Современные города растут и совершенствуются, отражая как уровень развития употребляемых технологий, так и степень развития этих городов. Основным инструментом, способствующим развитию городов, является экономика и управление строительством и рынком недвижимости, в том числе управление формированием и совершенствованием урбанизированных территорий. Развитие и применение технологий позволяет нам использовать все новые способы и методы для создания новых или преобразования существующих объектов недвижимости. И сама отрасль строительства, как и остальные отрасли, не стоит на месте, а постоянно развивается, добавляя в свой арсенал различные способы и пути преобразования городского пространства. Так, наряду со строительством развивается девелопмент, который включает в себя ещё несколько видов благоустройства городской зоны – редевелопмент, реновацию, ревитализацию и джентрификацию.
Недостаточное распространение понятий реновации, редевелопмента, ревитализации и джентрификации обуславливается их достаточной новизной, но основные участники строительного процесса, например такие, как застройщики, государство и инвесторы, должны понимать сущность, особенности и область применения данных направлений, что и является актуальностью исследуемой темы.
Понимая сущность девелопмента, реновации, редевелопмента, ревитализации и джентрификации, заинтересованные стороны девелоперских проектов преобразования смогут быстро и точно принимать решения по разработке и реализации таких проектов, основываясь на характеристиках территории, которая требует «оживления».
Цель исследования: изучение сущности, особенностей и области применения таких новых направлений девелопмента, как реновация, редевелопмент, ревитализация и джентрификация.
Для реализации данной цели поставлены следующие задачи:
- Проанализировать основные определения и понятия девелопмента, редевелопмента, реновации, ревитализации и джентрификации;
- Выделить особенности каждого изучаемого направления;
- Определить область применения этих направлений;
- Рассмотреть реальные проекты преобразования, основанные на использовании одного из направлений девелопмента.
В процессе исследования рассматриваются российские и зарубежные реализованные и реализующиеся проекты преобразования городского пространства.
Материалы и методы исследования
Девелопмент является развитием участка земли для создания продукта недвижимости [1]. Определения редевелопмента, реновации, ревитализации и джентрификации представлены в самом исследовании далее.
В работе изучалась публикация, в которой Е.В. Журбей, Е.Н. Давыборец и Е.В. Еленева рассматривают редевелопмент как процесс комплексного развития территорий на основе зарубежного и российского опыта. Отмечено, что редевелопмент улучшает среду обитания, является выгодным и целесообразным направлением развития территорий и мотивирует другие города к преобразованиям [2].
В другой статье, автором которой является Е.В. Демидова, проанализированы понятия, отражающие суть восстановления территорий, в том числе реновация и ревитализация. Под реновацией понимается обновление процесса развития с помощью установления связи города с окружающей средой. А ревитализация близко связана с социальной стороной городского пространства и призвана обеспечивать людей качественной и благоприятной средой обитания для активного культурного развития. Также поясняется, что каждое направление реконструкции содержит свой набор инструментов, относящихся к разным сферам городского пространства [3].
П.А. Арляпова и Е.В. Родионова в своей статье о процессах трансформации городского пространства представляют джентрификацию как тренд развития современного города. Анализируя примеры, авторы сделали вывод о наличии экономического и социокультурного аспектов в проектах джентрификации. Выделены плюсы и минусы джентрификации (это улучшение городской инфраструктуры и повышение стоимости жизни в данном районе) [4].
Анализ публикаций показывает, что направления редевелопмента, реновации, ревитализации и джентрификации имеют свои особенности и применяются в разных сферах. Эти направления имеют свои плюсы и минусы для преобразования городской среды, но в большинстве случаев реализация таких проектов ведёт к улучшению среды обитания.
Для изучения данной темы использовались теоретические методы исследования, а именно, анализ, дедукция и описание. Так анализ был использован для изучения и сравнения определений девелопмента, редевелопмента, реновации, ревитализации и джентрификации. Метод дедукции позволил сделать выводы об области применения каждого направления редевелопмента, основываясь на их характерных чертах. А описание – для отражения в исследовании реальных проектов реновации, редевелопмента, ревитализации и джентрификации.
Результаты исследования и их обсуждение
На первом этапе проанализированы в сравнении толкования изучаемых направлений: девелопмента, редевелопмента, реновации, ревитализации и джентрификации. Выделены и сформулированы особенности каждого из видов девелопмента для изучения сфер применения. На втором этапе, соответственно, представлены области применения реновации, редевелопмента, ревитализации и джентрификации, а также приведено описание реальных примеров проектов преобразования городского пространства.
1 этап. Анализ определений девелопмента и его видов
Понятия девелопмента, редевелопмента, реновации, ревитализации и джентрификации многие часто путают или употребляют в своей речи неправильно, допуская фактические ошибки. В связи с различными условиями для строительства и реконструкции недвижимости важно различать данные понятия и знать их особенности. Для этого нами были проанализированы понятия девелопмента, реновации, редевелопмента, ревитализации и джентрификации из разных источников, которые представлены в табл. 1.
Редевелопмент можно перепутать с реновацией, реконструкцией и джентрификацией. Это связано с тем, что в основе всех этих процессов заложены изменение, улучшение и благоустройство пространства. Тем не менее каждый из них имеет свои способы и программы для реализации [1].
Если интерпретировать данные табл. 1, это будет выглядеть как особенности видов девелопмента (табл. 2).
2 этап: Определение назначения каждого из направлений
Каждое из представленных направлений девелопмента подходит для определенного проекта преобразования и благоустройства пространства. Нами были выявлены некоторые закономерности, на основе которых определяются сферы преобразования.
Таблица 1
Определения девелопмента и его видов
|
Понятие |
Формулировка |
|
1. Девелопмент |
– это развитие участка земли, создание продукта недвижимости [1] |
|
2. Реновация |
– это существенное изменение идеи (концепции) проекта, либо объекта недвижимости, его позиционирования и, соответственно, каких-либо его характеристик, направленное на повышение его стоимости, повышение привлекательности для его потребителей (покупателей, арендаторов, посетителей) и т.п. [5] |
|
– это обновление территорий посредством перепланировки заброшенных промышленных зон с возможностью переоценки роли, функции и формы важной части города [6] |
|
|
3. Редевелопмент |
– это направление, которое позволяет создать лучший ландшафт из экологически нарушенных территорий для дальнейшего продуктивного использования [7] |
|
– это целенаправленное материальное изменение существующей недвижимости, направленное на изменение ее класса и/или изменение функционального назначения, в результате которого объект приобретает качественно новые свойства и характеристики, повышающие его стоимость [5] |
|
|
4. Ревитализация |
– это «оживление» территории или объекта, которые больше не функционируют [1] |
|
– это создание активной, живой среды из «мертвых» городских пространств [8] |
|
|
5. Джентрификация |
– это реконструкция отдельных кварталов городов, интересных с исторической точки зрения или обладающих преимуществами с точки зрения экологии (районы около парков и скверов), с последующим поселением здесь состоятельных людей вместо проживавших тут раньше бедняков [9] |
Таблица 2
Особенности видов девелопмента
|
Характеристика Вид девелопмента |
Масштаб (отдельный объект / территория) |
Специализация (для определенного вида зданий и территорий / для всех видов зданий и территорий) |
Степень изменений после реализации (значительные / незначительные) |
Изменение исходной концепции (присутствует/отсутствует) |
|
Реновация |
Отдельный объект |
Для всех видов зданий и территорий (больше для промышленных) |
Значительные |
Присутствует |
|
Редевелопмент |
Отдельный объект или территория |
Для всех видов зданий и территорий |
Значительные |
Присутствует |
|
Ревитализация |
Отдельный объект или территория |
Для всех видов зданий и территорий |
Значительные |
Присутствует / отсутствует |
|
Джентрификация |
Территория |
Определённый вид территории |
Значительные |
Присутствует / отсутствует |
Так постепенная перестройка бывших промышленных предприятий в последние годы указывает на актуальность применения нового подхода – реновации. Данный процесс, направленный на восстановление важных промышленных объектов для общественных нужд, указывает на решающую роль градостроительства и раскрывает возможность ослабления экономического спада [6]. Например, одним из самых масштабных проектов реновации бывшей промзоны в Европе является Кингс-Кросс, площадь которого составляет чуть больше 27 га. Всё началось в 2001 г., когда начали строить туннельную железнодорожную линию и реконструировать старое вокзальное здание на месте пустующих промышленных территорий. После этого здесь был восстановлен и открыт отель «Мидланд», что поспособствовало привлечению инвестиций в строительство новых современных зданий. Так, по плану должно быть построено около 2 тыс. новых единиц жилья и поселено примерно 7 тыс. чел. Несмотря на активный процесс строительства, Кингс-Кросс уже стал одним из самых модных районов Лондона [10].
Деятельность по редевелопменту все больше и больше становится ориентированной на экономические и социокультурные факторы. Поэтому направление редевелопмента подходит для разнообразных объектов и территорий. Введение редевелопмента в общественное сознание может в конечном итоге повлиять не только на рассмотрение заброшенных объектов, но и на изначальное строительство, учитывая его устойчивость и потенциальное использование для перепланировки [7]. Так, Нью-Йоркское архитектурное бюро ODA превратило бывшее здание сахарного завода Arbuckle Brothers в офисное здание с огромным блестящим стеклянным фасадом. Проект редевелопмента подарил «вторую жизнь» историческому промышленному зданию, построенному в 1898 г. и находившемуся в запустении около 50 лет. В 1991 г. собственником здания стала инвестиционная фирма Triangle Assets и доверило бюро ODA проект реновации. ODA сумела восстановить три оригинальных фасада кирпичной кладки на восточной, северной и южной сторонах здания и добавила, стеклянный западный фасад, ассоциируемый с кристаллами сахара, что даёт отсылку к истории здания [11].
В связи с тем, что многие строительные программы все больше ориентируются на восстановление и возрождение недвижимости или заброшенных зон, ревитализация становится эффективным инструментом для реализации проектов по «оживлению» территорий. Такой подход должен обеспечивать баланс между перестройкой и мнением заинтересованных сторон, в том числе населения [12]. В России, как и в зарубежных странах, существуют успешные примеры ревитализации, одним из которых является московский Дизайн-завод «Флакон» (он расположен на месте бывшего завода по производству стекольных изделий). Более десяти лет назад группа компаний «Realogic» выкупила заводские помещения и создала творческое пространство, которое служит для объединения дизайна, моды, архитектуры и других направлений креативного бизнеса. Результатом ревитализации является создание творческого кластера в области промышленного дизайна в рамках офисного центра в стиле loft, пользующегося устойчивым спросом в среде творческой молодежи [13].
Когда происходит джентрификация, происходит смена жилья низкого качества, приближающегося к концу его экономического срока полезного использования, частично или полностью новой структурой жилья. Джентрификация может происходить двумя путями: сносом, если домовладельцы решат разрушить имеющуюся структуру, и внутренней реконструкцией жилищных условий при необходимости сохранения существующей структуры [14]. Хотя понятие джентрификации недостаточно распространено в России, мы имеем яркий пример данного направления – район Остоженка, расположенный в центре Москвы. За два десятилетия квартал с малоимущими семьями превратился в самый престижный район города, или «золотую милю». В данном районе и на улицах поблизости расположены одни из самых дорогих предложений по жилью в нашей стране. Рассматриваемая территория отличается качеством, элитарностью, высоким классом, комфортом, безопасностью и продуманной инфраструктурой (лучшие больницы, детские сады, школы, рестораны) [15].
Результаты исследования доказали выводы анализа последних публикаций. Так, каждый из проектов реновации, редевелопмента, ревитализации и джентрификации вносит свой вклад в развитие городской среды. Реновация подходит больше для перестройки отдельного объекта, в то время как джентрификация направлена на преобразование территорий. А редевелопмент и ревитализация могут быть использованы и в том, и в другом случае. Анализируя зарубежный и российский опыт, мы доказали предположения о сферах применения каждого из исследуемых направлений, тем самым показали их выгодность и результативность.
Выводы
Подведём итоги исследования видов девелопмента, направленные на преобразование городской среды. Во-первых, выбор способа реорганизации территории или объекта зависит как от характеристик самой территории или объекта, так и от конкретных особенностей каждого направления. Во-вторых, каждое направление девелопмента, основанное на своей специфике, имеет разные сферы применения: реновация – в основном бывшие промышленные объекты, редевелопмент – различные территории и объекты, в том числе и промзоны, требующие реорганизации, ревитализация – заброшенные зоны, в том числе также промзоны, джентрификация – бедные районы. В-третьих, реализованные проекты редевелопмента, реновации, ревитализации или джентрификации влияют на социально-экономические факторы посредством новых приобретённых качеств, таких как новое жильё, увеличение рабочих мест, привлечение инвестиций, повышение стоимости жилья, комфортность и качественность. Наконец, можно сказать, редевелопмент, реновация, ревитализация и джентрификация улучшают среду обитания и повышают уровень жизни населения, имея при этом огромные перспективы развития.
Библиографическая ссылка
Шалина Д.С., Степанова Н.Р. РЕНОВАЦИЯ, РЕДЕВЕЛОПМЕНТ, РЕВИТАЛИЗАЦИЯ И ДЖЕНТРИФИКАЦИЯ ГОРОДСКОГО ПРОСТРАНСТВА // Фундаментальные исследования. – 2019. – № 12-2. – С. 285-289;URL: https://fundamental-research.ru/ru/article/view?id=42662 (дата обращения: 19.04.2024).