Scientific journal

Fundamental research

ISSN 1812-7339

"Перечень" ВАК

ИФ РИНЦ = 1,674

Рис. 1. Классификация жилищного кредитования в Кемеровской области [1]

Таблица 1

Анализ действующих и перспективных механизмов привлечения инвестиций в жилищное строительство Кемеровской области [3, 5]

Преимущества	Недостатки	Доход потребителей, руб./чел. в мес.
Жилищные облигационные займы (ЖОЗ)
? Наличие государственных гарантий ? Цена облигации устанавливается на основе себестоимости строительства и индексируется с изменением стоимости ? Ориентация на широкие слои потребителей и инвесторов ? Возможность совместной работы облигационных и ипотечных программ ? Защита интересов владельцев облигаций от влияния инфляции ? Слабая зависимость от бюджетного инвестирования ? Отсутствуют ограничения по возрасту и месту регистрации ? Нет необходимости в поручителях, декларированных доходах, страховании	? Недостаточные правовые и финансовые гарантии Российского государства для сегодняшнего эффективного функционирования указанной схемы ? Низкая доходность ценных бумаг означает низкую привлекательность для потенциальных инвесторов, не обеспечивая широкого вовлечения средств в строительство ? Индексирование облигаций не отражает ситуации на финансовом рынке ? Отсутствие механизма реинвестирования ? Долгосрочный характер накопления средств для приобретения жилья ? Сложный и трудоёмкий организационный механизм ? Наличие бюджетных ограничений	Свыше 4000
Ипотечное кредитование
? Реализуется рыночный механизм кредитования жилья ? Возможность перехода к классическим формам ипотечного кредитования ? Задействование кредитно-финансового рынка. Высокая квалификация выполнения кредитных операций ? Возможность оформления жилья в собственность заёмщика сразу	? Недоступные для большинства населения условия кредитования ? Зависимость от бюджетного инвестирования ? Проблематичность обращения взыскания на заложенное имущество ? Наличие дополнительных расходов заёмщиков (страхование, услуги оценщиков, риелторов и нотариата)	Свыше 6500
Долевое строительство
? Привлекает население к инвестированию в строительство ? Поэтапная оплата приобретаемого жилья ? Возможность приобретения жилья на первичном рынке с более высокими потребительскими качествами ? Организационный механизм имеется	? Жильё доступно высокооплачиваемой категории граждан ? Высокая вероятность задержки строительства и удорожания жилья ? Механизм страхования рисков недостаточно проработан ? Присутствует правовая незащищённость инвесторов	Свыше 8500
Региональные программы с использованием бюджетных средств
? Наличие государственных гарантий обеспечения жильём социально незащищённых слоёв населения ? Получение жилья без возникновения денежных обязательств ? Организационный механизм отработан детально	? Ограничение по предлагаемым типам жилья; ориентация на необеспеченные слои населения общества ? Сильная зависимость от наполняемости местного бюджета ? Бюрократичность системы реализации организационного механизма	Менее 4000
Доходный дом
? Возможность приобретения комфортабельного жилья ? Проживание с момента заключения договора. Возможности выкупа жилья	? Не активизирует рынок жилья ? Не задействует другие жилищные программы и вторичный рынок жилья ? Невозможность приватизации	Свыше 8500

Рис. 2. Потребительские группы населения в зависимости от уровня доходов

Таблица 2

Динамика ввода жилья за 2011–2015 гг. по Кемеровской области

Год	Ввод жилья, тыс. кв. м	Изменение
		кв. м	%
2011	1083	80,00	7,98
2012	1087	4,00	0,37
2013	1091	4,00	0,37
2014	1099	8,00	0,73
2015	1241	142,0	12,9

Основная роль ипотечного кредитования в механизме формирования жилищного рынка Кемеровской области предусматривает, что система финансирования жилищного строительства может включать муниципальный жилищный заём, долевое участие в строительстве, товарный кредит и зачёты, ипотечные схемы финансирования, накопительные схемы, государственные субсидии, участие в кредитной кооперации, международные инвестиционные программы, банковские кредиты, нетрадиционные схемы – вексельная схема, всё для удовлетворения фундаментальной потребности человека в жилье.

В результате анализа приведённых в табл. 1 методов ипотечного кредитования сформулированы следующие выводы. Ни один из рассмотренных механизмов инвестирования строительства и приобретения жилья в отдельности не может претендовать на решение жилищной проблемы в целом. Каждый из них имеет свои очевидные преимущества и недостатки, они ориентированы на различные слои населения и неодинаковые условия реализации. Таким образом, под методом жилищного финансирования будем понимать систему, способствующую воздействию финансов и кредита на повышение доступности жилья и социально-экономическое развитие области при заданных параметрах развития, например:

Вексель на приобретение жилплощади. Как и при участии в долевом строительстве, приобретая вексель, покупатель, в конечном итоге, становится со-инвестором, но с принятием на себя рисков наравне с застройщиком, поскольку вексель не предоставляет прав на получение жилплощади, не фиксирует такие платежи, как первоначальный, либо полный взнос за будущую квартиру. Вышеуказанные характеристики снижают риски застройщика, в отличие от долевого строительства, при котором минимизируются риски покупателя и превращают его в собственника квартиры ещё на стадии строительства.

Договор коммерческого найма (договор аренды квартиры). Финансово-кредитная схема приобретения жилья «коммерческий найм с последующим выкупом» и соответствующий финансовый инструмент в виде договора аренды квартиры позволяют на первом этапе приобретать жилье в рассрочку без участия банков – источников кредитных ресурсов и без первоначального взноса.

Жилищные сертификаты – облигации особого вида, выпуск и обращение которых регулируется Законом. Являясь односторонней сделкой, он обеспечивает его владельцу:

1) приобретение в будущем квартиры;

2) получение от эмитента по первому требованию индексированной номинальной стоимости жилищного сертификата как альтернатива облигационным процентам, т.е. жилищные сертификаты увеличивают свою стоимость за счёт периодически проводимой индексации;

3) право обмена жилищных сертификатов на сертификаты новой серии. Жилищный сертификат воплощает в себе заёмное обязательство.

Инструменты жилищного финансирования в Кемеровской области. Анализ жилищного финансирования в области, роли ипотечного кредитования и его ресурсного обеспечения позволяет выявить ряд переходных состояний в различных временных отрезках:

– от государственной к частной модели ипотечного кредитования: развитие частного банковского дела; от развития ипотечного кредитования к государственному жилищному финансированию (советский период); от государственного жилищного финансирования к кооперативному (коллективное покрытие) развитию банковского ипотечного кредитования (современный период);

– от первичных рынков к вторичным и соответствующим деривативным инструментам финансового рынка;

– от архаичного индивидуального посредничества к интегрированному банковскому, а затем к парабанковскому и распределению функций между многочисленными посредниками, формирующими на принципах конкуренции движение ссудного капитала.

Как видим, деятельность Фонда РЖС в Кемеровской области имеет несколько векторов поддержки жилищного рынка: строительных компаний и смежных производств, домохозяйств и направлена, в том числе, на обеспечение доступности жилья с особым акцентом на строительстве жилищного фонда социального предназначения. По данным фонда РЖС, общая площадь проектируемого и строящегося жилья на земельных участках фонда в 2011 г. составила около 7 млн кв.м, из которых 2 млн кв.м – малоэтажного жилья, в 2013 г. общая площадь составила 31 млн кв.м, 75 % приходится на малоэтажное жилье, в 2015 г. общая площадь составила 47 млн кв.м, 79 % приходится на малоэтажное жилье.

В Кемеровской области основным институтом развития социальной ипотеки выступает областной ипотечный фонд – лидер по количеству выданных и рефинансированных ипотечных кредитов по стандартам государственной программы в 2015 году. Направления деятельности областного ипотечного фонда включают не только ипотечное жилищное кредитование населения Кемеровской области по государственной программе на первичном и вторичном рынках жилья, организацию рефинансирования ипотечных кредитов, выданных банками, реструктуризацию ипотечных жилищных кредитов для нуждающихся в ней заёмщиков, но и строительство многоквартирных жилых домов.

С этой целью принят к реализации проект «Долгосрочная целевая программа «Социальная ипотека для жителей Кемеровской области на 2015–2018 гг.», в задачи которого входят: повышение доступности жилья для отдельных категорий населения области; предотвращение «утечки» кадров из бюджетной сферы и приглашение высококвалифицированных молодых специалистов (здравоохранения, образования, науки и др.); активизация жилищного строительства в области; сокращение времени ожидания приобретения собственного жилья; снижение кредитной нагрузки на заёмщиков [2]. Для этого участникам предоставляется снижение первоначального взноса по государственным ипотечным кредитам с 30 % до 10 % стоимости жилья путём субсидирования страховой премии по страхованию рисков невозврата кредита за счёт средств областного бюджета. Кроме того, программа предусматривает субсидирование части ежемесячных платежей за счёт средств местного бюджета.

В 2015 г. в России, а также и в Кемеровской области была внедрена программа ипотеки с государственной поддержкой, которая должна не только стимулировать строительство доступного жилья, но и помогать гражданам в решении жилищных вопросов. Программу возглавил самый крупный банк – Сбербанк РФ и его филиалы в Кемеровской области. Процентная ставка 11, 9 % явилась наиболее приемлемой в условиях сложнейшей экономической ситуации в стране. В августе 2015 г. ЦБ в очередной раз понизил значение ключевой ставки, текущий показатель равен 11 %. За 9 месяцев 2015 года наблюдается пятое понижение ставки, а за счёт запущенной весной 2016 г. программы государственной поддержки ипотеки на приобретение квартир в новостройках, ипотечный рынок удалось удержать на плаву, даже с учётом глубокого проседания сделок на вторичном рынке [3–6].

В период 2011–2015 гг. в России наблюдается значительный рост ввода жилой недвижимости [2]. Однако в Кемеровской области динамика не столь ярко выражена (табл. 2).

В 2011 году в Кемеровской области было введено 1083 тыс. кв. м, а в 2012 году ввод жилья составил 1087 тыс. кв. м. В 2013 году он увеличивается всего на 0,37 %. Значительный прирост ввода жилой недвижимости был в 2011 году, с тех пор темпы ввода снизились. Однако в 2015 году прирост увеличился до 12,9 %, что показывает тенденции роста.

Таким образом, в Кемеровской области средняя цена на первичном рынке жилья поднялась в 2011 году, а с 2012 года наблюдается устойчивая тенденция к снижению цен. Вероятно, это связано с недоступностью ипотечного кредитования определёнными социальными слоями населения, следовательно, первичное жилье (более дорогое) становится все менее востребованным. В 2015 году цена на первичном рынке 39792 руб. за 1 кв.м, что незначительно выше, чем итоговый показатель за 2014 г. По состоянию на 2015 г. средняя стоимость кв. м жилья на вторичном рынке составила 42467 руб., что выше аналогичной цены на первичном рынке жилья (на 2675 руб. или 6,7 %).

Немаловажное значение на ипотечное кредитование оказывает среднедушевой доход как фактор, формирующий спрос на жилье. Вследствие увеличения среднедушевого дохода населения Кемеровской области меняются и общие показатели по состоянию ипотечного кредитования в Кемеровской области за период 2011–2015 гг., приведённые в табл. 4.

Таблица 3

Динамика средних цен в Кемеровской области на первичном и вторичном рынке жилья за 2011–2015 гг. [3]

Год	Средняя цена, руб. за 1 кв. м		Изменение
	на первичном	на вторичном	руб.	%
2011	36219	34609	– 1802	– 4,97
2012	39091	36099	– 2992	– 7,65
2013	39588	40953	1395	3,52
2014	38721	41987	3266	8,43
2015	39792	42467	2675	6,72

Таблица 4

Общие показатели ипотечного кредитования в Кемеровской области

Показатель/Период	2011	2012	2013	2014	2015
Объем выданных ипотечных кредитов в рублях, накопленным итогом с начала года, по данным ЦБ РФ, млн руб.	4 653	9 014	16374	21860	29370
Количество выданных ипотечных кредитов, накопленным итогом с начала года, по данным ЦБ РФ, шт.	4 688	8 976	14374	16903	19250
Средневзвешенная процентная ставка по кредитам, выданным в рублях, накопленным итогом с начала года, по данным ЦБ РФ, %	13,6	11,9	12,3	12,5	12,3

Можно отметить, что объём выданных ипотечных кредитов в млн руб. непрерывно растёт, в 2015 году прирост составил 7510 млн руб. (для сравнения, в 2012 году этот прирост был равен 7360 млн руб.), а количество выданных ипотечных кредитов в 2015 году растёт ускоренными темпами – 13,9 %.

В Кемеровской области реализация приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России» представлена в табл. 5.

Таблица 5

Объем освоения национального проекта в Кемеровской области, млн руб.

Показатели	2011	2012	2013	2014	2015
Плановое	9 760	10 375	11 560	25 201	27 798
Фактическое	9 945	17 040	21 370	26 155	29 973

В табл. 6 представлена динамика количества заключённых договоров, демонстрирующая снижение выданных ипотечных кредитов ОАО «АИЖК КО» и резкое уменьшение договоров с молодыми семьями [3, 5].

Таблица 6

Заключено договоров по ипотечному кредитованию в Кемеровской области

Организации, осуществляющие ипотечное кредитование	2011	2012	2013	2014	2015
ОАО «АИЖК КО»	1 239	1 381	868	947	458
в том числе с молодыми семьями	636	719	420	408	191
Банки России	8 942	15 150	15 633	17 490	7 455