Одним из основных факторов, вызывающих диспаритет цен на первичном и вторичном рынках жилья, является разница в условиях финансирования. Цель написания статьи - адаптация ранее предложенного автором алгоритма для целей оценки степени влияния условий финансирования сделки на разницу цен первичного и вторичного рынков жилой недвижимости. Проведено ретроспективное сравнение динамики цен первичного и вторичного рынков, по результатам которого выявлено возникновение ценового «разрыва» в момент введения массовых программ льготной ипотеки и его нарастание по мере увеличения разницы в кредитных ставках. Выдвинута гипотеза: условия финансирования играют существенную роль в возникновении ценового диспаритета. Для ее подтверждения предложен алгоритм расчета, основанный на способе определения корректировки на условия финансирования сделки, используемом в оценке объектов недвижимости. Алгоритм апробирован на данных на конец 2025 года по России в целом. Результаты расчетов поддерживают выдвинутую гипотезу в рамках предложенной модели: разница в ценах первичного и вторичного рынков в существенной степени определяется разницей в условиях предоставления ипотечных кредитов. Намечены направления дальнейших исследований.
One of the primary factors driving the price disparity between primary and secondary housing markets is the difference in financing conditions. This article aims to adapt an algorithm previously proposed by the author to assess the extent to which transaction financing conditions influence the price gap between the primary and secondary residential real estate markets. A retrospective comparison of price trends in both markets revealed the emergence of a price “gap” coinciding with the introduction of large-scale subsidized mortgage programs, as well as the widening of this gap as the difference in interest rates increased. A hypothesis has been proposed: financing terms play a significant role in the emergence of price disparity. To test this hypothesis, a calculation algorithm was developed based on the method used in real estate valuation to adjust for transaction financing terms. The algorithm was validated using data for Russia as a whole from late 2025. The results support the hypothesis within the framework of the proposed model: the price gap between the primary and secondary markets is largely determined by differences in mortgage lending terms. Directions for future research have been outlined.
1. Рощина Я., Литвинова А. Эконометрическая оценка ценового разрыва на первичном и вторичном рынках недвижимости // Деньги и кредит. 2026. Т. 85. № 1. С. 95-110. EDN: PCHHXR.
2. Бадыкова И. Р. Расхождение факторов ценообразования на российском рынке жилья: SHAP-анализ первичного и вторичного сегментов // Terra Economicus. 2025. Т. 23. № 4. С. 86-102. DOI: 10.18522/2073-6606-2025-23-4-86-102. EDN: QUWJNE.
3. Ерофеева М. Ю., Некрасов В. В. Состояние сферы ипотечного кредитования как ведущий фактор развития рынка недвижимости в современной России // Экономика и управление: проблемы, решения. 2024. Т. 1. № 7 (148). С. 287-293. DOI: 10.36871/ek.up.p.r.2024.07.01.029. EDN: EVRQMJ.
4. Караваева Ю. С. Современный рынок ипотечного кредитования и проблемы его развития // Вестник НГИЭИ. 2018. № 2 (81). С. 133-147. EDN: YQGTHK.
5. Жирнов Г. А. Массовая льготная ипотека: продлевать нельзя завершать // Вопросы экономики. 2025. № 1. С. 115-133. DOI: 10.32609/0042-8736-2025-1-115-133. EDN: EMYAJK.
6. Демин А. В., Рыбальченко И. В. Влияние государственной помощи в приобретении жилья на уровень цен и последствиях снижения процентной ставки по ипотеке // Муниципальная академия. 2018. № 4. С. 87-90. EDN: YRXZIT.
7. Ованесян С. С., Старостачева И. С. Математические модели расчета параметров банка и заемщика в ипотечном кредитовании // Известия Байкальского государственного университета. 2021. Т. 31. № 4. С. 423–430. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/matematicheskie-modeli-rascheta-parametrov-banka-i-zaemschika-v-ipotechnom-kreditovanii (дата обращения: 07.06.2026).
8. Щукина Т. В., Сорокина Т. В., Карачева Н. В. Последствия регулирования ипотечной ставки в РФ // Baikal Research Journal. 2022. Т. 13. № 1. DOI: 10.17150/2411-6262.2022.13(1).6. EDN: EMROTY.
9. Смирнова Т. А., Кузьмина Т. А. Ипотечное кредитование как важный инструмент регулирования отношений на рынке жилищного строительства // Эпоха науки. 2023. № 36. С. 208-216. EDN: FSOZOG.
10. Бедин Б. М. Оценка характера и степени влияния параметров ипотечных кредитов на цену первичного рынка жилой недвижимости // Фундаментальные исследования. 2026. № 6. С. 17-22. DOI: 10.17513/fr.44038. EDN: WMRSTR.
11. Красноштанова Т. А. Основные тенденции развития жилищного строительства в Иркутской области // Baikal Research Journal. 2025. Т. 16. № 1. С. 342-353. DOI: 10.17150/2411-6262.2025.16(1).342-353. EDN: LPJIPR.
12. Новикова Н. Г., Кубасова Т. И. Тенденции факторов спроса на рынке жилой недвижимости // Baikal Research Journal. 2023. Т. 14. № 4. С. 1463–1475. DOI: 10.17150/2411-6262.2023.14(4).1463-1475. EDN: FEDUGL.
13. Балахнин А. М. Инструменты анализа развития рынка жилой недвижимости России в современных экономических условиях // Прогрессивная экономика. 2023. № 12. С. 52-65. DOI: 10.54861/27131211_2023_12_52. EDN: KEFVIU.
14. Бедин Б. М. Влияние ставки по ипотечным кредитам на стоимость жилой недвижимости // Baikal Research Journal. 2022. Т. 13. № 2. DOI: 10.17150/2411-6262.2022.13(2).31. EDN: RJLKOK.
15. Тепман Л. Н., Артамонов В. А. Оценка недвижимости: учебное пособие для студентов вузов, обучающихся по специальностям экономики и управления. 3-е изд. Москва: ЮНИТИ-ДАНА, 2017. 591 c. ISBN: 978-5-238-02633-6 // Цифровой образовательный ресурс IPR SMART. URL: https://www.iprbookshop.ru/81607.html (дата обращения: 12.06.2026).