/чел.), PHP → ∞.
7. Ценовая доступность жилья (affordability of housing) определяет уровень объективной возможности приобретения жилья экономкласса для всех категорий граждан, рассчитывается по формуле
AH = AI / FMVH,
где AH – ценовая доступность жилья, AH → ∞;
AI – среднедушевой доход граждан по субъекту РФ (руб.), AI → ∞.;
FMVH – средняя рыночная стоимость 1 м2 жилья эконом класса по субъекту РФ (руб.), FMVH > 0.
8. Возможность приобретения жилья (housing procurement possibility) выражает уровень возможности приобретения жилья эконом класса, рассчитывается по формуле
для участников государственных программ
HPPB = ((ASP / PSP) + (AQM / PQM) +
+ (AQDP / PQDP)) / 3,
где HPPB – возможность приобретения жилья, HPPB > 1;
ASP – фактический размер социальных выплат и безвозмездных субсидий за счет средств бюджета (руб.), ASP → ∞;
PSP – требуемый или прогнозируемый размер социальных выплат и безвозмездных субсидий за счет средств бюджета (руб.), PSP → ∞;
AQM – количество предоставленных долгосрочных ипотечных кредитов (займов) (ед.), AQM → ∞;
PQM – требуемое или прогнозируемое количество долгосрочных ипотечных кредитов (займов) на оплату жилья (ед.), PQM → ∞;
AQDP – количество предоставленных долгосрочных займов на оплату жилья в форме рассрочки (ед.), AQDP → ∞;
PQDP – требуемое или прогнозируемое количество долгосрочных займов на оплату жилья в форме рассрочки (ед.), PQDP → ∞;
для остальных категорий граждан
HPP = ((ALTS / PLTS) + (MIRM / PIRM)) / 2,
где HPP – возможность приобретения жилья, HPP > 1;
ALTS – фактический уровень долгосрочной платежеспособности населения ( %), ALTS → ∞;
PLTS – прогнозируемый уровень долгосрочной платежеспособности населения ( %), PLTS → ∞;
MIRM – минимальный процент ипотечного кредита ( %), MIRM > 0;
PIRM – плановый процент ипотечного кредита ( %), PIRM > 0.
Источниками информации для определения количественных значений показателей будут являться данные Федеральной службы государственной статистики РФ, базы данных государственных организаций и муниципальных образований, базы данных неправительственных организаций, таких как Фонд «Институт экономики города» (ИЭГ). Значения объективных и субъективных показателей для расчета единичных индикаторов выбираются как из статистических данных, публикуемых органами исполнительной власти, так и из материалов опросов экспертного мнения.
Стоит отметить, что адекватная и объективная интерпретация текущей и прогнозируемой ситуации, сложившейся в сфере жилищного строительства, в настоящее время невозможна на основе только одного из определенных индикаторов. Степень достоверности и актуальности оценочных характеристик повышается по мере применения большего количества параметров диагностики и в то же время полностью зависит от надежности используемых методов сбора и обработки информации.
Для оценки состояния и динамики развития жилищного строительства в рамках предложенной системы индикаторов предполагается использовать шкалу перевода относительных значений в качественную характеристику (табл. 1).
Таблица 1
Интерпретация относительных значений индикаторов [5]
Диапазон относительных значений |
Качественная интерпретация |
0,000–0,143 |
Очень плохо |
0,144–0,286 |
Плохо |
0,287–0,429 |
Нежелательно |
0,430–0,572 |
Приемлемо |
0,573–0,715 |
Удовлетворительно |
0,716–0,858 |
Хорошо |
0,859–1,000 |
Отлично |
В основу данной шкалы положена система оценки качества жизни населения РФ, возможность и целесообразность ее применения для сферы жилищного строительства, объясняется следующим:
1) качество жилищных условий является неотъемлемой характеристикой уровня качества жизни населения;
2) от состояния жилищных условий зависит уровень благосостояния и способность обеспечения базовых потребностей населения;
3) от уровня развития жилищного строительства как вида экономической деятельности зависит уровень социально-личностного и материального благополучия граждан, вовлеченных в процесс строительного производства.
Стоит отметить, что для индикаторов, значения которых для отражения направленности развития жилищного строительства в целях обеспечения социально-экономического развития региона и страны стремятся к нулю, применяется обратная шкала интерпретации значений.
Определение значения комплексного обобщающего индикатора проводится на основе аддитивной свертки единичных разнородных индикаторов, в рамках которой проводится оценка их степени (ранга) важности для достижения целей программы с присвоением им весовых коэффициентов (ai), сумма которых должна быть равна единице. Определение относительной степени важности весового коэффициента предложенной системы индикаторов должно производиться на основе экспертной оценки (для которой состав и количество экспертов определяется заказчиком программы). Шкала определение весовых коэффициентов индикаторов представлена в табл. 2, она опирается на расстановку весовых коэффициентов по приоритету важности каждого из индикаторов в диапазоне от 1 до 9, где 1 – минимальная важность, 9 – максимальная.
Таблица 2
Шкала определения весовых коэффициентов индикаторов
Ранг значимости |
Интерпретация значимости |
Значение ai |
1 |
Слабая |
0,014 |
2 |
Промежуточная |
0,028 |
3 |
Умеренная (достаточная) |
0,042 |
4 |
Промежуточная |
0,056 |
5 |
Сильная (существенная) |
0,069 |
6 |
Промежуточная |
0,083 |
7 |
Превосходящая (очевидная) |
0,097 |
8 |
Промежуточная |
0,111 |
9 |
Абсолютная (подавляющая) |
0,125 |
Таким образом, определение значения комплексного индикатора осуществляется на основе следующей формулы:
где IHCS – комплексный индикатор состояния жилищного строительства, в ед.;
Ii – значение оценки i-го единичного индикатора, в ед.;
ai – значение весового коэффициента i-го единичного индикатора, в ед.;
n – количество индикаторов, в ед.
Выводы
Результаты диагностики состояния жилищного строительства представляют собой важный элемент информационно-аналитической базы региональной и государственной политики. Они необходимы:
1) для комплексного анализа и оценки состояния объектов строящегося, незавершенного и введенного в эксплуатацию жилищного строительства;
2) осуществления оценки изменений в состоянии жилищного строительства;
3) определения тенденции рынка жилой недвижимости: структуру первичного рынка, объем спроса и предложения на первичном рынке, потребительские предпочтения, степень удовлетворения потребности населения в строительной продукции – уровень обеспеченности населения жильем;
4) характеристики условий строительства и реализации объектов;
5) выявления и отбора приоритетных проблем, требующих особого внимания со стороны государства, бизнеса и общества в целом;
6) прогнозирования изменений в состоянии жилищного строительства и на этой основе разработки мероприятий по управлению его развитием по каждому из направлений строительной деятельности в зависимости от рыночной ситуации, потребностей и возможностей рынка, государства и общества для достижения целевых ориентиров социально-экономического развития.
В заключение можно сказать, что индикаторы состояния жилищного строительства являются инструментом достижения целей социально-экономической политики, основой разработки необходимых действий в области обеспечения населения жильем и развития сферы строительного производства.