Актуальность выбранной темы обусловлена острой необходимостью решения общегосударственных задач по комплексному повышению качества жизни населения.

На сегодняшний день в сфере жилищно-коммунального хозяйства (ЖКХ) сложилась неблагоприятная ситуация, характеризующаяся отсутствием значимых результатов проводимых реформ, высокой степенью износа основных фондов, значительными потерями ресурсов при транспортировке, низкой инвестиционной привлекательностью [9]. Более 75 % многоквартирных домов прослужили дольше 25 лет и нуждаются в проведении капитального ремонта (КР) для восстановления надлежащего технического состояния [8].

Выполненный анализ ряда исследований в области систем управления КР и объектами ЖКХ на региональном уровне [1, 2, 3, 4, 6, 7] позволил сделать вывод о необходимости учёта региональной и муниципальной специфики структуры жилищного фонда (ЖФ) в целях адекватной оценки состояния ЖФ.

В ходе проведённого исследования выполнен анализ общей площади жилого фонда МКД в Пензенской области. В качестве статистической базы были использованы информационно-аналитические данные, полученные на официальном портале Правительства Пензенской области [5]. При этом анализ выполнен по следующим направлениям:

1) анализ распределения структуры многоквартирного жилого фонда по районам Пензенской области с ситуационным зонированием площадей;

2) анализ распределения структуры фонда МКД по районам Пензенской области по средним срокам эксплуатации.

В ходе анализа построена диаграмма, отражающая ситуационное зонирование районов и населённых пунктов Пензенской области по интенсивности распределения жилых площадей в МКД (pис. 1)

Основной принцип зонирования – различие между площадями городов и районов в смежных группах на порядок. Так, например, общая площадь помещений, принадлежащих собственникам в МКД по Пензе (Smax) составляет 9 196 784,25 кв. м, а в группе S+ в городе Кузнецк площадь помещений, принадлежащих собственникам в МКД, равна 972 310,09 кв. м.

Рис. 1. Ситуационное зонирование районов и населённых пунктов Пензенской области по площади жилых помещений в МКД

Ситуационное зонирование (рис. 1) позволяет наглядно представить особенности распределения площадей жилых помещений в МКД, принадлежащих собственникам. Обоснование зонирования приводится в табл. 1.

В целях разработки стратегий КР, ориентированных на конкретные группы МКД, на рис. 2 представлены удельные веса выделенных зон (S^max; S⁺; S^o; S^–; S^min) в форме круговой диаграммы.

На основе диаграммы (рис. 2) можно сделать вывод о неравномерности распределения жилищного фонда области. Большая часть (79 %) МКД расположена на территории крупных населённых пунктов области: г. Пенза (63 %), г. Заречный (9 %), г. Кузнецк (7 %). Между остальными районами области распределяется лишь 21 % площади МКД.

Далее рассмотрим распределение площадей помещений, принадлежащих собственникам МКД, по средним срокам эксплуатации.

В целях выявления общих черт в районах и населённых пунктах Пензенской области проведём зонирование по среднему сроку эксплуатации (рис. 3, табл. 2).

Рис. 2. Обобщённая сегментация зон по площади помещений, принадлежащих собственникам МКД

Таблица 1

Зонирование районов и населённых пунктов Пензенской области по площади помещений, принадлежащих собственникам МКД

Рис. 3. Ситуационное зонирование районов и населённых пунктов Пензенской области по среднему сроку эксплуатации помещений, принадлежащих собственникам МКД

На рис. 3 показано ситуационное зонирование районов и населённых пунктов Пензенской области по средним срокам эксплуатации помещений МКД, принадлежащих собственникам.

В табл. 2 приведено обоснование зонирования районов и населённых пунктов Пензенской области по среднему сроку эксплуатации помещений, принадлежащих собственникам МКД. Основной принцип зонирования в данном случае – различие между средними сроками эксплуатации в смежных группах на 5 лет.

Результаты зонирования районов и населённых пунктов Пензенской области по среднему сроку эксплуатации помещений, принадлежащих собственникам МКД, свидетельствуют о незначительных различиях между районами, за исключением городских агломераций областного значения.

Таблица 2

Зонирование районов и населённых пунктов Пензенской области по среднему сроку эксплуатации помещений, принадлежащих собственникам МКД

Сложившаяся ситуация объясняется общностью градостроительных процессов на территории области: большая части МКД региона возведена в период массового строительства жилья в СССР в 60–70-е годы и требует комплексного КР.

Проведённое зонирование создаёт количественную основу для дифференциации мероприятий по КР в условиях дисбаланса в социально-экономическом развитии населённых пунктов Пензенской области, построения действенной системы мониторинга состояния и реконструкции МКД; способствует рациональному и эффективному использованию средств бюджетов всех уровней и платежей собственников.

Полученные результаты зонирования целесообразно использовать при анализе особенностей, тенденций и характера изменений распределения площади жилого фонда МКД по возрастным группам в рамках каждого муниципального образования в целях разработки региональных программ КР.

Хаметов Т.И., д.э.н., профессор, заведующий кафедрой «Землеустройство и геодезия», ПГУАС, г. Пенза;

Баронин С.А., д.э.н., профессор кафедры «Экспертиза и управление недвижимостью», ПГУАС, г. Пенза.

Работа поступила в редакцию 11.04.2014.