Рис. 1. Классификация жилищного кредитования в Кемеровской области [1]

Таблица 1

Анализ действующих и перспективных механизмов привлечения инвестиций в жилищное строительство Кемеровской области [3, 5]

Рис. 2. Потребительские группы населения в зависимости от уровня доходов

Таблица 2

Динамика ввода жилья за 2011–2015 гг. по Кемеровской области

Основная роль ипотечного кредитования в механизме формирования жилищного рынка Кемеровской области предусматривает, что система финансирования жилищного строительства может включать муниципальный жилищный заём, долевое участие в строительстве, товарный кредит и зачёты, ипотечные схемы финансирования, накопительные схемы, государственные субсидии, участие в кредитной кооперации, международные инвестиционные программы, банковские кредиты, нетрадиционные схемы – вексельная схема, всё для удовлетворения фундаментальной потребности человека в жилье.

В результате анализа приведённых в табл. 1 методов ипотечного кредитования сформулированы следующие выводы. Ни один из рассмотренных механизмов инвестирования строительства и приобретения жилья в отдельности не может претендовать на решение жилищной проблемы в целом. Каждый из них имеет свои очевидные преимущества и недостатки, они ориентированы на различные слои населения и неодинаковые условия реализации. Таким образом, под методом жилищного финансирования будем понимать систему, способствующую воздействию финансов и кредита на повышение доступности жилья и социально-экономическое развитие области при заданных параметрах развития, например:

Вексель на приобретение жилплощади. Как и при участии в долевом строительстве, приобретая вексель, покупатель, в конечном итоге, становится со-инвестором, но с принятием на себя рисков наравне с застройщиком, поскольку вексель не предоставляет прав на получение жилплощади, не фиксирует такие платежи, как первоначальный, либо полный взнос за будущую квартиру. Вышеуказанные характеристики снижают риски застройщика, в отличие от долевого строительства, при котором минимизируются риски покупателя и превращают его в собственника квартиры ещё на стадии строительства.

Договор коммерческого найма (договор аренды квартиры). Финансово-кредитная схема приобретения жилья «коммерческий найм с последующим выкупом» и соответствующий финансовый инструмент в виде договора аренды квартиры позволяют на первом этапе приобретать жилье в рассрочку без участия банков – источников кредитных ресурсов и без первоначального взноса.

Жилищные сертификаты – облигации особого вида, выпуск и обращение которых регулируется Законом. Являясь односторонней сделкой, он обеспечивает его владельцу:

1) приобретение в будущем квартиры;

2) получение от эмитента по первому требованию индексированной номинальной стоимости жилищного сертификата как альтернатива облигационным процентам, т.е. жилищные сертификаты увеличивают свою стоимость за счёт периодически проводимой индексации;

3) право обмена жилищных сертификатов на сертификаты новой серии. Жилищный сертификат воплощает в себе заёмное обязательство.

Инструменты жилищного финансирования в Кемеровской области. Анализ жилищного финансирования в области, роли ипотечного кредитования и его ресурсного обеспечения позволяет выявить ряд переходных состояний в различных временных отрезках:

– от государственной к частной модели ипотечного кредитования: развитие частного банковского дела; от развития ипотечного кредитования к государственному жилищному финансированию (советский период); от государственного жилищного финансирования к кооперативному (коллективное покрытие) развитию банковского ипотечного кредитования (современный период);

– от первичных рынков к вторичным и соответствующим деривативным инструментам финансового рынка;

– от архаичного индивидуального посредничества к интегрированному банковскому, а затем к парабанковскому и распределению функций между многочисленными посредниками, формирующими на принципах конкуренции движение ссудного капитала.

Как видим, деятельность Фонда РЖС в Кемеровской области имеет несколько векторов поддержки жилищного рынка: строительных компаний и смежных производств, домохозяйств и направлена, в том числе, на обеспечение доступности жилья с особым акцентом на строительстве жилищного фонда социального предназначения. По данным фонда РЖС, общая площадь проектируемого и строящегося жилья на земельных участках фонда в 2011 г. составила около 7 млн кв.м, из которых 2 млн кв.м – малоэтажного жилья, в 2013 г. общая площадь составила 31 млн кв.м, 75 % приходится на малоэтажное жилье, в 2015 г. общая площадь составила 47 млн кв.м, 79 % приходится на малоэтажное жилье.

В Кемеровской области основным институтом развития социальной ипотеки выступает областной ипотечный фонд – лидер по количеству выданных и рефинансированных ипотечных кредитов по стандартам государственной программы в 2015 году. Направления деятельности областного ипотечного фонда включают не только ипотечное жилищное кредитование населения Кемеровской области по государственной программе на первичном и вторичном рынках жилья, организацию рефинансирования ипотечных кредитов, выданных банками, реструктуризацию ипотечных жилищных кредитов для нуждающихся в ней заёмщиков, но и строительство многоквартирных жилых домов.

С этой целью принят к реализации проект «Долгосрочная целевая программа «Социальная ипотека для жителей Кемеровской области на 2015–2018 гг.», в задачи которого входят: повышение доступности жилья для отдельных категорий населения области; предотвращение «утечки» кадров из бюджетной сферы и приглашение высококвалифицированных молодых специалистов (здравоохранения, образования, науки и др.); активизация жилищного строительства в области; сокращение времени ожидания приобретения собственного жилья; снижение кредитной нагрузки на заёмщиков [2]. Для этого участникам предоставляется снижение первоначального взноса по государственным ипотечным кредитам с 30 % до 10 % стоимости жилья путём субсидирования страховой премии по страхованию рисков невозврата кредита за счёт средств областного бюджета. Кроме того, программа предусматривает субсидирование части ежемесячных платежей за счёт средств местного бюджета.

В 2015 г. в России, а также и в Кемеровской области была внедрена программа ипотеки с государственной поддержкой, которая должна не только стимулировать строительство доступного жилья, но и помогать гражданам в решении жилищных вопросов. Программу возглавил самый крупный банк – Сбербанк РФ и его филиалы в Кемеровской области. Процентная ставка 11, 9 % явилась наиболее приемлемой в условиях сложнейшей экономической ситуации в стране. В августе 2015 г. ЦБ в очередной раз понизил значение ключевой ставки, текущий показатель равен 11 %. За 9 месяцев 2015 года наблюдается пятое понижение ставки, а за счёт запущенной весной 2016 г. программы государственной поддержки ипотеки на приобретение квартир в новостройках, ипотечный рынок удалось удержать на плаву, даже с учётом глубокого проседания сделок на вторичном рынке [3–6].

В период 2011–2015 гг. в России наблюдается значительный рост ввода жилой недвижимости [2]. Однако в Кемеровской области динамика не столь ярко выражена (табл. 2).

В 2011 году в Кемеровской области было введено 1083 тыс. кв. м, а в 2012 году ввод жилья составил 1087 тыс. кв. м. В 2013 году он увеличивается всего на 0,37 %. Значительный прирост ввода жилой недвижимости был в 2011 году, с тех пор темпы ввода снизились. Однако в 2015 году прирост увеличился до 12,9 %, что показывает тенденции роста.

Таким образом, в Кемеровской области средняя цена на первичном рынке жилья поднялась в 2011 году, а с 2012 года наблюдается устойчивая тенденция к снижению цен. Вероятно, это связано с недоступностью ипотечного кредитования определёнными социальными слоями населения, следовательно, первичное жилье (более дорогое) становится все менее востребованным. В 2015 году цена на первичном рынке 39792 руб. за 1 кв.м, что незначительно выше, чем итоговый показатель за 2014 г. По состоянию на 2015 г. средняя стоимость кв. м жилья на вторичном рынке составила 42467 руб., что выше аналогичной цены на первичном рынке жилья (на 2675 руб. или 6,7 %).

Немаловажное значение на ипотечное кредитование оказывает среднедушевой доход как фактор, формирующий спрос на жилье. Вследствие увеличения среднедушевого дохода населения Кемеровской области меняются и общие показатели по состоянию ипотечного кредитования в Кемеровской области за период 2011–2015 гг., приведённые в табл. 4.

Таблица 3

Динамика средних цен в Кемеровской области на первичном и вторичном рынке жилья за 2011–2015 гг. [3]

Таблица 4

Общие показатели ипотечного кредитования в Кемеровской области

Можно отметить, что объём выданных ипотечных кредитов в млн руб. непрерывно растёт, в 2015 году прирост составил 7510 млн руб. (для сравнения, в 2012 году этот прирост был равен 7360 млн руб.), а количество выданных ипотечных кредитов в 2015 году растёт ускоренными темпами – 13,9 %.

В Кемеровской области реализация приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России» представлена в табл. 5.

Таблица 5

Объем освоения национального проекта в Кемеровской области, млн руб.

В табл. 6 представлена динамика количества заключённых договоров, демонстрирующая снижение выданных ипотечных кредитов ОАО «АИЖК КО» и резкое уменьшение договоров с молодыми семьями [3, 5].

Таблица 6

Заключено договоров по ипотечному кредитованию в Кемеровской области