Актуальность, цель и задачи исследования
Индикатором благосостояния общества, предпосылкой к социальной и экономической стабильности является возможность улучшения жилищных условий населения. Категория «доступность жилья» должна рассматриваться в социально-экономическом контексте, учитывая не только возможности покупки жилья необходимого уровня комфортности, но и получения социального жилья отдельными категориями населения, обеспечения их социальной или коммерческой арендой, кооперативным и индивидуальным строительством.
На сегодняшний день жилищные условия населения регионов России в большинстве своем характеризуются недостаточным количеством эффективных финансово-кредитных механизмов, соответствующих финансовым возможностям населения, существованием разрыва в степени удовлетворенности жилищной потребности населения в различных регионах страны, отсутствием участников рынка, профессионально занимающихся предоставлением жилья внаем, а также нереализованность на практике конституционных обязательств по обеспечению прав всех категорий населения на жилище.
Многочисленные теоретические и научно-прикладные зарубежные и отечественные исследования доступности жилья для населения сфокусированы, прежде всего, на изучении рыночной доступности жилой недвижимости. Цель настоящего исследования заключается в рассмотрении рыночной и социальной доступности жилой недвижимости как инструментов для оценки удовлетворенности жилищной потребности населения.
Среди основных задач исследования: анализ категорий «рыночная» и «социальная» доступность жилой недвижимости, изучение процесса удовлетворения жилищных потребностей в системе рыночных отношений, сравнение современных методов их оценки доступности жилья, в региональном разрезе на примере Красноярского края, а также разработка стратегических направлений развития рынка жилой недвижимости.
Предметом исследования является удовлетворение жилищных потребностей населения в рыночных условиях, а также посредством механизмов государственного регулирования жилищного строительства и форм поддержки населения. Объектом исследования является рынок жилой недвижимости и сфера жилищного строительства Красноярского края.
Основные дефиниции понятий «рыночная» и «социальная» доступность жилья
Исследование проблем, связанных с жилищем, будет всегда иметь в качестве исходной категорию «жилищная потребность». В данном исследовании будем определять ее так: «нужда в жилище как объективно необходимом условии для поддержания жизнедеятельности каждого человека, его труда, отдыха, семейного уюта, принявшая специфическую форму, в соответствии с культурным уровнем личности и социальным статусом индивида, подкрепленная определенной покупательской способностью» (рисунок).
Удовлетворение жилищной потребности в системе рыночных отношений [составлено авторами]
Представление о жилищной потребности и формах ее удовлетворения формируется в зависимости от материальных условий жизни общества, от уровня его культурного развития, организационно-экономических изменений в жилищном строительстве и других факторов.
Объекты жилой недвижимости являются одним из наиболее дорогих и долговечных товаров. В текущих условиях, ввиду отсутствия необходимых финансовых возможностей у отдельных слоев населения, потребность в жилье может длительное время пребывать в частично удовлетворенном состоянии (малогабаритное жилье, ветхий и аварийный жилищный фонд, сложносоставное домохозяйство, высокая стоимость аренды и др.).
Немаловажным фактором является постоянный рост цен на жилье в развитых городах РФ, что делает недвижимость наиболее привлекательным инвестиционным активом для состоятельных слоев и при этом практически недоступным для остальных слоев населения (рисунок) [1]. Социальное расслоение населения обязывает различать понятия рыночной и социальной доступности жилья [2].
Понятие «доступность жилья» ни в одном законодательном акте РФ не определено, но активно применяется на практике. Переменные стандартной методики используются Министерством регионального развития РФ и Министерством строительства и жилищно-коммунального РФ при формировании Стратегии развития жилищного строительства до 2020 г., целевых показателей государственных программ «Жилище», «Доступное жилье – гражданам России» и в других официальных документах.
В основу формирования коммерческого (рыночного) и социального жилья положены различные концепции удовлетворения жилищных потребностей [1]. Если для рынка жилой недвижимости потребностью является неудовлетворенный платежный спрос на жилые объекты определенного потребительского качества, подтвержденной покупательской способностью, то для социального жилья в качестве важного параметра выступает возможность менее обеспеченных домохозяйств улучшить жилищные условия, которые ниже существующих жилищных стандартов.
Вышеизложенное определяет следующую интерпретацию понятий в рамках проводимого исследования:
Рыночная доступность жилья – способность домохозяйства на различных условиях выплачивать стоимость приобретаемого объекта жилой недвижимости, выбранного в соответствии с требуемым качеством и параметрами комфортности.
Социальная доступность жилья – возможность улучшения жилищных условий для различных слоев населения, получения ими на условиях социального найма, в приемлемые сроки жилья, соответствующего минимальным современным представлениям о комфортности, где предусмотренные расходы за проживание составляют разумную долю доходов.
В результате, любая доступность жилья является комплексной оценкой социальной ориентированности жилищного рынка.
Процесс удовлетворения жилищных потребностей в системе рыночных условий
Процесс удовлетворения жилищных потребностей в системе рынка ориентирован на достижение определенного результата – удовлетворенность жилищными условиями, а также определенное качество жилищной среды на территории страны, регионов, которое выражается не только параметрами жилищной обеспеченности, комфортности, но и социальными гарантиями доступности жилья для разных категорий населения.
В соответствии с различными потребностями групп доходности населения выделяют следующие сегменты рынка жилой недвижимости: рыночный сегмент (сегмент наемного жилья, некоммерческого и коммерческого жилищного строительства) и социальный сегмент (рисунок) [3].
Основополагающей концепцией государственного регулирования жилищного строительства должна стать общая доступность удовлетворения жилищных потребностей в результате:
– существования различных форм предложений на рынке жилой недвижимости;
– многообразия кредитных продуктов для дифференцированного приобретения объектов на рынке жилой недвижимости в соответствии с экономическим и социальным положением отдельных групп населения;
– реструктуризации социальных обязательств государственной поддержки, с ориентацией на создание дифференцированной поддержки семей, имеющих разный уровень дохода, что позволит повысить коэффициент доступности жилья за счет «выравнивания» показателей;
– информационной полноты оценки доступности жилья для населения, что позволит расширить возможности для анализа состояния проблем жилищной обеспеченности, а также разрабатывать общефедеральные и региональные жилищные стратегии с учетом желаемой структуры жилищного фонда для различных групп населения.
В текущих условиях доступность жилья в России должна наполниться не только экономическим, но и социальным содержанием.
Рыночная и социальная доступность объектов жилой недвижимости в Красноярском крае
Для рыночной оценки доступности жилья в экономических исследованиях существует множество российских и зарубежных подходов. В число изученных работ по тематике исследования вошли работы таких авторов, как О.В. Грушина [4], Л.Р. Мусафина [1], В.М. Палий [2], Е.Л. Березина [5], Г.М. Стерник, С.Г. Стерник, А.А. Апальков [6], А.Н. Краснопольская [7], Н.Н. Ноздрина, М.М. Минченко [8], А.Б. Гусев [9], С.Р. Хачатрян [10], Н.Ю. Фаерман, Н.Л. Федорова, А.Н. Кириллова [10], Д.К. Празукина, Т.Ю. Овсянникова, Э. Элленна, Э. Ворзала [11], В.Н. Едронова, М.Е. Шилов [12], А.В. Черепович, S. Kauffman, C. Kroll, M. Hwang, J. Quigley [13] и др.
В таблице приведено сравнение наиболее известных методик расчета коэффициента доступности жилья (таблица).
Сравнение методик расчета коэффициента доступности жилья (КДЖ)
|
Наименование |
Учтенные факторы |
Год разработки |
Значение КДЖ 2014 г. |
Значение КДЖ 2015 г. |
Значение КДЖ 2016 г. |
|
1. Методика ХАБИТАТ ООН |
– средняя рыночная стоимость 1 кв.м жилой недвижимости; – среднедушевой доход за год на 1 члена семьи |
1993 г. |
3,2 |
2,8 |
3,3 |
|
2. Методика Г.М. Стерника, А.А. Апалькова [6] |
– возможность расчетов с учетом и без учета ипотеки; – классы жилья |
2012 |
5,37 |
5,27 |
4,11 |
|
3. Методика С.Р. Хачатряна, Н.Ю. Фаермана, Н.Л. Федоровой, А.Н. Кирилловой [10] |
– финансово-кредитные инструменты (ипотека) |
2000 |
6,1 |
5,8 |
5,5 |
|
4. Методика Д.К. Празукина, Т.Ю. Овсянниковой, Э. Элленна и Э. Ворзала [11] |
– показатель продолжительности периода накопления, с учетом расходов домохозяйств и инвестирования накапливаемых средств в доходные активы |
2001 |
5,63 |
5,84 |
6,48 |
|
5. Методика В.Н. Едроновой, М.Е. Шилова [12] |
– трансакционные расходы при совершении сделки посредством ипотеки |
2008 |
11,46 |
9,79 |
9,13 |
Применение методик расчета коэффициента доступности жилья на основе рыночной стоимости и среднедушевых доходов (базовая методика) не позволяет адекватно оценить доступность жилья в Красноярском крае за исследуемый период. Ввиду этого целесообразнее использовать методики-прототипы, которые имеют тенденцию к усложнению. При использовании в расчетах различных дополнений и корректировок, величина коэффициента доступности жилья показывает увеличение в 2–4 раза, что позволяет говорить о реальной ситуации с доступностью жилья.
Оценивая социальную доступность, важно отметить, что для участников программы «Жилье для российской семьи» доступность жилой недвижимости увеличивается в значительной степени. Во-первых, ввиду низкой стоимости 1 кв.м жилья относительно уровня рыночных цен (примерно в 1,5–2 раза ниже), во-вторых, благодаря социальной выплате в размере 35–40 % от стоимости квартиры. Однако существует ограниченность выбора объектов жилой недвижимости и их расположения, ввиду немногочисленного перечня проектов, реализуемых в рамках программы. Помимо этого, в связи с ограниченностью ресурсов и длительным сроком реализации проектов возникает проблема своевременного предоставления объектов недвижимости участникам программы.
Результаты исследования и их обсуждение
Результаты анализа рынка жилой недвижимости Красноярского края свидетельствуют о недостаточно эффективном функционировании рыночных сегментов, в частности:
– предложение на рынке аренды превышает спрос, нелегальная сдача жилья в аренду является довольно распространенной практикой. Жилищные потребности удовлетворяются, при этом каждая из сторон имеет ряд рисков в результате юридически не закрепленного сотрудничества;
– сегмент некоммерческого жилищного строительства характеризуется отсутствием востребованности со стороны граждан ввиду не развитой законодательной базы и финансовых рисков;
– работа сегмента коммерческого жилищного строительства связана с недоверием населения к участникам рынка долевого строительства, отсутствием на рынке утвержденного классификатора объектов жилой недвижимости, ограничивающего ценовые спекуляции и позволяющего определять сумму налога на недвижимость, дифференцируя налоговые ставки по потребительскому качеству объекта.
Существующее положение дел на региональном уровне – следствие фрагментарности решения жилищных проблем населения, отсутствия комплексного подхода.
В Сибирском макрорегионе целесообразно федеральное участие в формах государственной поддержки граждан и государственного регулирования рынка в сегментах наемного жилья, кооперативного и индивидуального жилья, а также нестимулируемом сегменте рынке жилья [3].
Заключение
Для управленческой отчетности можно добиться любой удобной оценки доступности жилья за счет варьирования значениями входящих параметров. Однако важно отслеживать, адекватны ли полученные оценки реальной ситуации.
Приоритетными направлениями развития рынка жилой недвижимости в Красноярском крае являются все рыночные сегменты, с продолжением курса эффективной поддержки отдельных категорий населения в рамках социального сегмента. В текущих условиях, в процессе удовлетворения жилищных потребностей в рыночном и социальном сегменте, будет происходить переток из сегмента в сегмент.
Среди важнейших региональных стратегических направлений можно определить следующие:
1. Совершенствование регуляторной деятельности в сегменте наемного жилья.
2. Переход от управления количественными показателями к управлению качеством в рамках программно-целевого подхода в сфере жилищного строительства.
3. Разработка программы поддержки жилищных некоммерческих объединений граждан.
4. Разработка механизма проектного финансирования в рамках альтернативы долевому строительству жилья.
Результатом реализации стратегических направлений должно стать развитие сегментов рынка жилой недвижимости, обеспечивающее повышение как рыночной, так и социальной доступности жилья для всех категорий населения, независимо от их доходов.