Объекты культурного наследия (далее – ОКН) являются фактором развития креативной экономики и устойчивости экономики региона в целом [1]. Сегодня все чаще появляются проекты развития таких объектов, связанные с приспособлением объектов культурного наследия для современного использования (статья 44 ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации»). Для полноценного использования объекта необходимы его постановка на кадастровый учет и кадастровая оценка [2]. Особенно это актуально для вновь присоединенных к Российской Федерации территорий [3]. Однако объекты культурного наследия имеют свою специфику при проведении вышеуказанных процедур.
Цель исследования заключается в выявлении особенностей кадастрового учета и оценки объектов культурного наследия.
Материалы и методы исследования
Проблемы учета объектов культурного наследия рассматриваются в основном в чисто юридическом аспекте (В.Ю. Сутягин, Я.Ю. Радюкова, Ю.С. Сутягина, А.В. Окороков, Д.В. Бабекин, А.П. Михальченко и др.) [4–6]. Авторы изучают особенности учета различных видов ОКН. Но необходимо изучать и организационные особенности учета таких объектов, поскольку они влияют на дальнейшую судьбу объекта, возможность управления им, а также на экономическую составляющую при реализации проектов развития ОКН. Поэтому при оценке объектов необходимо учитывать все особенности регистрационного номера ОКН.
На данный момент при оценке ОКН применяются «Методические рекомендации по оценке объектов недвижимости, отнесенных в установленном порядке к объектам культурного наследия» [7]. Однако имеется и проект Стандарта РОО «Оценка недвижимых памятников истории и культуры» [8] и «Методика экономической оценки ОКН (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации» [9].
Вышеуказанные методики для расчета нематериальной составляющей предлагают применять коэффициенты, связанные с датой создания ОКН, его ценностью и редкостью, сохранностью исторической функции и др. Однако данные коэффициенты не лишены недостатков, поскольку не могут быть применимы для всех ОКН. Поэтому необходимо совершенствование и, возможно, поиск новых методов оценки ОКН.
Вопросы кадастровой оценки ОКН рассмотрены в трудах А.Е. Яскевича [10], Р.М. Сиразетдинова [11], А.В. Неждановой- Байковской [12] и др. Однако в них не показывается взаимосвязь кадастрового учета и оценки ОКН.
Научная новизна исследования состоит в том, что авторы показали взаимосвязь кадастрового учета и оценки ОКН.
В исследовании применялись следующие методы исследования: метод структурно-логического анализа, метод системного анализа и синтеза, методы графического и табличного представления данных.
Результаты исследования и их обсуждение
К объектам культурного наследия (далее – ОКН) относятся объекты недвижимого имущества со связанными с ними произведениями живописи, скульптуры, декоративно-прикладного искусства и др., которые возникли в результате исторических событий, являясь свидетельством цивилизаций и эпох [13].
Законодательством определены следующие виды ОКН:
− достопримечательные места;
− памятники;
− ансамбли.
Сведения об ОКН вносятся в Единый государственный реестр. Ведение реестра означает регистрацию ОКН, его документационное обеспечение и мониторинг данных об ОКН. В РФ такой реестр ведет Министерство культуры РФ как на бумажных, так и на электронных носителях.
Этапы внесения ОКН в реестр представлены на рис. 1.
При этом можно выделить и три уровня в организации работ по внесению ОКН в реестр:
1 уровень – организационный;
2 уровень – выявление, устранение и определение (экспертиза) историко-культурной ценности объекта;
3 уровень – принятие решения (о наличии признаков ОКН, о включении ОКН в перечень выявленных ОКН, о включении ОКН в реестр).
Документ, в который вносятся данные об ОКН, – это учетная карта. Ее форма приведена в Положении о едином государственном реестре ОКН [14].
Учетная карта содержит такие сведения:
− регистрационный номер карты;
− наименование ОКН;
− адрес ОКН;
− время создания ОКН;
− общее описание объекта, данные о его ценности;
− вид объекта;
− использование ОКН;
− дата и обстоятельства выявления ОКН.
Рис. 1. Этапы внесения ОКН в реестр
Рис. 2. Взаимосвязь информации об ОКН при постановке его на учет и при оценке Источник: составлено авторами
Регистрацию ОКН в Едином реестре осуществляет Минкультуры России посредством присвоения ОКН регистрационных номеров, состоящих из 15 арабских цифр, указывающих
− две первые цифры – код субъекта РФ;
− 3-я, 4-я цифры – год внесения записи (вернее, его две последние цифры);
− 5-й знак указывает на вид ОКН (например, памятник – 1; достопримечательное место – 3);
− 6–11-я цифры означают неповторимый порядковый номер ОКН;
− 12–14-я цифры обозначают пообъектный состав ОКН;
− 15-я цифра – указывает категорию историко-культурного значения ОКН (федерального значения – 6, регионального – 5, муниципального – 4).
Регистрационный номер ОКН является уникальным и присваивается однократно. Исходя из того, что номер уникален, считаем необходимым учитывать его при оценке ОКН.
На рис. 2 приведена взаимосвязь кадастрового учета и оценки ОКН.
Следует отметить, что имеются особенности ОКН, которые приводят к некоторым проблемам при оценке. Так, например:
− ОКН обладают различным статусом (от федерального до муниципального);
− как правило, ОКН имеют сервитуты;
− по таким объектам отсутствует активный рынок, следовательно, нет объектов-аналогов, поэтому невозможно применение методов сравнительного подхода;
− при эксплуатации ОКН возникают высокие операционные расходы;
− при модернизации объектов возможно проведение только реставрационных работ;
− объекты культурного наследия включают в себя помимо материальной составляющей нематериальную, поэтому необходимо учитывать вклад в стоимость ОКН нематериальной составляющей, а также престижности объекта.
Важную роль в оценке стоимости объекта культурного наследия играют нематериальные факторы, которые имеют значения в виде коэффициентов, определяемых по Методике экономической оценки ОКН [9] и отражающие значимые характеристики ОКН:
− историческая ценность ОКН;
− его дата создания;
− технологическая ценность ОКН;
− историко-художественная ценность ОКН;
− редкость;
− авторство и др.
При оценке ОКН необходимо учитывать:
− выгоду правообладания ОКН, которая со временем даже увеличивается, несмотря на ухудшение физического состояния ОКН;
Примеры информации об ОКН в г. о. Самара [15]
|
Наименование ОКН |
Адрес |
Кадастровый номер |
Площадь, м2 |
Дата постановки на учет |
Кадастровая стоимость, руб. |
|
Самарский академический театр драмы имени М. Горького |
пл. Чапаева, д. 1 |
63:01:0248028:559 |
8035,2 |
16.09.2009 |
83994339 |
|
Самарский государственный институт культуры |
ул. Фрунзе, д. 167 |
63:01:0503005:654 |
12312,2 |
02.07.2011 |
1995877171 |
|
Дворец культуры на площади С.М. Кирова |
пр. Кирова / ул. Победы, д. 145 |
63:01:0242001:574 |
9809,4 |
20.06.2013 |
169715667 |
|
Самарский государственный академический театр оперы и балета |
пл. Куйбышева, д. 1 |
63:01:0503007:524 |
26385,60 |
08.06.2011 |
1546136094 |
|
Дом культуры «Победа» |
пр. Кирова, 72А |
63:01:0727002:630 |
1385,8 |
02.07.2011 |
18835205 |
− экономическую выгоду владения ОКН;
− юридические обязательства (запрет, строгие ограничения на сделки с ОКН, сервитуты);
− срок физической жизни ОКН, который чаще всего выше срока экономической жизни.
Исходя из вышесказанного, можно таким образом представить общий вид стоимости объектов культурного наследия:
Стоимость ОКН = стоимость земельного участка (прав на земельный участок) за минусом оценки сервитутов + стоимость замещения здания – сумма накопленного износа и устареваний (включая стоимость отложенных реставрационных работ) + стоимость неотделимых улучшений, благоустройства + стоимость нематериальных факторов + стоимость редкости и авторства + стоимость «престижности» + стоимость индивидуального проекта + стоимость исторической значимости ОКН (в том числе временной фактор) + стоимость, связанная с видом ОКН (достопримечательное место, памятник или ансамбль) + учет стоимости категории историко-культурного значения (федерального значения, регионального или муниципального).
Этапами затратного подхода к оценке ОКН являются:
1. Определение стоимости земли.
2. Определение стоимости улучшений (зданий).
3. Расчет величины износа ОКН.
4. Расчет стоимости улучшений с учетом нематериальных факторов.
5. Расчет окончательной стоимости ОКН.
При применении доходного подхода необходимо, на наш взгляд, применять метод предполагаемого использования ОКН, используя методику дисконтированных денежных потоков. По сути, надо разработать проект развития ОКН и оценить его эффективность.
В заключение хотелось бы привести для примера информацию о некоторых объектах культурного наследия, расположенных в г. о. Самара (таблица).
Таким образом, кадастровый учет и оценка ОКН имеют существенные отличия в данных процедурах по сравнению с другими объектами недвижимости, поскольку уже в самом определении ОКН заложено многообразие факторов и составляющих, которые необходимо учитывать.
Заключение
Таким образом, в данном исследовании показана взаимосвязь информации, которая присваивается в процессе кадастрового учета объектов культурного наследия, и информации, необходимой для их оценки. Авторская схема взаимосвязи кадастрового учета и оценки объектов культурного наследия позволит учесть все составляющие ОКН в его стоимости. Определена формула стоимости объектов культурного наследия как сумма стоимости земельного участка (прав на земельный участок) за минусом оценки сервитутов, стоимости замещения здания за минусом суммы накопленного износа и устареваний (включая стоимость отложенных реставрационных работ), стоимости благоустройства и неотделимых улучшений, стоимости нематериальных факторов, стоимости редкости, авторства, «престижности», стоимости индивидуального проекта, стоимости исторической значимости объекта, а также стоимости, связанной с видом объекта (достопримечательное место, памятник или ансамбль) и категорией историко-культурного значения (федерального значения, регионального или муниципального).
Практическая значимость результатов исследования заключается в возможности их использования оценщиками, экономистами, финансистами и инвесторами при оценке эффективности проектов развития ОКН. Теоретическая значимость: основные теоретические положения исследования могут быть использованы при чтении курсов по дисциплинам «Экономика недвижимости», «Оценка недвижимости», «Кадастровая оценка земель», «Управление проектами развития недвижимости», др.
Библиографическая ссылка
Домнина С.В., Савоскина Е.В., Солопова Н.А. ОСОБЕННОСТИ КАДАСТРОВОГО УЧЕТА И ОЦЕНКИ ОБЪЕКТОВ КУЛЬТУРНОГО НАСЛЕДИЯ // Фундаментальные исследования. – 2023. – № 10. – С. 6-10;URL: https://fundamental-research.ru/ru/article/view?id=43503 (дата обращения: 19.05.2024).