Scientific journal

Fundamental research

ISSN 1812-7339

"Перечень" ВАК

ИФ РИНЦ = 1,674

Главной целью социального государства и регулирования социально-экономических процессов является экономическая и социальная стабильность страны. Ипотечное кредитование выступает серьезным социально-экономическим инструментом, посредством которого государство может обеспечить своих граждан жильем.

Можно говорить о социальной направленности ипотечных систем, и это одна из особенностей современного периода развития ипотечного жилищного кредитования в мире. Однако ипотечная система – это не только цель и возможности решения социальных проблем, это ещё и сложная финансово-экономическая организация, которая требует государственного регулирования и контроля.

Президент Российской Федерации В.В. Путин, подчеркивая важность и значимость жилищных условий, назвал жилье вопросом «фундаментальных условий» жизни людей, ведь как предмет потребления жилье многофункционально (обеспечивает сохранение физического существования человека; связано с удовлетворением первичных потребностей человека; является материальной основой развития семьи; создает условия для воспитания подрастающею поколения, отдыха; обеспечивает хранение материальных и духовных благ человека), в то время как все другие предметы потребления не обладают этими свойствами и являются в большей степени монофункциональными,

Решение жилищных проблем российского населения, несомненно, было и остается актуальным вопросом. Так, по некоторым данным, не удовлетворены жилищными условиями около 60 % россиян, при санитарных нормах 18 кв. м, средняя обеспеченность жилыми площадями составляет 22,3 кв. м, для сравнения, в европейских странах показатель обеспеченности в 2–3 раза выше. Поэтому отмечается увеличивающаяся потребность в обеспечении жильем и улучшении жилищных условий, и, как следствие, повышается спрос на ипотечные кредиты.

Ипотека рассматривается в двух аспектах: правовом и экономическом. Как правовая категория, ипотека представляет собой залог недвижимости (жилых и нежилых помещений, земли, иных фондов) для целей привлечения жилищного и ипотечного кредита. В экономическом аспекте ипотека представляет собой ценную бумагу – закладную, как долговой актив, удостоверяющий право залогодержателя на недвижимое имущество.

Категория «ипотечное кредитование» объединяет правовой и экономический подходы и характеризуется как кредитование под залог недвижимого имущества, где залог выступает в качестве обеспечения возвратности кредитных ресурсов банка.

Кредит выступает интеграционным механизмом и инструментом формирования, распределения и использования финансовых и инвестиционных ресурсов субъектов, независимо от уровня хозяйствования ресурсов. Исторически под кредитом понимают долг, который возникает между членами общества и как определенные блага, предоставленные во временное пользование. Ипотечный кредит несет в своем содержании две составляющие: экономическую и правовую.

Термин «ипотека» впервые появился в Греции в начале VI века до нашей эры и означал обеспечение ответственности должника кредитору определенными земельными владениями (первоначально в Афинах залоговым обеспечением служила личность должника, которому в случае невыполнения обязательства грозило рабство). Для этого оформлялись обязательства, а на границе земельной территории ставился столб с надписью о том, что указанная собственность служит обеспечением претензии кредитора в поименованной сумме. На таком столбе, получившем название «ипотека», отмечались все поступающие долги собственника земли. Позже появились ипотечные книги.

Причем, с развитием кредитных отношений, основные элементы практически не изменились. Так, основными элементами системы ипотечного кредитования – участниками рынка ипотечных кредитов являются субъекты, которых можно условно разделить на две подгруппы: основные и второстепенные.

Основные субъекты:

– заемщики – физические лица, граждане Российской Федерации, заключившие кредитные договоры с банками (кредитными организациями), по условиям которых полученные в виде кредита средства используются для приобретения жилья. Обеспечением исполнения обязательств по договорам служит залог приобретаемого жилья (ипотека);

– кредиторы – банки (кредитные организации) и иные юридические лица, предоставляющие заемщикам в установленном законом порядке ипотечные кредиты (займы). Основными функциями кредитора являются предоставление ипотечного кредита на основе оценки платежеспособности и кредитоспособности заемщика в соответствии с требованиями и условиями кредитования, оформление кредитного договора (договора займа) и договора об ипотеке, обслуживание выданных ипотечных кредитов;

– инвесторы – юридические и физические лица, приобретающие ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами, эмитируемые кредиторами или операторами вторичного рынка. К их числу относятся паевые и пенсионные фонды, страховые компании, инвестиционные банки, парные инвестиционные фонды, портфельные управляющие;

– государство определяет концепцию развития системы ипотечного кредитования и формирует правовую базу для надежного и эффективного функционирования системы ипотечного кредитования, создает механизм социальной защиты заемщиков, проводит налоговую политику, стимулирующую участников рынка кредитования, создаст необходимые институты для организации рынка и участвует в управлении ими.

Существует и другая группа участников – второстепенные субъекты, деятельность которых связана с финансовым и жилищным рынком (агентства недвижимости, паевые фонды, агенты ипотечного кредитования, оценочные компании и т.д.).

Развитие ипотечного кредитования в Российской Федерации связано с развитием института права собственности и бесплатной приватизацией квартир. Предметом ипотеки может являться только недвижимость. В Приложении к распоряжению Заместителя Председателя Совета Министров Правительства Российской Федерации от 22 декабря 1993 года № 96-рп «Основные положения о залоге недвижимого имущества – ипотеке» в пункте 6 главы I представлен перечень объектов недвижимости: земельные участки, в том числе из состава земель сельскохозяйственного назначения; предприятия; здания; сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности; жилые дома и квартиры, дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения, иное недвижимое имущество.

Первый ипотечный банк в России – Санкт-Петербургский ипотечный банк, был организован в 1992 году как акционерное общество. Его учредителями стали акционерное общество «Банк Санкт-Петербург»,
«Фонд имущества Санкт-Петербург», Промышленно-коммерческая ассоциация «Роспром», корпорация «Высокоскоростные магистрали». Деятельность банка была определена как специализация на выдаче ссуд и кредитов под залог различного недвижимого имущества и кредитование строительных и дорожных организаций. Банком реализовывалось две схемы мобилизации средств: «Финансовый менеджер» и «Облигационные займы».

Одной из первых программ ипотечного жилищного кредитования и жилищного строительства стала программа, разработанная Сбербанком совместно с «Госстрахом России» и компанией ОАО «Корпорация «Жилищная инициатива». Совокупность мероприятий предусматривала формирование в центральной части России структуры ипотечных банков и была рассчитана на привлечение сбережений населения и инвестиций коммерческих организаций под залог недвижимого имущества [7].

Во многих российских регионах эффективной промежуточной моделью, соответствующей переходному этапу, стала продажа жилья в рассрочку или с предоставлением долгосрочных ссуд региональными, муниципальными и отраслевыми ипотечными фондами. Они были образованы в соответствии с Указом Президента РФ от 24 декабря 1993 года № 2281 «О разработке и внедрении внебюджетных форм инвестирования жилищной сферы».

В 1996 году Правительством РФ было утверждено Постановление «О создании Агентства по ипотечному жилищному кредитованию» (АИЖК) с сохранением за государством контрольного пакета акций компании. Основной задачей АИЖК стала организация и обслуживание вторичного рынка ипотечного кредитования в России. Для Агентства стало необходимым перенять опыт европейских компаний по выкупу у банков ипотечных жилищных кредитов с целью выпуска (продажи) под их обеспечение конкурентных ценных бумаг с высокой доходностью, под гарантии государства. В дальнейшем активы должны были размещаться на вторичном фондовом рынке. При этом разница в доходности вышеназванных привлекаемых и размещаемых финансовых активов в виде ценных бумаг должна была погашаться за счет Агентства.

К 2000 году внебюджетные фонды жилищного строительства осуществляли свою деятельность в 19 регионах, их доля составляла от 20 до 50 % объема финансирования жилищного строительства в большинстве городов. В регионах с развитием ипотечного кредитования повысились темпы роста строительства и сдачи объектов недвижимости, повысилась активность строительных и сопутствующих производств [8].

Для укрепления роли региональных внебюджетных фондов, развития ипотеки и жилищного кредитования, развития системы государственных гарантий и государственного страхования, повышения надежности ипотечных кредитов 25 августа 2000 года была образована «Международная ассоциация фондов жилищного строительства и ипотечного кредитования» (МАИФ). «Международная ассоциация фондов жилищного строительства и ипотечного кредитования» объединила более 60 региональных и муниципальных фондов России, Украины и Киргизии [5].

По критерию кредитной активности кредитных учреждений банковского сектора и участию в программах рефинансирования ипотечного кредитования, в которых принимает непосредственное участие АИЖК, определяются следующие группы регионов:

1. Группа А – достаточно высокая стоимость жилья, развитая инфраструктура, развитый дорожный и строительный комплекс, развитые отношения на рынке жилья и хорошие перспективы – Москва, Московская область, Санкт-Петербург.

2. Группа Б – развитая строительная инфраструктура и достаточный опыт кредитования – Иркутская, Новосибирская, Омская, Тюменская, Самарская, Томская, Челябинская области, Ханты-Мансийский автономный округ, Республика Башкортостан, Республика Мордовия, Удмуртская Республика, Чувашская Республика, Белгородская области.

3. Группа В – развитая дорожная и строительная инфраструктура и достаточный потенциал жилищного ипотечного кредитования, сформированные условия ипотечного кредитования – Республика Бурятия, Хабаровский край, Вологодская, Кировская, Нижегородская, Пермская, Псковская области.

4. Группа Г – другие регионы, не имеющие достаточной инфраструктуры и опыта жилищного и ипотечного кредитования, но есть перспективы включения в план активных операций Агентства по ипотечному жилищному кредитованию [2].

Процесс формирования региональной банковской системы в Тюменской области начался в 1989 году, опережая по многим параметрам темпы рыночных преобразований в стране. В этот период шла регистрация первых коммерческих банков, формировалась нормативная база, регламентирующая их деятельность. В период с 1989 по 1993 год на территории Тюменской области было зарегистрировано 59 коммерческих банков, в 1994 году их было уже 67. Кроме того, открылись 11 филиалов банков других регионов. Начал выполнять функции универсального коммерческого банка Тюменский банк Сбербанка России. В числе первых коммерческих банков, созданных на территории области и действующих до сих пор, следует отметить ЗАО «Сургутнефтегазбанк», ОАО «Сибнефтебанк», ЗАО «Приполяркомбанк», ЗАО «Тюменьагропромбанк», ОАО «Запсибкомбанк».

По состоянию на 1 января 2015 года банковский сектор был представлен 15 кредитными организациями с 31 филиалом в границах Тюменской области и 18 за её пределами; более 50 филиалов кредитных организаций других регионов, головные офисы которых расположены вне территории Тюменской области, из которых 7 филиалов – это филиалы ПАО «Сбербанк России».

По рейтингу активности и приоритетности участия в программе рефинансирования ипотечных кредитов АИЖК Тюменская область входит в группу Б, а по уровню развития банковского сектора Тюменская область (включая ХМАО и ЯНАО) является одной из ведущих, не только в Уральском федеральном округе, но и в целом в России.

Рассмотрим основные тенденции ипотечного кредитования в России и Тюменской области. В России уже сложилась практика и накоплен опыт функционирования системы ипотечного кредитования, сформирована основа и заложена нормативная база для стимулирования развития системы жилищного и ипотечного кредитования (табл. 1).

Необходимо отметить особенность 2014 года – это повышение влияния жилищного и ипотечного кредитования на рынок жилья и недвижимости в целом в стране. Об этом говорит положительная динамика сделок с ипотекой на фоне достаточно постоянной положительной динамики сделок с жильем. По данным «Управления Росреестра по Тюменской области», каждое 4-е право собственности на недвижимость, а это 24,6 %, зарегистрированное в сделках с жильем за два последние года, приобреталось с привлечением жилищного и ипотечного кредита.

Этот показатель является серьезным достижением развития рынка за весь период исследования – 10 лет. По оценкам АИЖК, доля кредитных ипотечных сделок в приобретении нового жилья от застройщика составляет до 40 %, а по ряду объектов сделки с кредитом составляют более 50 % и доходят до 70–80 % объема продаж. В 2014 г., по данным Центрального Банка РФ, продолжился рост объемов жилищных ипотечных кредитов: 657 кредитных организаций предоставили 824792 кредита на сумму 1,354 трлн руб., что на 19,24 % больше по числу кредитов и на 31,17 % больше в денежном выражении, чем в 2013 г.

Таблица 1

Основные показатели выданных ипотечных кредитов в РФ за 5 лет

Таблица 2

Структура ипотечных жилищных кредитов

По данным Центрального банка РФ, из шести групп банковских организаций, сгруппированных и ранжированных по убыванию величины активов, доля 1-й группы из 5 кредитных организаций с наибольшей величиной активов в общем объеме предоставленных за 2014 г. ипотечных кредитов была на уровне 72,22 % в денежном выражении и 76,93 % в количественном, прибавив соответственно 6,23 и 4,62 % по сравнению с предыдущими периодами.

В Тюменской области (без учета автономных округов), начиная с 2013 года, ежемесячный объем жилищных и ипотечных кредитов для физических лиц, выданных коммерческими банками вырос на 149,9 %, с 66,48 млн руб. в январе 2013 г. до 98,98 млн руб. в марте 2014 г. К началу 2015 г. рост составил более 200 %, с 49,47 млн руб. [1]. Средневзвешенная процентная ставка по выданным ипотечным кредитам за 2015 год составила 12 %, причем, более высокий уровень ставок наблюдался в первом квартале 2015 года. По аналитическим данным ОАО «АИЖК», в 2015 году объем ипотечных сделок на рынке жилья повысился на 10 п.п. по сравнению с 2014 г. и составил более 30 %.

Кроме того, необходимо отметить, что банки ужесточают условия ипотеки для снижения своих кредитных рисков:

– увеличился первоначальный взнос по ипотеке, около 1/2 заемщиков вносят сумму от 30 % и выше (на сегодняшний день большинство банков вводят ограничения по минимальной сумме – 30 %). Этот рост можно назвать тенденцией, так как в 2012 году доля таких заемщиков была не выше 25–30 % от общего числа
заемщиков;

– за 3 года средняя сумма жилищного ипотечного кредита изменилась в сторону увеличения; возросли и требования к будущему жилью;

– начиная с III квартала 2014 г. сначала ПАО «Сбербанк», а потом другие банки стали постепенно повышать процентные ставки по ипотечным кредитам. Рост процентных ставок за 2 года составил около 1,5 %. В некоторых банках повышение составило менее 1 % (ВТБ24 с 13,15 до 13,55 %, Банк Возрождение с 14,5 до 14,75 %), а по некоторым был более значителен (Промсвязьбанк с 14,81 до 16,35 %) [6];

– средняя процентная ставка по ипотечным кредитам в III квартале 2015 г. снизилась по сравнению с 1 кварталом 2015 года на 0,8 процентных пункта и составила 13,7 %.

В целом, анализ сегодняшнего состояния рынка жилищного и ипотечного кредитования позволяет выделить ряд факторов, ограничивающих и препятствующих его активному развитию:

– дефицит свободных финансовых ресурсов у банков на длительный срок (в виде «длинных» денег) [6];

– отвлечение средств на более доходные и более рисковые операции, например, спекулятивные сделки с валютой;

– непредсказуемость и непрогнозируемость социально-экономической ситуации, изменений в правовой среде;

– санкционная составляющая движения денег и ограничения по межбанковским международным кредитам;

– в качестве источников привлечения ресурсов банков для финансирования ипотеки выступают вклады населения и государственные средства, привлекаемые посредством «Агентства по ипотечному жилищному кредитованию»;

– нестабильность рубля и высокая волатильность национальной валюты, обесценение на фоне роста курса дол-
лара и евро [4];

– высокая монополизация рынка банковских услуг и дальнейшее повышение уровня монополизма у банков с государственным участием, которые изначально имеют преимущество перед акционерными банками в виде государственной поддержки и государственных гарантий. По данным Центрального Банка России [3], на долю банков с государственным участием («Сбербанк России», «Газпромбанк» и «ВТБ24») приходится около 60 % выданных жилищных и ипотеч-
ных кредитов.