Жилая недвижимость в силу социальной значимости этой категории недвижимости представляет особый интерес как предмет научных исследований, однако на сегодняшний день наиболее полно освещены вопросы, связанные со стоимостной оценкой объектов жилой недвижимости, в то время как проблематика управления их стоимостью является более актуальным аспектом в стратегическом горизонте, что и обуславливает актуальность проведенного исследования, цель которого заключалась в том, чтобы определить особенностей управления стоимостью объектов жилой недвижимости и на этой основе сформулировать параметры, определяющие парадигму управления, а также процессы моделирования управления стоимостью жилых объектов.
К объектам жилой недвижимости относятся объекты недвижимости, используемые для постоянного или временного проживания, представляющие собой разнообразные физические объекты с фиксированным местоположением в пространстве, которые создаются в процессе строительного производства как улучшения земельного участка в виде зданий, имеющих в своем составе жилые помещения, находятся в свободном гражданском обороте и выступают объектом сделок как на вторичном, так и первичном рынке жилья, в том числе включая рынок земли.
Каждый объект жилой недвижимости в процессе его создания и потребления обладает уникальными свойствами, обусловленными местоположением, проектными решениями и особенностями строительства, которые имеют определенную экономическую ценность. Термин «ценность» как категория означает важность, значимость, пользу, полезность чего-либо [9], то есть в отношении объектов жилой недвижимости она представляет собой интегральный критерий субъективной оценки человеком способности удовлетворять жилищную потребность исходя из собственных предпочтений и финансовых возможностей. Таким образом, выбор человеком возможности удовлетворения жилищной потребности определяется оценкой непосредственно экономической ценности для него объекта жилой недвижимости.
Вопросам определения экономической ценности товаров и услуг посвящены работы Томаса Нэгла, который в основе ее формирования выделяет референтную и отличительную (дифференциальную) ценность. В соответствии с его теоретическими положениями обоснуем экономическую ценность объектов жилой недвижимости.
Референтная ценность объекта жилой недвижимости – это затраты, связанные с удовлетворением жилищной потребности для человека доступным способом из имеющихся альтернативных вариантов на рынке жилья [2]. Референтная ценность объекта жилой недвижимости корректируется с учетом имеющихся различий при оценке человеком возможных вариантов удовлетворения жилищной потребности. Дифференциальная ценность – это ценность показателей, характеризующих оцениваемый объект жилой недвижимости, отличающихся от показателей наилучшего варианта удовлетворения жилищной потребности [6, 7]. Если покупателю нравятся отличительные особенности, то дифференциальная ценность является положительной, если нет – отрицательной. Дифференциальная ценность объектов жилой недвижимости обусловлена присутствием на рынке жилья объектов различной степени комфорта, определяемого как «условия жизни, пребывания, обстановка, обеспечивающие удобства, спокойствие и уют» [13]. Суммирование референтной и дифференциальной стоимостей определяет экономическую ценность объектов жилой недвижимости, которые предназначены для длительного пользования и не потребляются в процессе использования, и поэтому обладают повышенной экономической ценностью.
Экономическая ценность объекта жилой недвижимости формирует потребительскую стоимость объекта жилой недвижимости, оценка которой проводится конкретными людьми исходя из существующего и возможного профиля использования на основе качественных физических характеристик и финансово-экономических параметров, наблюдаемых в предшествующей период функционирования объекта и прогнозируемых в будущем. Потребительская стоимость объекта жилой недвижимости формируется под влиянием текущей рыночной стоимости с учетом стоимости совокупных затрат владения.
Существуют различные определения рыночной стоимости объектов жилой недвижимости таких авторов, как А.Н. Асаул, О.Е. Медведева, Т.В. Щербакова и др., на основании которых можно дать следующее: «Рыночная стоимость объекта жилой недвижимости – это наиболее вероятная цена, которая устроила бы участников сделки с объектом жилой недвижимости в конкурентной и открытой рыночной среде при соблюдении всех условий, необходимых для заключения честной сделки, при этом покупатель и продавец действуют благоразумно и информированно, считая, что на цену не оказывается неправомерного влияния» [1, 5].
На рыночную стоимость объектов жилой недвижимости оказывают влияние различные факторы, исследованные в работах С.В. Грабовского, А.В. Татаровой, А.Н. Асаул, Т.В. Щербаковой, С.В. Гриненко, что послужило основой для составления рис. 1 и пояснения к нему в виде таблицы. На рис. 1 представлены уровни формирования и группы факторов, оказывающих влияние на рыночную стоимость объектов жилой недвижимости, в таблице приведена характеристика обозначенных факторов. Влияние факторов может происходить одновременно на различных уровнях, а учитываться последовательно, в зависимости от целей участников сделки. Сделки осуществляются на каждом этапе жизненного цикла объекта жилой недвижимости, под которым следует понимать, в соответствии с определением А.Н. Асаула, С.П. Иванова и М.К. Старовойтова, «последовательность процессов существования объекта от замысла до ликвидации (утилизации)», что связано с реализацией на практике инвестиционно-строительных проектов различного масштаба.
Рис. 1. Уровни формирования и группы факторов, оказывающих влияние на рыночную стоимость объектов жилой недвижимости
Характеристика факторов, оказывающих влияние на формирование рыночной стоимости объектов жилой недвижимости
|
Группы факторов |
Факторы |
|
1 |
2 |
|
Социальные |
- потребности в приобретении объектов жилой недвижимости, в варианте их использования; - чувство собственности; - потребности в общении с окружающими, отношение к соседним объектам и их владельцам; - тенденции изменения численности населения, его омоложения или старения, продолжительности жизни, размера семьи, плотности заселения, др.; - тенденции изменения уровня образования и культуры; - обеспеченность населения объектами социальной инфраструктуры; - миграционные процессы, уровень безработицы и преступности; - менталитет, стиль и уровень жизни |
|
Экономические факторы |
- общее состояние мировой экономики; - экономическая ситуация в стране, регионе, на местном уровне; - уровень доходов населения и тенденции его изменения; - инфляционные процессы и платежеспособность населения; - доступность кредитных ресурсов и ставки процента; - наличие источников и условия финансирования строительства объектов; - затраты на создание и поддержание в работоспособном техническом состоянии объектов жилой недвижимости, тенденции их изменения; - затраты на жилищно-коммунальные услуги, связанные с использованием объектов жилой недвижимости, тенденции их изменения |
|
Политико-правовые |
- политическая стабильность и безопасность; - жилищная, налоговая и финансовая политика, предоставление разного рода льгот; - наличие и совершенствование законодательной базы в области операций с недвижимостью, в сфере строительства и жилищно-коммунального хозяйства, экологии и пр; - технические регламенты, строительные нормы и правила; - зонирование территорий |
|
Физические |
- природно-климатические и сейсмические условия; - природные ресурсы и источники сырья; - источники энергии; - экология; |
|
Административные |
- принадлежность к муниципальному образованию; - деловая активность на рынке жилья; - транспортные условия и возможности для мобильности населения; - жилищные условия населения; - наличие специализированных институтов и информационное пространство на рынке жилья |
|
Условия сделок |
- мотивы продавцов и покупателей; - сроки осуществления; - особые условия сделок |
|
Временные |
- дата определения рыночной стоимости объекта жилой недвижимости; - период, на который определяется рыночная стоимость объекта жилой недвижимости |
|
Местоположение |
- размещение объекта в плане поселения по отношению к деловому центру, местам приложения труда, автодороге, железной дороге, побережью, зеленым массивам, коммунальным учреждениям (свалкам и т.п.); - наличие в округе объектов социальной инфраструктуры (магазины, школы, детские сады, поликлиники и пр.) |
|
Физические характеристики придомовой территории |
- характеристика земельного участка: размеры, форма, площадь, подъезды, благоустройство, озеленение, игровые площадки и т.д.; - общий внешний вид, безопасность, комфорт и привлекательность; - внешний вид соседних объектов недвижимости |
|
Окончание таблицы |
|
|
1 |
2 |
|
Архитектурно-строительные характеристики здания |
- стиль; - архитектурно-планировочные и объемно-конструктивные решения; - этажность, количество квартир, секций; - инженерные коммуникации; - функциональная пригодность конструкций и инженерных систем; - внешний вид |
|
Финансово-эксплуатационные характеристики жилых помещений |
- планировка и наличие удобств (холодное и горячее водоснабжение, вентиляция и пр., размер площади, количество помещений и т.д.); - пространственная ориентация (этаж, по сторонам света и т.д.); - техническое состояние; - качество отделки; - эксплуатационные расходы; - доходы, генерируемые объектом жилой недвижимости |
Рыночная стоимость меняется в течение всего существования объекта жилой недвижимости и определяется в тех случаях, когда происходит смена владельца в сделках купли-продажи объекта или при смене пользователя при сдаче объекта собственником в аренду или пользование третьим лицам на других условиях, ее уровень зависит от вышеперечисленных факторов и первоначально устанавливается продавцом с ориентацией на текущие цены на рынке жилья. Покупатель же, приобретая объект жилой недвижимости, ориентируется на стоимость совокупных затрат владения/пользования объектом.
Стоимость совокупных затрат владения связана с затратами на приобретение объекта жилой недвижимости и затратами на его содержание и развитие, величина и состав которых значительно различны в зависимости от стадии и состояния объекта недвижимости в момент его приобретения и целей будущего собственника в отношении использования объекта недвижимости. Вопросы оценки совокупной стоимости владения недвижимостью рассматривались в публикациях российских ученых, таких как С.А. Баронин, А.Г. Янков, М.А. Луняков, В.С. Гребенщиков.
Для моделирования управления стоимостью владения объектов жилой недвижимости следует использовать «Методику расчета жизненного цикла жилого здания с учетом стоимости совокупных затрат», которая официально утверждена и введена в действие решением Совета Национального объединения проектировщиков РФ от 4 июня 2014 г. [11].
Жизненный цикл здания – период, в течение которого осуществляются инженерные изыскания, проектирование, строительство (в том числе консервация), эксплуатация (в том числе текущие ремонты), модернизация, реконструкция, капитальный ремонт, снос здания или сооружения [3, 4, 12].
Характеристика периодов жизненного цикла здания в соответствии с указанной выше «Методикой расчета жизненного цикла жилого здания с учетом стоимости совокупных затрат» приведена на рис. 2.
Рис. 2. Периоды жизненного цикла здания
Стоимость Жизненного Цикла Здания (СЖЦЗ) – расчетная величина денежного выражения совокупных издержек владения жилым домом, включающих в себя расходы на выполнение строительно-монтажных работ, последующие обслуживание, эксплуатацию в течение срока их службы, ремонт, утилизацию созданного в результате выполнения работы объекта (элементов здания или здания целиком) [11].
Формула для расчета СЖЦЗ имеет следующий вид) [11]:
СЖЦЗ = Зед*Еk*R + Зпер*Gk*T*K*R,
где СЖЦЗ – стоимость затрат жизненного цикла;
Зед – сумма единовременных затрат на проектирование, производство (строительство), ввод в эксплуатацию и вывод из эксплуатации (утилизацию);
Зпер – сумма периодических расходов (затрат) в течение планового периода эксплуатации на ресурсы, обслуживание, текущий и капитальный ремонты, расходные материалы, управление и оплату труда;
Еk – коэффициент учета класса энергоэффективности здания;
Gk – коэффициент «зелёности»;
Т – количество периодов проведения ремонтов и замены оборудования в течение планового срока эксплуатации (жизненного цикла) для каждого элемента расчета;
K – поправочный коэффициент, учитывающий сезонность и/или отклонение от нормативов;
R – фактор дисконтирования.
Расчет СЖЦЗ позволяет определить совокупную стоимость затрат владения на основе принятых проектных решений будущего здания с заданными потребительскими характеристиками, конечным критерием является приведенная стоимость владения, равная отношению совокупной стоимости к плановому периоду эксплуатации, определяемого в зависимости от отнесения здания в ту или иную группу по капитальности.
Моделирование управления стоимостью владения объектами жилой недвижимости обусловлено необходимостью создания этих объектов различных потребительских характеристик, предназначенных для разных референтных групп населения [10]. Независимо от потребительских характеристик жилых зданий и, соответственно, создаваемых ими условий для удовлетворения жилищной потребности в обособленных объектах жилой недвижимости, например в определенной квартире в многоквартирном жилом доме, выступающих в качестве объектов в сделках с жилой недвижимостью, собственник стремится к достижению двух противоречивых целей: с одной стороны, стремление к снижению стоимости совокупных затрат владения, а с другой стороны, увеличение рыночной стоимости объекта жилой недвижимости. Достижение одновременно этих двух целей собственником, который к тому же должен учитывать требования, предъявляемые им или другими третьими лицами как пользователями к объектам жилой недвижимости: безопасность, комфортность, надежность и доступность – составляют парадигму концепции управления стоимостью объектом жилой недвижимости.
Управление жилищным строительством как сферой создания, поддержания в работоспособном техническом состоянии и развития жилых объектов недвижимости и жилищной сферой как поставщика жилищных услуг для удовлетворения жилищных потребностей граждан необходимо проводить на основе формирования специализированного спроса и предложения с ориентацией на запросы референтных групп населения, предъявляющих схожие требования к альтернативным вариантам удовлетворения потребности в жилье и к потребительским характеристикам объектов жилой недвижимости [8]. Реализация такого подхода продуцирует процесс моделирования управления стоимостью объектов жилой недвижимости на основе:
– разработки системы четких объективных признаков идентификации объектов жилой недвижимости по отнесению к различным классам по потребительским характеристикам, например разработка классификатора по степени комфорта создаваемой объектами пространственной жилой среды;
– внедрение классификатора объектов жилой недвижимости по степени комфорта создаваемой пространственной среды в практику жилищной сферы и сферы жилищного строительства;
– совершенствование разработанной «Методики расчета жизненного цикла жилого здания с учетом стоимости совокупных затрат», с определением величины совокупных затрат на стадии эксплуатации в течение заданного срока применительно к конкретным жилым помещениям;
– информирование людей как потенциальных инвесторов и пользователей объектами жилой недвижимости о величине усредненных совокупных затрат, связанных с поддержанием всего здания в нормальном работоспособном состоянии на стадии эксплуатации в течение заданного срока и о величине их собственных будущих расходов как собственников конкретных жилых помещений.