Scientific journal
Fundamental research
ISSN 1812-7339
"Перечень" ВАК
ИФ РИНЦ = 1,749

MORTGAGE LOANS FOR HOUSING IN THE KEMEROVO REGION, THE STATE AND THE WAYS OF DEVELOPMENT

Bystrov V.A. 2 Balaban E.F. 1 Borisova T.N. 2 Grekova N.Yu. 2 Tregubova O.G. 2
1 OOO YUA Garant K-42
2 Siberian State Industrial University
In the Kemerovo region, the main form of mortgage lending, housing advocates regional mortgage fund-the leader in the number of issued and refinanced mortgages, which include: housing loans to the poor areas of the State program on the primary and secondary housing markets; Organization of refinancing of mortgage loans issued by banks; restructuring of mortgage housing loans for borrowers who need it; construction of multi-family houses. To this end, adopted to implement the project «long-term social mortgage program for residents of the Kemerovo region in 2015–2018», which include: increasing the availability of housing for certain categories of the population of the region; Prevention of leakage of the budget sphere and an invitation for young professionals (health, education, science, etc.); revitalization of the housing in the area; reduction in waiting time acquiring their own homes; reduce.
mortgage lending
credit organizations
housing satisfaction in need
improving housing affordability
1. Bystrov V.A. Jekonomika nedvizhimosti: uchebnoe posobie. Novokuzneck: Izd-vo: NFI KemGU, 2008. 281 р.
2. Zhilina V.I. Territorialnye rynki zhilja: teorija i praktika regulirovanija. Monogra-fija. Volgograd: Izd-vo VolGU, 2008. 327 р.
3. Zakon Kemerovskoj obl. ot 29.12.2015 g. no. 58 OZ Razvitie ipotechnogo zhilishhnogo kredi-tovanija «O predostavlenii dolgosrochnyh celevyh zhilishhnyh zajmov, socialnyh vyplat na priobretenie zhilyh pomeshhenij i razvitii ipotechnogo zhilishhnogo kreditovanija». Prinjat Sovetom narodnyh deputatov Kemerovskoj oblasti. Gazeta «Kuzbass» ot 23.05.06 g., no. 90.
4. Klimenko T.N. Dinamika razvitija ipotechnogo kreditovanija v Kemerovskoj oblasti // Jeko-nomika i socium. 2015. no. 4(17). рр. 36–42.
5. Federalnyj zakon RF «Ob ipoteke v Rossijskoj federacii (zalog nedvizhimosti)». M.: Izd-vo Omega, 2016. 36 р.

Большинство методических подходов к организации долгосрочного кредитования жилищной сферы, как правило, требует изменения действующего регионального (либо федерального) законодательства или создания новых коммерческих или некоммерческих структур. Группируя существующие методики и методологические подходы, можно выделить четыре классификационных признака (рис. 1): институциональные подходы; кредитно-финансовые методики; бюджетно-дотационные методики; адаптационные методики.

bistr1.tif

Рис. 1. Классификация жилищного кредитования в Кемеровской области [1]

В Кемеровской области ипотекой пользуются граждане, приобретающие жилье; ипотеку с государственной поддержкой используют граждане, приобретающие жилье при рождении ребёнка, выделяют ипотечные ценные бумаги прапорщикам в период службы в вооружённых силах, пенсионерам, студентам; жилищные сертификаты – военнослужащим, уволенным в запас, жилищные субсидии – инвалидам, молодым учёным, молодым семьям; предоставление жилья по социальному найму – определённой категория населения.

Для комплексного представления существующих механизмов и инструментов инвестирования строительства и приобретения жилья они могут быть представлены в виде таблицы действующих и перспективных механизмов привлечения инвестиций в жилищное строительство, с учётом их преимуществ и недостатков, а также их привязкой к потребительским группам населения в зависимости от уровня доходов (табл. 1 и рис. 2).

Таблица 1

Анализ действующих и перспективных механизмов привлечения инвестиций в жилищное строительство Кемеровской области [3, 5]

Преимущества

Недостатки

Доход потребителей, руб./чел. в мес.

Жилищные облигационные займы (ЖОЗ)

? Наличие государственных гарантий

? Цена облигации устанавливается на основе себестоимости строительства и индексируется с изменением стоимости

? Ориентация на широкие слои потребителей и инвесторов

? Возможность совместной работы облигационных и ипотечных программ

? Защита интересов владельцев облигаций от влияния инфляции

? Слабая зависимость от бюджетного инвестирования

? Отсутствуют ограничения по возрасту и месту регистрации

? Нет необходимости в поручителях, декларированных доходах, страховании

? Недостаточные правовые и финансовые гарантии Российского государства для сегодняшнего эффективного функционирования указанной схемы

? Низкая доходность ценных бумаг означает низкую привлекательность для потенциальных инвесторов, не обеспечивая широкого вовлечения средств в строительство

? Индексирование облигаций не отражает ситуации на финансовом рынке

? Отсутствие механизма реинвестирования

? Долгосрочный характер накопления средств для приобретения жилья

? Сложный и трудоёмкий организационный механизм

? Наличие бюджетных ограничений

Свыше 4000

Ипотечное кредитование

? Реализуется рыночный механизм кредитования жилья

? Возможность перехода к классическим формам ипотечного кредитования

? Задействование кредитно-финансового рынка. Высокая квалификация выполнения кредитных операций

? Возможность оформления жилья в собственность заёмщика сразу

? Недоступные для большинства населения условия кредитования

? Зависимость от бюджетного инвестирования

? Проблематичность обращения взыскания на заложенное имущество

? Наличие дополнительных расходов заёмщиков (страхование, услуги оценщиков, риелторов и нотариата)

Свыше 6500

Долевое строительство

? Привлекает население к инвестированию в строительство

? Поэтапная оплата приобретаемого жилья

? Возможность приобретения жилья на первичном рынке с более высокими потребительскими качествами

? Организационный механизм имеется

? Жильё доступно высокооплачиваемой категории граждан

? Высокая вероятность задержки строительства и удорожания жилья

? Механизм страхования рисков недостаточно проработан

? Присутствует правовая незащищённость инвесторов

Свыше 8500

Региональные программы с использованием бюджетных средств

? Наличие государственных гарантий обеспечения жильём социально незащищённых слоёв населения

? Получение жилья без возникновения денежных обязательств

? Организационный механизм отработан детально

? Ограничение по предлагаемым типам жилья; ориентация на необеспеченные слои населения общества

? Сильная зависимость от наполняемости местного бюджета

? Бюрократичность системы реализации организационного механизма

Менее 4000

Доходный дом

? Возможность приобретения комфортабельного жилья

? Проживание с момента заключения договора. Возможности выкупа жилья

? Не активизирует рынок жилья

? Не задействует другие жилищные программы и вторичный рынок жилья

? Невозможность приватизации

Свыше 8500

bistr2.tif

Рис. 2. Потребительские группы населения в зависимости от уровня доходов

Таблица 2

Динамика ввода жилья за 2011–2015 гг. по Кемеровской области

Год

Ввод жилья, тыс. кв. м

Изменение

кв. м

%

2011

1083

80,00

7,98

2012

1087

4,00

0,37

2013

1091

4,00

0,37

2014

1099

8,00

0,73

2015

1241

142,0

12,9

Основная роль ипотечного кредитования в механизме формирования жилищного рынка Кемеровской области предусматривает, что система финансирования жилищного строительства может включать муниципальный жилищный заём, долевое участие в строительстве, товарный кредит и зачёты, ипотечные схемы финансирования, накопительные схемы, государственные субсидии, участие в кредитной кооперации, международные инвестиционные программы, банковские кредиты, нетрадиционные схемы – вексельная схема, всё для удовлетворения фундаментальной потребности человека в жилье.

В результате анализа приведённых в табл. 1 методов ипотечного кредитования сформулированы следующие выводы. Ни один из рассмотренных механизмов инвестирования строительства и приобретения жилья в отдельности не может претендовать на решение жилищной проблемы в целом. Каждый из них имеет свои очевидные преимущества и недостатки, они ориентированы на различные слои населения и неодинаковые условия реализации. Таким образом, под методом жилищного финансирования будем понимать систему, способствующую воздействию финансов и кредита на повышение доступности жилья и социально-экономическое развитие области при заданных параметрах развития, например:

Вексель на приобретение жилплощади. Как и при участии в долевом строительстве, приобретая вексель, покупатель, в конечном итоге, становится со-инвестором, но с принятием на себя рисков наравне с застройщиком, поскольку вексель не предоставляет прав на получение жилплощади, не фиксирует такие платежи, как первоначальный, либо полный взнос за будущую квартиру. Вышеуказанные характеристики снижают риски застройщика, в отличие от долевого строительства, при котором минимизируются риски покупателя и превращают его в собственника квартиры ещё на стадии строительства.

Договор коммерческого найма (договор аренды квартиры). Финансово-кредитная схема приобретения жилья «коммерческий найм с последующим выкупом» и соответствующий финансовый инструмент в виде договора аренды квартиры позволяют на первом этапе приобретать жилье в рассрочку без участия банков – источников кредитных ресурсов и без первоначального взноса.

Жилищные сертификаты – облигации особого вида, выпуск и обращение которых регулируется Законом. Являясь односторонней сделкой, он обеспечивает его владельцу:

1) приобретение в будущем квартиры;

2) получение от эмитента по первому требованию индексированной номинальной стоимости жилищного сертификата как альтернатива облигационным процентам, т.е. жилищные сертификаты увеличивают свою стоимость за счёт периодически проводимой индексации;

3) право обмена жилищных сертификатов на сертификаты новой серии. Жилищный сертификат воплощает в себе заёмное обязательство.

Инструменты жилищного финансирования в Кемеровской области. Анализ жилищного финансирования в области, роли ипотечного кредитования и его ресурсного обеспечения позволяет выявить ряд переходных состояний в различных временных отрезках:

– от государственной к частной модели ипотечного кредитования: развитие частного банковского дела; от развития ипотечного кредитования к государственному жилищному финансированию (советский период); от государственного жилищного финансирования к кооперативному (коллективное покрытие) развитию банковского ипотечного кредитования (современный период);

– от первичных рынков к вторичным и соответствующим деривативным инструментам финансового рынка;

– от архаичного индивидуального посредничества к интегрированному банковскому, а затем к парабанковскому и распределению функций между многочисленными посредниками, формирующими на принципах конкуренции движение ссудного капитала.

Как видим, деятельность Фонда РЖС в Кемеровской области имеет несколько векторов поддержки жилищного рынка: строительных компаний и смежных производств, домохозяйств и направлена, в том числе, на обеспечение доступности жилья с особым акцентом на строительстве жилищного фонда социального предназначения. По данным фонда РЖС, общая площадь проектируемого и строящегося жилья на земельных участках фонда в 2011 г. составила около 7 млн кв.м, из которых 2 млн кв.м – малоэтажного жилья, в 2013 г. общая площадь составила 31 млн кв.м, 75 % приходится на малоэтажное жилье, в 2015 г. общая площадь составила 47 млн кв.м, 79 % приходится на малоэтажное жилье.

В Кемеровской области основным институтом развития социальной ипотеки выступает областной ипотечный фонд – лидер по количеству выданных и рефинансированных ипотечных кредитов по стандартам государственной программы в 2015 году. Направления деятельности областного ипотечного фонда включают не только ипотечное жилищное кредитование населения Кемеровской области по государственной программе на первичном и вторичном рынках жилья, организацию рефинансирования ипотечных кредитов, выданных банками, реструктуризацию ипотечных жилищных кредитов для нуждающихся в ней заёмщиков, но и строительство многоквартирных жилых домов.

С этой целью принят к реализации проект «Долгосрочная целевая программа «Социальная ипотека для жителей Кемеровской области на 2015–2018 гг.», в задачи которого входят: повышение доступности жилья для отдельных категорий населения области; предотвращение «утечки» кадров из бюджетной сферы и приглашение высококвалифицированных молодых специалистов (здравоохранения, образования, науки и др.); активизация жилищного строительства в области; сокращение времени ожидания приобретения собственного жилья; снижение кредитной нагрузки на заёмщиков [2]. Для этого участникам предоставляется снижение первоначального взноса по государственным ипотечным кредитам с 30 % до 10 % стоимости жилья путём субсидирования страховой премии по страхованию рисков невозврата кредита за счёт средств областного бюджета. Кроме того, программа предусматривает субсидирование части ежемесячных платежей за счёт средств местного бюджета.

В 2015 г. в России, а также и в Кемеровской области была внедрена программа ипотеки с государственной поддержкой, которая должна не только стимулировать строительство доступного жилья, но и помогать гражданам в решении жилищных вопросов. Программу возглавил самый крупный банк – Сбербанк РФ и его филиалы в Кемеровской области. Процентная ставка 11, 9 % явилась наиболее приемлемой в условиях сложнейшей экономической ситуации в стране. В августе 2015 г. ЦБ в очередной раз понизил значение ключевой ставки, текущий показатель равен 11 %. За 9 месяцев 2015 года наблюдается пятое понижение ставки, а за счёт запущенной весной 2016 г. программы государственной поддержки ипотеки на приобретение квартир в новостройках, ипотечный рынок удалось удержать на плаву, даже с учётом глубокого проседания сделок на вторичном рынке [3–6].

В период 2011–2015 гг. в России наблюдается значительный рост ввода жилой недвижимости [2]. Однако в Кемеровской области динамика не столь ярко выражена (табл. 2).

В 2011 году в Кемеровской области было введено 1083 тыс. кв. м, а в 2012 году ввод жилья составил 1087 тыс. кв. м. В 2013 году он увеличивается всего на 0,37 %. Значительный прирост ввода жилой недвижимости был в 2011 году, с тех пор темпы ввода снизились. Однако в 2015 году прирост увеличился до 12,9 %, что показывает тенденции роста.

Таким образом, в Кемеровской области средняя цена на первичном рынке жилья поднялась в 2011 году, а с 2012 года наблюдается устойчивая тенденция к снижению цен. Вероятно, это связано с недоступностью ипотечного кредитования определёнными социальными слоями населения, следовательно, первичное жилье (более дорогое) становится все менее востребованным. В 2015 году цена на первичном рынке 39792 руб. за 1 кв.м, что незначительно выше, чем итоговый показатель за 2014 г. По состоянию на 2015 г. средняя стоимость кв. м жилья на вторичном рынке составила 42467 руб., что выше аналогичной цены на первичном рынке жилья (на 2675 руб. или 6,7 %).

Немаловажное значение на ипотечное кредитование оказывает среднедушевой доход как фактор, формирующий спрос на жилье. Вследствие увеличения среднедушевого дохода населения Кемеровской области меняются и общие показатели по состоянию ипотечного кредитования в Кемеровской области за период 2011–2015 гг., приведённые в табл. 4.

Таблица 3

Динамика средних цен в Кемеровской области на первичном и вторичном рынке жилья за 2011–2015 гг. [3]

Год

Средняя цена, руб. за 1 кв. м

Изменение

на первичном

на вторичном

руб.

%

2011

36219

34609

– 1802

– 4,97

2012

39091

36099

– 2992

– 7,65

2013

39588

40953

1395

3,52

2014

38721

41987

3266

8,43

2015

39792

42467

2675

6,72

Таблица 4

Общие показатели ипотечного кредитования в Кемеровской области

Показатель/Период

2011

2012

2013

2014

2015

Объем выданных ипотечных кредитов в рублях, накопленным итогом с начала года, по данным ЦБ РФ, млн руб.

4 653

9 014

16374

21860

29370

Количество выданных ипотечных кредитов, накопленным итогом с начала года, по данным ЦБ РФ, шт.

4 688

8 976

14374

16903

19250

Средневзвешенная процентная ставка по кредитам, выданным в рублях, накопленным итогом с начала года, по данным ЦБ РФ, %

13,6

11,9

12,3

12,5

12,3

Можно отметить, что объём выданных ипотечных кредитов в млн руб. непрерывно растёт, в 2015 году прирост составил 7510 млн руб. (для сравнения, в 2012 году этот прирост был равен 7360 млн руб.), а количество выданных ипотечных кредитов в 2015 году растёт ускоренными темпами – 13,9 %.

В Кемеровской области реализация приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России» представлена в табл. 5.

Таблица 5

Объем освоения национального проекта в Кемеровской области, млн руб.

Показатели

2011

2012

2013

2014

2015

Плановое

9 760

10 375

11 560

25 201

27 798

Фактическое

9 945

17 040

21 370

26 155

29 973

В табл. 6 представлена динамика количества заключённых договоров, демонстрирующая снижение выданных ипотечных кредитов ОАО «АИЖК КО» и резкое уменьшение договоров с молодыми семьями [3, 5].

Таблица 6

Заключено договоров по ипотечному кредитованию в Кемеровской области

Организации, осуществляющие ипотечное кредитование

2011

2012

2013

2014

2015

ОАО «АИЖК КО»

1 239

1 381

868

947

458

в том числе с молодыми семьями

636

719

420

408

191

Банки России

8 942

15 150

15 633

17 490

7 455

Таким образом, с 2013 по 2014 год рынок ипотечного кредитования находился в состоянии рецессии, но начиная с 2015 по настоящее время находится в состоянии развития и зависит не только от снижения годовой ставки за ипотечный кредит и увеличения среднедушевых доходов населения, но в основном от проводимой политики в жилищном строительстве Администрацией Кемеровской области.